¿Quién es dueño de una construcción levantada en un lote ajeno? Esto dice la ley en Costa Rica

Construir una casa, levantar un apartamento o realizar una mejora en un terreno que no está inscrito a nombre propio puede parecer una forma de aprovechar un espacio familiar o de confianza, pero también puede convertirse en una disputa legal. En Costa Rica, la ley reconoce derechos tanto para el propietario del lote como para quien invirtió en levantar la obra.

Camila Céspedes, directora del Departamento de Litigio de la firma Quatro Legal, explicó a La Nación los principales alcances legales de construir en un terreno ajeno, incluyendo los derechos del propietario del lote y de quien financia o ejecuta la obra.

Además, abordó la figura de la accesión, la importancia de contar con pruebas para acreditar la inversión y el consentimiento del dueño del inmueble, así como los riesgos de construir sin formalizar acuerdos y las medidas legales para evitar conflictos futuros.

-¿Qué derechos tiene el propietario del lote sobre las construcciones que se levantan en su terreno con dinero de un tercero? ¿Siempre se presume que la obra es suya?

Según explicó la abogada Camila Céspedes, como regla general, el propietario del terreno tiene derechos sobre las construcciones levantadas en él por aplicación del principio de accesión inmobiliaria.

El artículo 506 del Código Civil establece que lo edificado en un inmueble se presume perteneciente al dueño del lote, salvo prueba en contrario.

Sin embargo, la abogada detalló que esta presunción no es absoluta, pues puede ser desvirtuada si se demuestra que una persona distinta al propietario financió, dirigió y ejecutó la obra con autorización del dueño.

En esos casos, el propietario mantiene el dominio del terreno, pero podría surgir la obligación de compensar al constructor conforme a las reglas de la accesión.

-¿En qué casos quien construye en terreno ajeno puede reclamar el valor de la construcción, quedarse con algún derecho sobre la obra o incluso pedir que el inmueble se declare ‘cosa común’?

De acuerdo con Céspedes, quien construye en un terreno ajeno puede reclamar el valor de la obra cuando logra demostrar que:

• Financió la construcción
• Dirigió la ejecución de los trabajos
• La obra se realizó con conocimiento y consentimiento del propietario
• El dueño del terreno permitió la construcción sin oponerse

La abogada indicó que, en estos casos, puede aplicarse la figura de la accesión, regulada en el artículo 509 del Código Civil, que permite al propietario del terreno conservar la obra, pero pagando el valor de la inversión realizada por quien construyó.

Añadió que, si las partes no llegan a un acuerdo sobre el reconocimiento económico de la construcción, la normativa contempla la posibilidad de que el inmueble sea considerado cosa común, según el valor del terreno y el aporte realizado en la edificación.

Articulo 509: Si se ha edificado, plantado o sembrado en terreno ajeno, pero a ciencia y paciencia del dueño, este podrá hacer suya la plantación o fabrica, pagando el valor que haya costado, y si no le conviniere, la propiedad total será común en proporción al valor del terreno antes del edificio o plantación, y al valor de la plantación o edificio.

—  Código Civil de Costa Rica.

-¿Qué diferencia jurídica existe entre construir en terreno ajeno con permiso expreso del dueño, con un acuerdo verbal impreciso o sin ningún consentimiento?

Céspedes explicó que las consecuencias jurídicas varían según el tipo de autorización existente para construir en un terreno ajeno:

• Con autorización expresa: existe una manifestación clara del propietario que facilita demostrar que la construcción fue consentida.
• Mediante un acuerdo verbal: el consentimiento puede ser válido, aunque no conste por escrito. Sin embargo, quien alegue ese acuerdo debe demostrarlo mediante otros medios de prueba, como testimonios, conductas de las partes u otros elementos que acrediten la autorización.
• Sin consentimiento del propietario: la construcción puede considerarse realizada sin autorización, lo que modifica las consecuencias legales y dificulta que quien edificó reclame el valor de la obra mediante las reglas de la accesión.

-¿Qué tipo de pruebas son clave para demostrar quién pagó la obra, quién decidió construir y si había o no autorización del propietario del lote?

Según detalló la profesional Camila Céspedes, la valoración de la prueba debe realizarse de forma integral, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en cuenta criterios de lógica, experiencia, ciencia y razonamiento humano, según establece el artículo 41.5 del Código Procesal Civil.

Céspedes señaló que ningún elemento probatorio suele ser suficiente por sí solo, por lo que el juez debe analizar en conjunto las pruebas como declaraciones de parte, testimonios, peritajes, fotografías y documentos, entre ellos facturas y comprobantes de pago.

Añadió que las facturas o recibos de materiales no acreditan por sí mismos que esos insumos fueron utilizados en una obra específica si no existe evidencia que los vincule directamente con la construcción. Por ello, resulta fundamental valorar todos los elementos disponibles para determinar quién realizó y financió los trabajos.

-¿Qué riesgos asume una persona que invierte en construir en un terreno que está inscrito a nombre de otra persona, aunque sea un familiar o pareja?

Céspedes explicó que el principal riesgo consiste en que, registralmente, el propietario continúa siendo dueño del terreno y opera inicialmente la presunción del artículo 506 del Código Civil.

Si posteriormente surge un conflicto, el constructor deberá, entonces, probar que efectivamente financió la obra, la dirigió, que existía consentimiento por parte del propietario y por último el valor de la inversión.

En caso de que no se logren acreditar esos extremos, Céspedes afirmó que la persona podría perder totalmente la inversión en aquello que construyó.

-¿Puede el dueño del lote obligar a quien construyó a desalojar el inmueble sin pagar nada por la construcción? ¿En qué condiciones eso sería legal o abusivo?

Céspedes explicó que las consecuencias jurídicas dependen de si la persona que construyó actuó de buena o mala fe:

• Buena fe: se configura cuando quien edificó tenía razones para creer que contaba con un derecho o autorización para construir. En estos casos, el propietario del terreno puede estar obligado a reconocer el valor de los materiales y la mano de obra incorporados a la obra.
• Mala fe: ocurre cuando la persona sabía que el terreno pertenecía a un tercero y, aun así, construyó sin contar con autorización o un derecho que respaldara su actuación.

La abogada añadió que el propietario del lote no puede simplemente conservar la construcción sin reconocer el valor correspondiente cuando la obra fue levantada de buena fe, pues ello podría generar un enriquecimiento sin causa que la normativa civil busca evitar.

-¿Qué pasa si el propietario del lote alega que él o un tercero pagaron al menos parte de la obra? ¿Cómo se resuelven esas “mezclas” de aportes en la práctica jurídica?

Cuando ambas partes alegan haber financiado la construcción, el juez debe determinar, mediante la valoración conjunta de toda la prueba, cuál fue la participación económica de cada una y reconocer los derechos patrimoniales correspondientes, conforme a las reglas de la accesión, la buena fe y la prohibición del enriquecimiento sin causa.

-¿Qué precauciones legales debería tomar cualquier persona antes de construir en un lote que no está a su nombre para evitar conflictos futuros?

Céspedes recomendó documentar la relación jurídica antes de iniciar una construcción en un terreno ajeno para reducir posibles conflictos futuros.

Entre las principales medidas preventivas mencionó:

• Firmar un contrato donde el propietario autorice la obra, se establezca quién asumirá los costos y qué ocurrirá con la construcción en caso de finalizar la relación entre las partes.
• Formalizar figuras jurídicas como promesa de compraventa, donación, usufructo o derecho de superficie, según corresponda.
• Conservar facturas, contratos de construcción, comprobantes de pago, permisos municipales y evidencia fotográfica del avance de los trabajos.
• Inscribir, cuando sea posible, los derechos reales relacionados con la propiedad o la construcción.