Escuchar
Antes de firmar un contrato, muchos compradores pasan por alto un aspecto esencial que puede convertir la ilusión de adquirir un inmueble en un error costoso.
El abogado especialista en Derecho Administrativo y profesor de la Universidad de Costa Rica (UCR), Erick Solano, explicó a La Nación que, aunque estas operaciones implican diversos factores de peso que deben ser considerados, uno de los más relevantes es solicitar el uso de suelo.
Este requisito, añadió Solano, forma parte del proceso de verificación e investigación de la propiedad que toda persona interesada debe realizar si pretende adquirir una finca, lote o cualquier otro bien raíz.
“Lo primero y más esencial que yo sugiero es que la persona vaya a la municipalidad del cantón respectivo y solicite un uso de suelo, para que les diga qué se puede y qué no se puede hacer ahí”, comentó.
En ese sentido, advirtió que, por ejemplo, si una persona proyecta desarrollar una actividad industrial, no puede adquirir un terreno cuyo uso de suelo se encuentre en una zona residencial, pues factores como la planificación urbana del cantón, el plan regulador (cuando exista) y la normativa urbanística vigente impedirán lo que pretende ejecutar.
Además, recordó que pueden presentarse condiciones derivadas de la demanialidad de los bienes o del interés social que estos tengan, que imponen restricciones adicionales vinculadas con la protección ambiental y el bienestar colectivo.
En tales situaciones, es necesario analizar si existen limitaciones que frenen el desarrollo de ciertos proyectos.
Por ejemplo, un terreno ubicado cerca de un humedal o de un aeropuerto estaría sujeto a restricciones sobre su uso, incluyendo limitaciones constructivas.
Esto no significa que, en el primer caso, toda la finca esté fuera de comercio, pero la cercanía a estas zonas podría generar barreras legales. En estos casos, lo recomendable es acudir al Sistema Nacional de Áreas de Conservación (Sinac) para determinar si la afectación es parcial o si la persona debe comprometerse a la protección y conservación de una parte únicamente.
Por otra parte, respecto a los terrenos próximos a aeropuertos, Solano indicó que, además de verificar el uso de suelo, también se debe consultar con la Dirección General de Aviación Civil y revisar los requisitos constructivos relacionados con el espacio aéreo, ya que también existen límites sobre la altura permitida de las edificaciones en esas áreas.
Por tanto, Solano subrayó que, dentro de las labores de investigación y valoración que deben realizar quienes buscan adquirir un inmueble, resulta esencial solicitar información, certificaciones y criterios técnicos a las administraciones públicas con competencia en la zona, pues estas podrían establecer limitaciones, afectaciones o restricciones urbanísticas.
Advirtió que, de omitirse este paso, el comprador se expone a invertir en un terreno para un desarrollo, construcción o uso que posteriormente sea prohibido o restringido por no haber efectuado la revisión desde el inicio.
