EscucharLos contratos de ahorro y préstamo del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) cambian constantemente de manos, en un activo mercado secundario que involucra a intermediarios y agentes autorizados.
Esta compra y venta es una posibilidad totalmente legal, prevista cuando se formaliza el documento. De hecho, todo el procedimiento debe quedar inscrito ante el Instituto.
Aunque en muchos casos se trata de ahorrantes que deciden deshacerse del contrato para conseguir otro tipo de financiamiento, fuentes consultadas reconocieron que también hay personas que viven de la “maduración” (ahorrar durante varios años) y venta de estos documentos.
Y es que la utilidad para quien vende el contrato puede ir desde ¢375.000 por una transacción pequeña, hasta más de ¢1,5 millones en el caso de operaciones más grandes.
Sin embargo, en este negocio ambas partes pueden salir beneficiadas, de acuerdo con los objetivos que persigan: quien vende el derecho obtiene una ganancia sobre el dinero que llevaba ahorrado, y quien lo compra tiene la posibilidad de adquirir un préstamo hipotecario en muy buenas condiciones.
Ahorro
Los contratos del INVU funcionan así: una persona ahorra determinada suma de dinero en la entidad durante cierto tiempo –por lo general son tres o cuatro años–. En ese lapso, que es el período de “maduración”, no recibe intereses ni puede solicitar ningún préstamo.
Luego de “madurar” el contrato sí puede acceder al crédito, que equivale aproximadamente a un poco más del doble de lo que ahorró. Utilicemos un ejemplo: la persona quiere pedir un préstamo de ¢5 millones. Entonces debe empezar por ahorrar ¢47.223 por mes durante tres años.
Al cabo de ese período habrá guardado con el INVU ¢1.700.028. De ese dinero, el interesado podrá utilizar ¢1.500.000 pues los ¢200.000 restantes servirán para pagar los gastos administrativos del proceso.
Con ese contrato el INVU le presta ¢3,5 millones, es decir, un poco más del doble de lo que ahorró.
Entonces, puede disponer de los ¢5 millones que necesitaba, sumando la plata que guardó y la que le presta el Instituto.
El crédito debe pagarse en seis años, a una tasa del 9 por ciento anual en colones.
Este interés es menor al del común del sistema bancario nacional, cuyos préstamos hipotecarios tienen una tasa que oscila alrededor del 23 por ciento en colones, según un promedio calculado por el Banco Central.
En el INVU también hay otros plazos, como el denominado “4-7”, que consiste en ahorrar durante cuatro años y pagar el préstamo en siete años.
Secundario
¿Cómo funciona el secundario de estos contratos? Se activa cuando el documento está “maduro” y el ahorrante decide vendérselo a otra persona en lugar de formalizar el préstamo.
Entonces, a través de uno de los 42 agentes autorizados del Instituto, o bien por iniciativa propia –por ejemplo, poniendo un anuncio en el periódico– contacta a alguien que esté interesado en comprarlo.
Los documentos se cotizan entre ¢450.000 y ¢500.000 por cada millón. O sea, si al final el préstamo va a ser por ¢5 millones, quien lo compre tendrá que pagar entre ¢2.250.000 y ¢2.500.000 a la persona que se lo está vendiendo.
A partir de ahí, quien lo compró podrá tener el préstamo de ¢5 millones y deberá encargarse de pagar las cuotas recuadro.
En este ejemplo, el margen de utilidad para quien vendió el contrato fue de de unos ¢800.000 pues recordemos que inicialmente había ahorrado ¢1.700.000. En cuanto a tiempo, la operación puede quedar formalizada en una semana.
Toda esta operación debe inscribirse ante el INVU. Si no está de por medio la participación de un agente autorizado, las partes deberán acudir a las oficinas de la entidad en barrio Santa Teresita, San José. El costo del traspaso es de ¢500 por contrato.
Financiamiento
Según agentes del INVU y otros intermediarios que prefirieron no ser identificados, muchas veces quien vende el contrato lo hace porque, cuando el documento “madura” se da cuenta de que va a necesitar más dinero del que había previsto.
Entonces vende el documento y solicita otro tipo de financiamiento por un monto mayor, usualmente a través de un préstamo bancario.
Pero también hay quienes decidieron explotar el ángulo empresarial en este caso: con paciencia se dedican a “madurar” los contratos, una y otra vez, para venderlos luego.
Y no solo los contratos del INVU tienen mercado secundario: también los clubes de viaje cuentan con el suyo. nota aparte.
