EscucharImagine que encuentra la casa ideal para vivir en un condominio, la amuebla a su gusto y comienza una nueva etapa. Sin embargo, pocos días después, la administración del residencial le notifica que debe pagar las cuotas de mantenimiento que el propietario anterior nunca pagó. Surge entonces la duda: ¿está obligado el nuevo dueño a asumir la deuda?
En Costa Rica, la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (7933) establece, en su artículo 21, que el nuevo propietario de una filial será considerado deudor solidario por las cuotas de gastos comunes pendientes, aunque conserva el derecho de reclamar el pago al antiguo dueño.
La abogada Angie Portela, gerente legal de la firma APriori Derecho Corporativo, explicó a La Nación que, en una compraventa o traspaso de cualquier título de una filial, el vendedor debe presentar al notario una certificación del administrador del condominio que confirme que está al día con el pago de las cuotas de gastos comunes.
Sin embargo, en ocasiones este requisito no se cumple ni se solicita, lo que podría ocasionar que el nuevo ocupante deba asumir las cuotas pendientes.
“Cuando se adquiere un bien en condominio, se debe solicitar certificación de que no hay cuotas atrasadas y establecer la responsabilidad de quien vende de cancelarlas o responder por dichas deudas, ya que, si esta precaución no se toma, el nuevo propietario responderá por las deudas pendientes, aunque estas se generaran antes de su adquisición”.
— Angie Portela, gerente legal de la firma APriori Derecho Corporativo.
Ante este panorama, la abogada Portela detalló cuáles normativas respaldan a los nuevos inquilinos y despejó las principales dudas que podrían surgir en torno a este asunto.
¿Qué acciones legales puede ejercer el nuevo dueño o la administración del condominio en estos casos?
Portela explicó que, según la legislación vigente, el nuevo dueño puede reclamar judicialmente al propietario anterior por las deudas acumuladas durante su gestión.
Sin embargo, el condominio también está facultado para emprender acciones legales contra el inmueble moroso y, mediante un proceso ejecutivo, exigir al actual dueño que asuma la obligación de forma solidaria.
Aunque existe la posibilidad de demandar al antiguo propietario, en la práctica lo habitual es accionar contra el nuevo dueño, ya que la deuda se considera “adherida” a la finca.
¿Cómo debe proceder el comprador si, al momento de la venta, no se le entrega constancia de deudas pagadas?
Según Portela, en situaciones excepcionales, como cuando la administración no está en capacidad de emitir la certificación, el comprador puede retener parte del monto de la transacción mientras se define si existen reclamos por deudas.
El vendedor, por su parte, puede presentar recibos al día para demostrar que ha cumplido con sus obligaciones, aunque estos no sustituyen el documento oficial emitido por la administración.
¿Qué documentación debe guardarse o solicitarse?
La abogada señaló que, en los traspasos de propiedades dentro de un condominio, la certificación sobre cuotas y servicios (cuando corresponda) debe estar actualizada y emitida por la administración.
Además, recomendó adjuntar a la compraventa los recibos respectivos, junto con la escritura en la que, de ser posible, el vendedor declare encontrarse al día con sus obligaciones, así como la normativa del condominio.
¿Hay diferencias según el tipo de traspaso (venta, donación, herencia)?
Portela explicó a este diario que no existe distinción en cuanto a la obligación de asumir solidariamente las cuotas condominales pendientes, ya que la responsabilidad recae sobre el inmueble sin importar el tipo de transmisión, ya sea venta, permuta o adjudicación, por ejemplo.
La única excepción se da en los casos de herencia, donde los herederos responden con los bienes de la sucesión por las deudas; mientras que en las donaciones puede pactarse expresamente quién asume la obligación.
No obstante, Portela señaló que esto no modifica la situación frente al condominio, pues el nuevo propietario continúa siendo el responsable directo.
