Paredes desgastadas, pintura envejecida o instalaciones adaptadas al uso cotidiano suelen generar dudas al concluir un contrato de arrendamiento. Por ello, la legislación en Costa Rica fija límites y criterios sobre cuándo esos deterioros deben ser asumidos por el inquilino y cuándo no, así como el alcance y la validez de las cláusulas contractuales relacionadas con eventuales responsabilidades por la reparación del inmueble.
En ese contexto, la abogada Angie Portela, gerente legal de APriori Derecho Corporativo, explicó a La Nación cómo se distingue el deterioro normal de los daños atribuibles al inquilino y si la tolerancia prolongada del arrendador frente a modificaciones incide en eventuales reclamos, así como de qué forma deben documentarse las autorizaciones para realizar cambios.
¿Cómo se delimita, en la práctica, el deterioro normal frente a daños imputables al arrendatario?
Según explicó Portela, la diferencia entre el deterioro normal y los daños atribuibles al arrendatario se define a partir de un criterio funcional y causal.
En términos generales, el desgaste ordinario corresponde al uso acorde con la naturaleza del inmueble y el destino pactado, mientras que el perjuicio imputable surge cuando media abuso, negligencia o una alteración indebida de la propiedad.
La abogada recordó que este marco está previsto en el artículo 54 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, el cual dispone que el inquilino debe utilizar el bien arrendado sin generar peligro ni afectar la tranquilidad pública.
Asimismo, cuando en la vivienda o local se desarrollan actividades notoriamente molestas, ruidosas, escandalosas, nocivas, peligrosas, insalubres o ilícitas, se configura un goce abusivo del inmueble, lo que habilita al arrendador a solicitar la resolución del contrato.
¿Qué peso tienen las cláusulas que obligan a devolver el bien “en las mismas condiciones en que se recibió, salvo deterioro normal”, cuando se incurre en un uso prolongado?
Según explicó Portela, estas cláusulas son válidas, habituales y acordes con la normativa costarricense; sin embargo, recordó que no tienen un carácter absoluto. En la práctica, su inclusión es común en el país, pero su aplicación debe analizarse caso por caso.
En ese sentido, precisó que no resulta procedente exigir la restitución en un estado idéntico cuando el uso comercial ha sido prolongado, consentido y coherente con el giro del negocio. Por ello, subrayó que el contrato de arrendamiento debe considerar expresamente el objeto o destino del inmueble.
“El propietario no puede pretender que unas bodegas comerciales permanezcan en el mismo estado 5 años después de entregadas, pero sí deben estar limpias y con el mantenimiento acorde lo pactado”, señaló.
Además, indicó que, si por necesidades del arrendatario se incorporaron divisiones u otras estructuras, estas debieron contar con autorización o acuerdo previo y, al finalizar el contrato, deberán retirarse para restituir el bien a su condición original o bien negociarse su permanencia con el propietario.
¿Si el propietario no se opone a modificaciones en locales comerciales o inmuebles incurre en aceptación tácita?
La abogada indicó que, si el propietario tiene conocimiento de modificaciones relevantes y no se opone de manera oportuna, puede configurarse una aceptación tácita de los cambios realizados.
No obstante, Portela advirtió que la posibilidad de acreditar esa aceptación depende de múltiples factores, por lo que recomendó no ejecutar alteraciones sin contar con la autorización escrita del arrendador.
¿Cómo debería documentarse la autorización de cambios estructurales en un local comercial o vivienda?
Según Portela, la autorización suele definirse en el propio contrato, donde se establece el procedimiento para gestionarla adecuadamente. En ese contexto, explicó que, en la práctica, lo habitual es que quede documentada por escrito, ya sea mediante un adendum, un correo electrónico o un mensaje.
La especialista recomendó que ese aval se otorgue por escrito y detalle el tipo de modificación, si es removible o permanente y el destino final de las mejoras, con el fin de evitar confusiones y facilitar la negociación sobre su conveniencia.
¿Cómo se acredita que el estado de un inmueble se debe a un incumplimiento del deber de mantenimiento?
Portela indicó que la carga de la prueba recae principalmente en el arrendador, mediante la elaboración de inventarios iniciales y finales que permitan una comparación objetiva.
Por ello, recomendó documentar el estado del inmueble con fotografías anexas al contrato, detallar las condiciones reales del bien y dejar constancia de desgastes o mejoras existentes al inicio del arrendamiento.
Añadió que también pueden aportarse imágenes o videos con fecha cierta y, según lo pactado y la complejidad del caso, recurrir a un peritaje técnico.
¿Cambian los estándares cuando el arrendatario es una entidad comerciante, frente a un inquilino residencial?
Portela señaló que los parámetros sobre desgaste normal y deber de restitución varían según se trate de un arrendamiento comercial o residencial.
Explicó que, en el ámbito comercial, se presume un uso más intensivo del inmueble, lo que conlleva una mayor tolerancia al desgaste funcional y una interpretación más flexible de la obligación de devolución.
En contraste, en los contratos de vivienda no se esperan adaptaciones ni requerimientos propios de la actividad comercial, como paredes resistentes a altas temperaturas, muros cortafuego o instalaciones para congeladores, elementos que sí suelen presentarse en locales destinados a negocios.
¿Hasta qué punto debe el arrendador soportar modificaciones funcionales como parte del negocio?
Según Portela, el arrendador debe tolerar las modificaciones necesarias para la operación ordinaria del negocio, siempre que no comprometan la estructura del inmueble, no reduzcan su valor y hayan sido conocidas.
En cambio, no está obligado a aceptar alteraciones estructurales no autorizadas, intervenciones que provoquen daños irreversibles ni cambios que excedan el giro comercial pactado.