Un contrato de alquiler puede convertirse en una disputa cuando el propietario necesita recuperar el inmueble antes del plazo acordado o cuando el inquilino considera que aún tiene derecho a permanecer en la vivienda. Además, existen causales que justifican la recuperación.
La abogada Sonia Aragón, especialista en derecho inmobiliario y socia de la firma Quatro Legal, explicó en qué escenarios puede finalizarse un arrendamiento, cuáles son los alcances del plazo mínimo de los contratos y qué derechos tienen propietarios e inquilinos.
- ¿Cuál es el plazo mínimo para alquilar una vivienda y locales comerciales?
De acuerdo con Sonia Aragón, el artículo 70 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (LGAUS) establece que el plazo mínimo de un contrato de arrendamiento es de tres años.
La especialista detalló que, incluso, si las partes acuerdan un periodo menor o no definen expresamente su duración, la normativa establece que el alquiler se entenderá celebrado por ese plazo mínimo. Esta disposición aplica tanto para arrendamientos destinados a vivienda como para aquellos de uso comercial, según el ámbito de aplicación definido en el artículo 4 de la misma ley.
- ¿Es válido que el arrendante puede terminar el contrato ‘en cualquier momento’, siempre que hayan transcurrido ya los primeros tres años de alquiler?
Según la abogada Aragón, una cláusula que permita al arrendante finalizar el contrato de forma unilateral puede ser válida siempre que se aplique después de cumplir el plazo mínimo legal de tres años o, en caso de existir, la prórroga correspondiente.
Añadió que esta facultad debe ejercerse de buena fe y mediante un aviso previo emitido con una anticipación razonable.
- ¿Podría terminar un contrato antes de los tres años?
La profesional en Derecho explicó que el arrendador no puede finalizar unilateralmente un contrato antes de que se cumpla el plazo mínimo legal de tres años, salvo que exista una causal prevista en el artículo 114 de la LGAUS.
- ¿Cuáles son las causales?
Entre las causales que permiten al propietario solicitar la resolución del contrato se encuentran:
- Falta de pago del alquiler
- Incumplimiento de las obligaciones de conservación y mantenimiento del inmueble
- Cambio no autorizado del uso del bien arrendado
- Daños ocasionados al inmueble por falta de aviso del arrendatario
- Uso abusivo de la propiedad
- Impedimento para que el propietario inspeccione el inmueble
- Incumplimientos relacionados con gastos u obligaciones en condominios
- Incumplimiento de las reglas sobre subarrendamiento o subrogación
- Desalojo por necesidad personal del arrendante, en los casos previstos por la ley
En esos casos, Sonia Aragón aclaró que el propietario debe acudir a la vía judicial correspondiente para gestionar el desahucio y el eventual desalojo.
- ¿Qué riesgos corre un propietario si intenta aplicar una cláusula de terminación anticipada antes de cumplir el mínimo de tres años de contrato?
Aragón explicó que, conforme a los artículos 2 y 3 de la LGAUS, una cláusula de este tipo sería nula si permite finalizar el contrato antes de cumplir el plazo mínimo legal o su respectiva prórroga, cuando corresponda.
Añadió que un intento de aplicarla por vía extrajudicial o mediante un proceso judicial podría generar responsabilidad para el arrendante, lo que incluye el pago de daños y perjuicios, así como costas personales y procesales, según las circunstancias del caso.
- ¿Qué hace que se pueda rescindir un contrato de alquiler?
Aragón explicó que la LGAUS contempla distintas situaciones en las que el arrendatario puede solicitar la rescisión del contrato.
Entre ellas se encuentran los casos en que el inmueble presenta defectos graves que impiden o limitan su uso y disfrute, así como cuando las reparaciones a cargo del arrendador interrumpen la ocupación o generan molestias que resultan difíciles de soportar.
En esas circunstancias, el inquilino podría reclamar una indemnización por daños y perjuicios, cuyo monto dependerá de las afectaciones que logre acreditar.
- ¿Qué pasa con mi contrato de alquiler si el dueño pierde la propiedad por una deuda, una ejecución hipotecaria o un fideicomiso de garantía?
Como regla general, la abogada explicó que el contrato de arrendamiento continúa vigente, aunque la propiedad cambie de dueño.
En ese caso, el arrendatario deberá continuar pagando el alquiler al nuevo propietario una vez que este le notifique el traspaso y le entregue la certificación correspondiente que confirme su titularidad.
- ¿Qué cláusulas de terminación anticipada debe considerar un inquilino sospechosas o potencialmente abusivas en un contrato de arrendamiento de vivienda?
La abogada señaló que deben considerarse sospechosas aquellas cláusulas que permitan al propietario finalizar el contrato por su sola voluntad antes de cumplir el plazo mínimo legal de tres años o la prórroga correspondiente, sin importar el plazo de preaviso establecido.
También, advirtió sobre disposiciones que autoricen desalojos inmediatos sin seguir el procedimiento legal o que impliquen una renuncia anticipada a los derechos reconocidos por la LGAUS.
- ¿Cómo puedo hacer valer el plazo mínimo de tres años y las prórrogas tácitas si el arrendante intenta sacarme antes o sin respetar los plazos de aviso?
Aragón explicó que el arrendatario puede defender sus derechos ante un intento de desalojo acreditando la vigencia del contrato, por lo que resulta importante conservar el acuerdo de alquiler y las comunicaciones intercambiadas con el propietario.
Añadió que el artículo 71 de la LGAUS establece que, si el arrendador no desea renovar el contrato, debe comunicarlo con al menos tres meses de anticipación al vencimiento. De no hacerlo dentro de ese plazo, el alquiler se prorroga automáticamente por un nuevo periodo de tres años.
En caso de que el propietario inicie un proceso de desahucio antes del vencimiento o pese a la existencia de una prórroga tácita, el inquilino puede utilizar esas circunstancias como parte de su defensa.
Si no se acredita una causa legal que justifique el desalojo, la solicitud podría ser rechazada y mantenerse el derecho de permanencia durante el periodo correspondiente.
- Si el contrato dice que el arrendante puede terminar ‘en cualquier momento’, ¿en la práctica hasta qué punto la LGAUS me protege y cuándo podría aplicarse realmente esa cláusula?
Aragón explicó que la LGAUS protege al arrendatario durante el plazo mínimo legal de tres años y, cuando corresponda, durante el periodo de prórroga. Por ello, en ese lapso, el propietario no puede utilizar una cláusula de terminación unilateral para poner fin al contrato por su sola voluntad.
Agregó que, una vez superado ese periodo, el escenario cambia: una disposición que permita al arrendante finalizar el alquiler “en cualquier momento” podría ser válida, incluso si el plazo pactado originalmente aún no ha concluido.
Por ejemplo, en un contrato de cuatro años, el propietario podría solicitar la terminación después de cumplidos los primeros tres años, siempre que actúe de buena fe, no abuse del derecho y otorgue un preaviso razonable al inquilino.