El número de personas que pagan alquiler de vivienda creció en el último año en forma inusual pues la cifra de casas destinadas a ese fin se incrementó en 25.000 viviendas, pues el total aumentó de 288.000 en 2021, a 313.000 en 2022, confirma un estudio del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi).
El crecimiento de 25.000 en un año es sorpresivo porque, precisamente, todo ese aumento equivale al acumulado en siete años anteriores. Esto porque en 2015 había 263.000 residencias de alquiler, las cuales pasaron a 288.000 el año pasado.
El incremento interanual de casas rentadas llega a un 8,7%, mientras las ya canceladas por sus propietarios subieron en 5,24%.
En tanto, las casas financiadas, donde existe un crédito activo, más bien se redujeron en 6.500, al caer de 149.021 en 2021 a 142.514 en 2022, de acuerdo con cifras del Cenfi a partir de la Encuesta Nacional de Hogares, publicada por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), con datos a julio 2022. En total, en el país hay 1.722.000 casas.
Este aumento en la cantidad de viviendas para alquiler ocurre en un contexto de incrementos importantes en el costo de los materiales de construcción. El aumento se deriva de las presiones provocadas por la guerra entre Rusia y Ucrania.
También ocurre en momentos en que el alza en las tasas de interés encarece el crédito y dificulta el acceso a préstamos para financiar la compra o construcción de casa.
Melizandro Quirós Araya, director del Cenfi, explicó que este fenómeno está alimentado por las dificultades económicas que enfrenta parte de la población, cuyos ingresos les impide optar por construir o adquirir una vivienda.
El costo de una vivienda de interés social alcanzó, en abril, un aumento interanual del 17,2%, de acuerdo con el índice de precios de la construcción, publicado por el INEC. Las principales alzas fueron en materiales como el acero estructural, con un incremento del 54%; y los asfálticos, con un 48%, mientras que los cables eléctricos y el acero de refuerzo incrementaron 28% y 22%, respectivamente.
Desde entonces, los aumentos se moderaron con respecto a meses anteriores, lo que desaceleró el comportamiento al alza del índice. En noviembre, el costo de la vivienda de interés social creció 7%, al tiempo que los asfálticos, 31%, y el acero estructural 3,6%; los cables y el acero de refuerzo tuvieron caídas.
“Hay que tomar en cuenta el aumento en el costo de la vivienda, que obviamente se correlaciona con un incremento en el monto de los préstamos, y que se une al aumento en las tasas de interés. Entonces estos factores definitivamente están complicando a las familias”, manifestó Quirós.
Otro factor que influye en el aumento de las viviendas en alquiler es el de las dificultades para ser sujeto de un crédito. “La gente tiene ese problema. Por un lado, la limitación de poder comprar una casa, que ahora cuesta más, y por otro, que es realmente duro ser sujeto de crédito en el sistema financiero”, agregó.
Adriana Benavides Villegas, directora de centros de negocios de Mutual Cartago de Ahorro y Préstamo (Mucap), las personas que solicitan crédito para vivienda cumplen con algunas características en común, como un ingreso familiar superior a ¢1 millón y buenas referencias crediticias.
El director de Cenfi comentó que la mayoría de las familias que alquilan vivienda están agrupadas en el tercer quintil de ingreso, el cual, según el INEC, es de ¢757.091 mensuales, en promedio. Melizandro Quirós agregó que también se suma otro factor, que es el aumento en las cuotas de créditos a raíz del incremento en las tasas de interés.
Danilo Montero Rodríguez, director de la Oficina del Consumidor Financiero (OCF), mencionó que, a diferencia de otros países con mercados financieros más desarrollados, el financiamiento en Costa Rica está vinculado a créditos de hasta 30 años de plazo, pero con tasa variable, lo que genera muchos más elementos de riesgo para los deudores.
Según Montero, en el comportamiento del alquiler también influyen otros factores, como los altos costos de construir, así como las inclinaciones de la población más joven con estudios universitarios, que tiene entre sus planes salir del país o que está “menos atada” a un mismo lugar.
“La atadura que antes teníamos a nuestra casa es mucho menor hoy en día. Además, el sector inmobiliario ha cambiado mucho, junto a eso, los costos de mantener las viviendas. Es un conjunto de factores que explicarían, desde nuestro punto de vista, que las familias opten menos por una vivienda propia”, agregó este especialista.
Vivienda financiada decrece
De acuerdo con el análisis de Cenfi, la vivienda financiada, es decir, con préstamos, registró un decrecimiento, lo que supone que —de forma neta— fue mayor la cancelación de préstamos de vivienda en comparación con el ingreso de nuevas casas bajo la modalidad de crédito.
Benavides afirmó que este comportamiento responde, en parte, al aumento en el costo de los materiales de construcción y a la elevada inflación, pues las personas se están inclinando más por viviendas terminadas antes de iniciar procesos constructivos.
En el caso de Mucap, en el 2022 el comportamiento de las solicitudes de crédito para construcción ha presentado una disminución del 19% en comparación con lo que, a la fecha, se llevaba colocado el año anterior, indicó Benavides.
Carlos Trejos Rivera, presidente de la Cámara Costarricense de la Construcción, afirmó que la cantidad de viviendas nuevas decreció -1,85% con respecto al año anterior, de acuerdo con las Estadísticas de la Construcción del INEC, al primer semestre del 2022.
Resaltó que el comportamiento en la construcción de vivienda está determinado por el ingreso de las familias, así como por sus condiciones para el acceso al crédito. Por esa razón, la posibilidad de construir se ha visto limitada, en un contexto de reducción del ingreso disponible por la inflación y un aumento en tasas que encarece el crédito.
Aumenta número de viviendas en estado regular
Un tercer análisis de Cenfi sobre los resultados de la encuesta del INEC, tomando como referencia el estado físico de las viviendas que aparecen entre el 2021 y 2022, estima que el crecimiento del parque habitacional de Costa Rica en el último año se concentró en el surgimiento de viviendas con un estado físico regular.
Del total de 72.241 nuevas unidades residenciales que han aparecido a nivel nacional, a julio del presente año, 58.365 están en un estado físico regular, es decir, 81%; y la mayoría de estas en el área urbana. Si bien estas casas son habitables, cuentan con deficiencias.
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“Estas son viviendas que tienen algún problema en la calidad de los materiales, están inconclusas, y algunas apenas están como para funcionar”, comentó Melizandro Quirós. Añadió que este tipo de edificaciones también pueden llegar a tener deficiencias a nivel estructural, como paredes agrietadas, pisos sin terminar, entre otros factores.
Por su parte, Trejos explicó que este incremento responde también a las circunstancias económicas que enfrentó el país en el 2021 y 2022, las cuales inciden sobre la capacidad de los hogares para realizar reparaciones o remodelaciones. Entre estas situaciones se menciona la inflación y el incremento en los precios de los materiales de la construcción.
