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La disputa por la demolición de dos piscinas en un condominio en Playa del Coco, Guanacaste, llegó hasta la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia después de que el complejo demandara a la Municipalidad de Carrillo y a la jefatura del Departamento de Desarrollo Territorial por una presunta actuación injustificada.
La sociedad mayoritaria del residencial alegó que funcionarios ingresaron al proyecto y derribaron las estructuras sin sustento, lo que generó daños millonarios en jardines, inundaciones y acumulación de escombros y barro en la propiedad.
El gobierno local, en contraste, sostuvo que intervino conforme a derecho.
Finalmente, los magistrados concluyeron que la intervención municipal fue legítima, al comprobarse la ausencia de un requisito esencial durante la construcción del proyecto. Por ello, ratificaron la demolición y condenaron al condominio al pago de las costas del proceso.
Origen de la disputa
La parte actora afirmó ser propietaria mayoritaria del residencial, con 87 de las 96 unidades. Indicó que, en el 2009, adquirió su participación en el proyecto que había empezado en el 2005. Agregó que, desde su ingreso, administró el complejo sin conocer supuestas irregularidades.
En su reclamo, sostuvo que el desarrollo tenía aval municipal y que las piscinas estaban aprobadas por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU). Sin embargo, en mayo del 2010, una inspección municipal detectó que, en el área prevista para “juegos”, se habían construido ambas piscinas sin autorización.
Las albercas no estaban en los planos que el condominio presentó a la municipalidad para solicitar el permiso de desarrollo.
En junio de ese año, el ayuntamiento emitió un acta de prevención y clausura con 30 días para regularizar la situación; en octubre, se reiteró por fax la falta de permisos y en noviembre se ordenó la demolición.
El expediente, según la actora, quedó paralizado durante seis años hasta mayo del 2016, cuando una nueva inspección confirmó que las piscinas seguían clausuradas. La jefatura de Desarrollo Territorial certificó que el proyecto tenía permisos de construcción, pero las piscinas no estaban incluidas, e informó al alcalde de que el trámite de demolición no se había completado correctamente.
La sociedad denunció que, casi un año después, en abril del 2017, funcionarios municipales ingresaron al condominio con apoyo policial y maquinaria, anunciaron que ejecutarían la demolición sin exhibir documentación y tampoco permitieron vaciar el agua de las estructuras.
Acto seguido, derribaron las piscinas, junto con jardines y áreas aledañas, lo que provocó la dispersión de grandes volúmenes de agua, lodo y escombros.
Reclamo judicial
Ante esta situación, la sociedad demandó a la Municipalidad y a la jefatura de Desarrollo Territorial ante el Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda.
Alegó que el proyecto cumplía con todos los requisitos —planos, uso de suelo, disponibilidad de agua, viabilidad ambiental y tratamiento de aguas residuales— y que las piscinas formaban parte del diseño original, por lo que acusó al municipio de ignorar documentación relevante y reactivar en 2016 expedientes archivados para justificar la demolición.
Sostuvo que nunca recibió notificaciones válidas sobre las prevenciones del 2010, el acta de clausura ni la orden de demolición del 2014, pues se enviaron a números de fax no registrados. También, señaló supuestas nulidades en el expediente, como ausencia de firmas, identificaciones incompletas y largos periodos de inactividad.
Asimismo, atribuyó a la jefatura una presunta desviación de poder, relacionada con conflictos internos y con un antecedente de otro proceso de demolición anulado, al considerar que impulsó medidas contra el condominio, pese a conocer que el proyecto, en general, sí tenía permisos.
La sociedad pidió, entonces, declarar ilegal la demolición por falta de procedimiento y notificación, establecer responsabilidad a la funcionaria, impedir nuevas demoliciones o bloqueos de trámites y condenar solidariamente a ambas partes por daños materiales, pérdida de oportunidad y otros perjuicios, incluyendo el dinero para volver a construir nuevas piscinas.
El monto reclamado ascendía a ¢132.292.000.
Municipalidad negó responsabilidad y Tribunal emitió sentencia
La Municipalidad y la funcionaria rechazaron la demanda y alegaron falta de agotamiento de la vía administrativa, caducidad y ausencia de derecho, solicitando el rechazo total y la condena en costas.
Indicaron que las piscinas eran obras sin permiso, que hubo prevenciones y una orden de demolición notificadas al fax registrado por la demandada, y que actuaron conforme a la Ley de Construcciones. Aunque el proyecto tenía permiso general, las dos estructuras no estaban en los planos aprobados ni gestionaron licencia municipal.
Añadieron que, desde el 2010, se documentaron inspecciones, prevenciones y clausura, y que la administradora recibió un plazo para regularizar la situación.
Afirmaron que existen constancias de envío del recordatorio del 2010 y de la orden de demolición de 2014, además de que la ingeniera municipal se limitó a certificar la falta de licencia y ejecutar la orden sin desviación de poder. Recordaron, además, que la ley exige demoler toda obra sin permiso.
Tras analizar los argumentos, el Tribunal acogió las excepciones y rechazó la demanda. Determinó que los planos aprobados no incluían piscinas y que los documentos donde sí aparecen solo tenían sello del INVU, sin validez como permiso municipal.
Tambiénm resolvió que, aunque la ingeniera certificó permisos generales en 2007 y 2011, las piscinas siguieron sin autorización y el expediente se remitió al alcalde para proceder con su demolición.
Condominio apeló, pero Sala ratificó condena adicional
Inconforme con lo resuelto por el Tribunal, el condominio llevó el caso a la Sala Primera, donde alegó un defecto de motivación. Sostuvo que la sentencia dedicó extensos pasajes a transcripciones “innecesarias” y pocos folios a la fundamentación.
También, cuestionó la valoración probatoria, pues, según indicó, se desatendieron documentos que, en su criterio, demostraban permisos, pagos de multa y certificaciones de uso de suelo para piscinas, además de la supuesta designación del fax para notificaciones.
Afirmó, además, que se validaron notificaciones a través de un abogado sin poder y que la demolición, ejecutada años después de las primeras gestiones, resultó desproporcionada y vulneró la razonabilidad, la proporcionalidad y el derecho de propiedad.
Estos argumentos fueron rechazados por los magistrados, quienes concluyeron que el Tribunal Contencioso sí expuso de manera suficiente y coherente las razones para descartar la demanda. Señalaron que la inclusión de transcripciones extensas no implica falta de motivación y que la discrepancia con lo resuelto no configura un vicio procesal.
La Sala también determinó que no hubo omisión ni indebida valoración de prueba, pues los documentos aportados no desvirtúan la ausencia de permiso municipal, y la sentencia evaluó los elementos conforme a la sana crítica.
Añadió que la incomparecencia de la funcionaria no obligaba a dar por ciertos los hechos de la demanda y que no se acreditó desviación de poder. Además, calificó como planteamientos improcedentes en casación los reclamos sobre caducidad, razonabilidad y proporcionalidad de la demolición.
Por tanto, la Sala declaró sin lugar el recurso, confirmó íntegramente la sentencia que rechazó todas las pretensiones y condenó a la sociedad al pago de costas, al estimar válida la actuación municipal al demoler las piscinas sin permiso.
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¡Nos contactamos de nuevo en una semana con un nuevo caso! Se despide la periodista Arianna Villalobos.
