La empresa propietaria de un inmueble en San José demandó a su exinquilino por el deterioro del local comercial que arrendó durante casi dos décadas, así como por un presunto incumplimiento del plazo de preaviso fijado en el contrato. El conflicto llegó a la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia, donde los magistrados pusieron fin a la disputa.
El conflicto surgió entre una empresa y el Banco de Costa Rica (BCR), el cual alquiló el local entre el 2001 y el 2020 para operar una sucursal.
En marzo de 2020, el BCR remitió un oficio a la propietaria en el que comunicó que no renovaría el contrato y que entregaría el inmueble en mayo, por lo que el último pago correspondería al de ese último mes.
La propietaria alegó que el documento no constituía un preaviso formal, sino una simple manifestación de la intención de no renovar el arrendamiento. Además, recordó a la entidad bancaria que el contrato no estaba próximo a expirar, pues su vencimiento estaba fijado para mayo del 2021; en consecuencia, interpretó la nota como un aviso de no renovación para la fecha originalmente pactada.
En 2015, ambas partes habían firmado una adenda de prórroga que reiteró la obligación de otorgar un preaviso de tres meses en caso de desocupar el inmueble; de no cumplirse, se estableció el pago de los meses correspondientes al plazo omitido.
La dueña del inmueble consideró que la finalización en mayo del 2020 fue “anticipada” y que el banco debía cancelar los meses de junio, julio y agosto, por un total de $36.000.
Además, alegó que el inmueble no fue devuelto en buen estado ni en condiciones similares a las originales, y que los daños no fueron reparados. Señaló:
- Eliminación y sustitución de los portones originales de la fachada —los cuales no fueron restituidos—
- Modificaciones en la cubierta metálica y de policarbonato para instalar un portón arrollable
- Cambio de tres puertas de aluminio y vidrio de los cubículos de cajeros automáticos
- Deterioro en paredes y fachada
- Tubos fluorescentes en mal estado
- Daños en la pintura de todo el edificio
La empresa acudió al Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda para demandar al BCR y exigir:
- Pago de tres meses de renta por el preaviso omitido
- Responsabilidad por los daños causados al inmueble
- Liquidación de los perjuicios materiales
- Intereses generados desde mayo de 2020, cuando se desocupó el local
BCR rechazó responsabilidad
El Banco de Costa Rica rechazó los señalamientos y planteó una excepción de falta de derecho. En lo sustancial, alegó que otorgó el preaviso conforme a la normativa y canceló las rentas correspondientes al plazo de tres meses contados desde la comunicación de la no renovación.
Asimismo, sostuvo que restituyó el inmueble según lo pactado en el contrato y que los daños alegados responden al desgaste propio del uso y del paso del tiempo.
Añadió que las adecuaciones efectuadas eran necesarias para el funcionamiento de una sucursal bancaria y se realizaron con conocimiento y sin objeción de la empresa arrendadora durante los casi 20 años de ocupación. Por ende, solicitó rechazar la demanda.
Tribunal de primera instancia falló a favor del banco
Tras examinar los alegatos de ambas partes, el Tribunal Contencioso Administrativo se pronunció sobre los dos ejes del conflicto: el preaviso y los supuestos daños al inmueble.
Sobre el primer punto, los jueces indicaron que el artículo 72 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos permite extinguir el contrato en cualquier momento, siempre que el arrendatario notifique con tres meses de anticipación. En ese marco, consideraron válido el aviso remitido por el BCR en marzo del 2020, al estimar que fue claro en su decisión de no continuar con el arrendamiento, por lo que el plazo de preaviso vencía en junio de ese año.
Respecto a los daños, el Tribunal agrupó los reclamos en tres categorías. En cuanto a los portones, el portón arrollable y las modificaciones en áreas de cajeros automáticos, concluyó que la propietaria conocía desde el inicio que el local se usaría como sucursal bancaria, lo que implicaba ajustes estructurales.
Además, no se acreditó oposición alguna durante los 20 años de arrendamiento, por lo que no procedía exigir su restitución.
Sobre la iluminación, puertas y otros elementos, los magistrados señalaron que fluorescentes dañados, balastros defectuosos y reparaciones menores encajan dentro del desgaste normal por uso y paso del tiempo, conforme a lo pactado en el contrato. También, destacaron que mejoras como aires acondicionados y una planta eléctrica quedaron en el inmueble sin compensación para el banco.
Finalmente, en relación con paredes, fachada, cielos rasos y pintura, determinaron que se trataba igualmente de deterioro ordinario y que no se probó un incumplimiento por parte del BCR. En consecuencia, la demanda fue rechazada y la empresa condenada al pago de las costas personales y procesales.
Empresa apeló sentencia y Sala Primera puso fin a la disputa
La empresa rechazó la interpretación del Tribunal Contencioso Administrativo y llevó el caso a casación ante la Sala Primera, al alegar, principalmente, una incorrecta valoración de la prueba y una errónea lectura del contrato.
Como primer argumento, sostuvo que el último pago efectuado por el BCR en junio correspondía al alquiler de mayo, por lo que ese mes no habría sido cancelado. En esa línea, afirmó que el plazo de preaviso debía contarse desde mayo, cuando se desocupó el inmueble, y no desde marzo.
Cuestionó nuevamente la apreciación probatoria sobre los daños, al asegurar que nunca autorizó las modificaciones al local y que estas debían ser indemnizadas. Además, objetó la condena en costas, al considerar que actuó de buena fe.
Los magistrados desestimaron todos los planteamientos. En cuanto al preaviso, concluyeron que el aviso válido fue el remitido en marzo del 2020 y que, a partir de esa fecha, el banco debía cubrir tres mensualidades, lo cual quedó acreditado con los pagos correspondientes a los períodos marzo-abril, abril-mayo y mayo-junio. Por ello, determinaron que no existían rentas pendientes.
La Sala también ratificó que las modificaciones estructurales se realizaron casi dos décadas atrás para adecuar el local a su uso bancario y que, ante la ausencia de oposición de la propietaria, el reclamo resultaba extemporáneo. Añadió que los deterioros señalados correspondían al desgaste normal del inmueble.
Respecto a las costas, resolvió que no se probó un “motivo bastante para litigar”, por lo que mantuvo la condena y declaró sin lugar el recurso de casación, confirmando íntegramente la sentencia de primera instancia.
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¡Nos contactamos de nuevo en una semana con un nuevo caso! Se despide la periodista Arianna Villalobos.