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Lo que inició como una disputa vecinal en Cartago escaló hasta la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia. Todo comenzó cuando el propietario de un terreno demandó a los dueños de dos lotes colindantes, acusándolos de invadir una sección de un camino ubicado dentro de su propiedad y de utilizarlo sin contar con un derecho de paso.
Según el demandante, los vecinos no solo utilizaban parte de su propiedad para ingresar y salir de sus lotes, sino que además ocuparon sectores del terreno mediante la instalación de cercas, portones y otras estructuras que redujeron el ancho de la vía.
Esta situación, afirmó, perjudicó sus planes de venta de otras fincas de su propiedad situadas al fondo del terreno, por lo que acudió a la vía judicial para solicitar la restitución de las áreas invadidas y el cese inmediato del uso del camino.
Aunque en una primera instancia un tribunal ordenó el retiro de las estructuras y prohibió el tránsito por el lugar, el caso dio un giro al llegar al máximo tribunal de justicia. Allí, los magistrados concluyeron que uno de los lotes en disputa era una finca enclavada —sin salida a vía pública— y, por tanto, reconocieron una servidumbre de paso forzosa a favor de los vecinos.
Sí hubo indemnización para el demandante
Aunque a nivel judicial se reconoció la condena y la obligación de habilitar la servidumbre, los jueces también concluyeron que, debido a que el demandante no era el propietario original de los terrenos ni quien los segregó inicialmente para su venta, no le correspondía establecer el paso sin recibir una compensación.
Por ello, los magistrados avalaron el pago de una indemnización superior a los ¢550.000 en favor del actor, monto que los vecinos debían cancelar si deseaban utilizar el camino como servidumbre de paso.
Un camino originó la disputa
Originalmente, una finca madre fue segregada por sus propietarios en al menos seis lotes distintos para su venta.
Cuatro de esas propiedades fueron adquiridas por el demandante y, en la parte frontal de esos terrenos, existía una franja utilizada como servidumbre de paso para acceder a las fincas ubicadas al fondo. Otro de los lotes, con salida a vía pública, fue comprado por una mujer, mientras que el otro terreno, situado detrás de ese inmueble y sin acceso directo a calle pública, quedó en manos de su esposo.
Según el demandante, con el paso de los años la mujer y su esposo utilizaron la servidumbre ubicada en los cuatro lotes adquiridos por él “como si fuera suya”. Incluso, afirmó que ella instaló mallas divisorias que irrumpían en su propiedad y que el hombre colocó láminas de zinc que también invadían parte de su terreno.
El actor sostuvo que estas estructuras redujeron el ancho de la servidumbre y complicaron la venta de tres lotes ubicados al fondo, pues, según alegó, los vecinos advertían a posibles compradores sobre supuestos problemas de acceso, lo que terminó desmotivando las adquisiciones.
Pretensiones del demandante y demandados
A raíz del conflicto, el demandante acudió a los tribunales para que se le reconociera el dominio pleno de los cuatro lotes, en especial del camino frontal, y que se restituyera el terreno presuntamente invadido por ambos vecinos.
Además, solicitó que se ordenara el retiro de mallas, cercas de zinc, tubos y cualquier otra estructura colocada sobre su propiedad, así como la corrección de los linderos. En caso de incumplimiento, pidió autorización para realizar las obras y cobrar los costos a los demandados.
También, reclamó que se declarara inexistente una servidumbre de paso y que se condenara a los vecinos al pago de daños, perjuicios y costas.
Ambos rechazaron la demanda y presentaron contrademandas. La mujer alegó que no invadía el terreno, sino que existía un traslape entre planos, por lo que solicitó el mejor derecho sobre el pedazo de la franja en disputa (que se le permitiera a ella quedársela), la corrección catastral y el pago de costas por parte del actor.
Por su parte, el esposo sostuvo que su lote se encontraba enclavado y que históricamente utilizó el camino del demandante, por lo que pidió que se le constituyera una servidumbre de paso a favor de su propiedad.
Tribunal dio razón al demandante
En agosto de 2022, el Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil de Cartago dio la razón al demandante y acogió la acción reivindicatoria, al concluir que tanto el lote de la mujer como el de su esposo invadían el camino-servidumbre del actor y, en el caso del hombre, también otra finca ubicada al fondo.
Por ello, ordenó restituir las áreas afectadas y corregir cercas, mallas, portones y láminas instaladas dentro de la propiedad del demandante, de manera que el camino recuperara el ancho establecido en los planos y el peritaje.
Asimismo, el Tribunal determinó que las fincas de los demandados no contaban con una servidumbre de paso constituida sobre ese acceso. En el caso de la mujer, señaló que su propiedad ya tenía salida a calle pública y que el lote enclavado adquirido por su esposo funcionaba, en la práctica y según testimonios, como una extensión de ese terreno, por lo que podía ingresar por el inmueble de ella sin utilizar el paso del actor.
La primera sentencia también ordenaba a los vecinos dejar de utilizar la franja como acceso, pero rechazó el reclamo por daños y perjuicios del demandante. Además, desestimó las contrademandas de los vecinos.
No obstante, sí condenó a ambos al pago de costas y honorarios legales a favor del demandante, por ¢1,7 millones, que debían ser pagados por ambos demandados.
Vecinos acudieron a casación
Descontentos con el fallo, los vecinos acudieron a la Sala Primera para intentar anular la sentencia. Sus alegatos se centraron en el supuesto traslape de terrenos y la servidumbre de paso para un lote enclavado.
En el caso de la mujer, sostuvo que el Tribunal calificó erróneamente el conflicto como una invasión simple e ignoró la existencia de una doble titulación. Según argumentó, el peritaje evidenció un traslape de planos sobre la franja en disputa, donde su título, por ser más antiguo, debía prevalecer sobre el del demandante.
Con base en el principio de prioridad registral y en la prohibición del reglamento catastral de inscribir planos que se superpongan a registros previos, solicitó anular la sentencia, reconocerle el mejor derecho sobre el terreno y cancelar parcialmente el plano del camino del actor.
Por su parte, el esposo enfocó su defensa en la condición de fundo enclavado de su propiedad y rechazó la tesis de los jueces que consideraba ambos lotes como una sola unidad. Alegó que, al tratarse de fincas con matrículas independientes y sin un proceso de reunión registral, su terreno carece legalmente de salida a vía pública.
Asimismo, afirmó que, al originarse el enclave tras la segregación de la finca madre, la ley obliga a otorgarle un derecho de paso por el predio original sin necesidad de indemnización, pues el camino en disputa constituye el único acceso técnica y legalmente viable para su propiedad.
Sala Primera cambió parcialmente el fallo
Tras analizar los recursos, la Sala Primera modificó parcialmente la sentencia, aunque mantuvo la orden de que ambos vecinos devolvieran al actor las áreas invadidas.
En el caso de la mujer, los magistrados diferenciaron entre invasión y traslape. Confirmaron que ocupó una pequeña franja al frente del camino del demandante, por lo que mantuvieron la obligación de restituir ese espacio para recuperar el ancho correcto de la vía. No obstante, concluyeron que, en el sector lateral donde se ubica la malla divisoria, existía una doble titulación, ya que ambos planos se superponían sobre la misma franja.
En ese punto, la Sala determinó que la vecina tenía mejor derecho, debido a que contaba con título y posesión, por lo que ordenó cancelar parcialmente el plano del camino del actor y elaborar uno nuevo que excluyera esa sección. También, dispuso ajustar la malla si fuera necesario, aunque dejó en claro que ella no tendría derecho de paso sobre el camino.
Respecto al esposo, la Sala confirmó que sus cercas y láminas invadían tanto el camino como otra finca ubicada al fondo, por lo que mantuvo la orden de restituir los terrenos y corregir los linderos.
Sin embargo, corrigió el criterio del Tribunal sobre la naturaleza del lote y concluyó que se trata de un fundo enclavado, distinto registralmente del terreno de su esposa.
Por tanto, en noviembre del 2024, ordenó constituir un derecho de paso sobre el camino del actor, desde la calle pública hasta el portón de la propiedad, condicionado al pago previo de una indemnización de ¢550.954.
