EscucharEl desahucio judicial es uno de los procedimientos más complicados y molestos a los que se pueden enfrentar las partes de un contrato de arrendamiento. Le permite al propietario desalojar al inquilino que incumple con lo pactado o las disposiciones establecidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y se niega a abandonar el bien.
Según Arturo Pacheco, abogado y perito de Avideca, este procedimiento se inicia principalmente por la falta de pago. "El inquilino no paga su alquiler y pide más tiempo. Cuando la promesa no se cumple, se deben iniciar los trámites para presentar la demanda" advirtió.
Referente al inquilinato, otras causas para comenzar con este procedimiento son el uso abusivo o cambio de destino del bien o la expiración del plazo del arrendamiento.
La solicitud de desahucio de un inquilino, debe indicar las causas en que se fundamenta junto con la prueba de propiedad o el derecho que le asiste al actor, el contrato de alquiler si existe (puede ser verbal), y un avalúo, en caso de viviendas.
Este avalúo es importante porque, si son viviendas de carácter social, el desahucio por expiración del plazo solo se aplica si es para uso habitacional propio o familiar (ascendientes y descendentes hasta segundo grado incluidos los hermanos) que no hayan habitado en vivienda propia durante el último año o para una construcción total.
Mucho tiempo
Quienes se han visto involucrados en un proceso de desahucio judicial, saben muy bien que su principal agravante es el tiempo. Aunque en principio es un proceso breve -sumario-, la realidad es otra y puede tardar mucho tiempo.
"Los abogados litigantes se encargan de eternizarlo con recursos, apelaciones y revocatorias. Un proceso que en principio no debería durar más de seis meses, puede tardar varios años, mientras el juez y los tribunales resuelven estos mecanismos procesales" asegura Pacheco.
Sin embargo, el dueño del inmueble debe saber que, la única manera de sacar al inquilino es mediante una orden judicial y con la asistencia de la Fuerza Pública.
El abogado Pacheco dijo, sin embargo, que la demanda no exime al arrendatario del pago, que deberá depositarlo a la orden del despacho que conozca del asunto y, en caso de dudas sobre el monto, el juez lo fijará prudencialmente.
La ley faculta al propietario para solicitar un reconocimiento judicial (antes o durante el proceso) a fin de comprobar el estado del inmueble, mejoras, reparaciones, daños o desperfectos y si el uso dado cumple con lo pactado o si este es abusivo. La ley obliga al arrendatario a reparar los daños o deterioros causados al bien. También goza el propietario del derecho de retención sobre los objetos legalmente embargables con que se encuentre amueblado el bien, para asegurarse el pago. Para esto último el juzgado nombra a un juez ejecutor que levanta un acta con los bienes y a un depositario judicial.
Mejor prevenir
El desahucio representa muchos inconvenientes. Por este motivo, los arrendadores deben prevenirlo con un contrato bien redactado.
En primer lugar, aconseja el abogado Pacheco, siempre se debe incluir una cláusula de conciliación y arbitraje. "Esto evita ir a los tribunales y reduce el plazo del dictado y ejecución de la sentencia" agrega.
También es conveniente conocer a los interesados en alquilar el bien. Hay personas que arriendan una propiedad a sabiendas de que, si no cumplen con el alquiler, el proceso les permitirá ocuparla por varios meses sin necesidad de pagar.
Se puede buscar el consejo de otros propietarios para aprender de su experiencia y solicitar información a la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles.
