Escuchar
Un contrato de construcción no solo fija el precio y el plazo de una obra, sino que también establece las bases para reclamar eventuales incumplimientos. La falta de precisión en aspectos clave —como materiales, garantías y responsabilidades— puede debilitar cualquier acción legal en caso de disputa.
Para detallar los elementos esenciales de estos acuerdos y la forma adecuada de exigir su cumplimiento, la abogada Angie Portela, gerente legal de APriori Derecho Corporativo, explicó a La Nación los principales parámetros jurídicos y las consideraciones que deben tener en cuenta quienes suscriban este tipo de contratos.
¿Cuáles son las cláusulas mínimas que debe tener un contrato de construcción entre particulares para proteger al dueño de la obra?
Portela explicó que un contrato de construcción que busque proteger al propietario debe incluir, como mínimo, una definición precisa del objeto de la obra —tamaño, materiales, entre otros—, junto con planos y especificaciones técnicas como anexos obligatorios.
También debe contemplar el monto total y la forma de pago vinculada a avances verificables, así como un cronograma detallado con fechas e hitos.
A ello se suman cláusulas de garantía sobre la calidad, responsabilidades por defectos constructivos, penalidades por atraso, regulación de trabajos adicionales, causales de suspensión y resolución del contrato, y un esquema claro de recepción provisional y definitiva. Además, es necesario definir a quién corresponde la gestión de permisos.
Sin estos elementos, advirtió, el documento pierde fuerza probatoria y capacidad de ejecución.
Asimismo, recomendó que, ante la volatilidad del dólar, si el contrato se pacta en esa moneda, se establezca un tipo de cambio, un rango mínimo o un mecanismo que garantice la viabilidad del proyecto y evite que la obra quede inconclusa.
¿Qué tan detallado debe ser el contrato en cuanto a planos, especificaciones técnicas y materiales?
Portela recomendó detallar al máximo los aspectos técnicos, ya que, en la práctica, los conflictos no surgen por la existencia del contrato, sino por su ambigüedad.
En ese sentido, señaló la importancia de incluir planos constructivos aprobados, memorias descriptivas y especificaciones de materiales con marcas, calidades, dimensiones y estándares.
Asimismo, indicó que debe establecerse un mecanismo para gestionar cambios posteriores, ya sea para acordarlos o definir cuándo no proceden, así como su impacto en el costo y en el plazo. Advirtió que la sustitución de materiales sin autorización expresa es una de las principales fuentes de litigio y que, sin ese nivel de detalle, resulta difícil acreditar un incumplimiento.
¿Cómo se recomienda estructurar los plazos y el cronograma de la obra para que luego sea exigible en caso de atrasos?
De acuerdo con Portela, los plazos suelen organizarse mediante un cronograma por etapas, con hitos verificables —como la finalización de obra gris, instalaciones o acabados— y vinculados a los pagos. Cada fase debe contar con fechas de inicio y cierre, así como consecuencias claras en caso de atraso, incluyendo penalidades diarias o semanales.
Asimismo, recordó que es necesario regular de forma expresa las causas que justifican prórrogas, de modo que los tiempos establecidos resulten exigibles.
¿Qué mecanismos de ajuste se pueden incluir cuando surgen obras adicionales o cambios sobre lo pactado originalmente?
La abogada señaló la importancia de establecer un sistema formal de órdenes de cambio, de modo que cualquier modificación al alcance original quede documentada por escrito, con aprobación previa del propietario y validación de quien ejecuta la obra, así como la definición de su impacto en el precio y el plazo.
A su juicio, la ausencia de este mecanismo genera incertidumbre y facilita que el contratista justifique atrasos o sobrecostos sin control.
En la práctica, agregó, es común relajar estos procesos y omitir la necesidad de formalidad. Aunque herramientas como WhatsApp pueden servir como indicio, advirtió que se prestan para confusiones, por lo que recomendó respaldar cualquier cambio mediante documentos formales.
¿Qué tipo de documentos y registros deberían conservar los propietarios durante la construcción para eventualmente poder demandar?
Según Portela, el propietario debe mantener un expediente completo y ordenado, que incluya desde la información de la propiedad hasta documentos relacionados y registros bancarios.
En relación con la constructora, recomendó incorporar la oferta inicial y, conforme avance el proyecto, el contrato y sus anexos, planos, bitácora de obra, informes del profesional responsable, inspecciones municipales o bancarias, facturas de materiales, comprobantes de pago, fotografías del progreso, comunicaciones formales y cualquier requerimiento de corrección, junto con la constancia de su cumplimiento.
¿Qué debería hacer el dueño cuando detecta problemas en la construcción?
Portela recomendó documentar técnicamente cualquier problema, idealmente mediante la valoración de un profesional calificado. Además, señaló la importancia de comunicar la situación de forma formal al contratista, solicitar la corrección por escrito y otorgar un plazo razonable para su cumplimiento.
Subrayó que es fundamental mantener trazabilidad documental durante todo el proceso. Asimismo, advirtió que reacciones impulsivas, como suspender pagos sin respaldo, pueden resultar jurídicamente perjudiciales por contravenir lo pactado en el contrato.
¿Qué pasa si el dueño deja de pagar la última parte del precio por inconformidad con la obra, pero no documenta bien el incumplimiento del constructor?
Esta es una medida común, explicó Portela; sin embargo, si se suspende el pago sin contar con prueba suficiente del incumplimiento del contratista, existe un alto riesgo de que se le considere en falta contractual.
Los tribunales exigen respaldo técnico de los defectos, por lo que no bastan inconformidades subjetivas: deben documentarse adecuadamente.
En ese escenario, advirtió, el propietario podría perder el proceso, incluso si existían problemas reales en la obra, precisamente por la falta de acreditación.
¿Cuáles son los errores más frecuentes que cometen los propietarios en Costa Rica al firmar contratos de construcción de vivienda?
Portela señaló que los errores más comunes radican en la falta de claridad y de documentación durante el proceso: “se conversa y se acuerda, pero no se deja constancia”.
También advirtió sobre el uso de contratos genéricos sin especificaciones técnicas, lo que, aunque puede parecer un ahorro inicial, termina encareciendo y complicando eventuales procesos judiciales.
Además, mencionó como fallas frecuentes no incorporar planos ni detallar materiales aprobados por ambas partes, carecer de control documental de la obra, aceptar cambios sin respaldo escrito, no contar con supervisión técnica independiente y tomar decisiones reactivas sin sustento probatorio.
Finalmente, previo a formalizar un vínculo contractual, Portela recomendó investigar al ingeniero, arquitecto o profesional a cargo del proyecto, ya sea mediante búsquedas en internet o en el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA), con el fin de verificar si registra demandas o reclamos y la naturaleza de estos.
