En Costa Rica, la carta de venta privada era reconocida como un documento legal que respaldaba la transferencia de un bien mueble o inmueble entre dos partes. No obstante, ¿es suficiente para ser considerado el propietario legítimo de una finca o un vehículo hoy en día?
Ángel Reyes, abogado litigante, explicó a La Nación que, si bien este tipo de documento solía respaldar el derecho de posesión sobre un bien, como una propiedad o un vehículo, actualmente no es suficiente por sí solo para acreditar la titularidad, ya que resulta indispensable inscribir el contrato de compraventa de este tipo de bienes en el Registro de la Propiedad.
El abogado indicó que esta figura solía utilizarse con frecuencia en casos como la compraventa de vehículos, donde las personas adquirían un machote de carta en una librería, sin intervención de un abogado, y lo firmaban entre las partes para acreditar la propiedad del bien.
Sin embargo, Reyes explicó que el marco jurídico costarricense cambió, eliminando la validez de estos instrumentos y estableciendo la obligación de inscribir ciertos bienes en el Registro de la Propiedad, como inmuebles (propiedades, fincas, etc.), vehículos, marcas, bienes de propiedad intelectual, bienes muebles con garantía inmobiliaria y armas de fuego, entre otros.
“Todavía he visto casos donde muchos abogados hacen cartas de venta privadas, (para bienes inmuebles), pero estas ya no tienen valor. El problema es que engañan a la gente”, señaló Reyes.
En ese sentido, Reyes señaló que cualquier contrato de compraventa que pretenda transferir la propiedad de este tipo de bienes debe protocolizarse ante un notario, en escritura pública, y presentarse al Registro Nacional.
De lo contrario, un simple acuerdo privado para vender una finca, por ejemplo, no basta para acreditar la titularidad, salvo que se inscriba formalmente; si no se hace, la propiedad seguirá registrada a nombre del dueño original, quien mantendrá todos sus derechos sobre ella.
Esto no aplica, en cambio, a los bienes que no requieren inscripción registral, los cuales pueden transferirse mediante un contrato privado o, incluso, con la simple entrega acompañada de una factura o comprobante de pago. Ejemplos de estos son una computadora, un mueble, o un par de zapatos, entre otros.
¿Puedo adquirir la titularidad de un inmueble por mera posesión?
La adquisición de un bien inmueble por mera posesión es posible mediante la figura de la “usucapión”; sin embargo, este derecho está condicionado al cumplimiento de requisitos legales específicos.
Se trata de un mecanismo que permite obtener el dominio u otro derecho real poseíble a partir de la posesión continua de un bien, durante un plazo definido y bajo las condiciones que establece la ley.
Existen dos modalidades: la primera hace referencia a la usucapión ordinaria, también llamada “prescripción decenal”, que exige una posesión mínima de diez años, justo título y buena fe (lo que implica una adquisición legítima sin conocimiento de vicios jurídicos).
Por otra parte, se encuentra la usucapión extraordinaria, que requiere únicamente la posesión continua, sin justo título ni buena fe, pero con un plazo más amplio de 30 años. En ambos casos, los requisitos deben ser verificados por un juez mediante pruebas como testimonios, planos catastrados y estudios de propiedades colindantes.
Reyes advirtió que cumplir los plazos de posesión, sin embargo, no garantiza, por sí solo, la adquisición del derecho de propiedad, pues estos bienes solo pueden transferirse (por compraventa, donación u otra figura contractual) mediante escritura pública otorgada ante notario e inscrita en el Registro Nacional.
Por ello, en el caso de propiedades registradas, la usucapión no aplica, ya que la titularidad no puede adquirirse con un contrato privado, sino únicamente con una escritura debidamente inscrita, al igual que ocurre con las cartas de venta privadas.
