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¿Es diferente realizar un avalúo con fines hipotecarios que otro con fines fiscales, de venta, compra, etc.? ¿Son aptos todos los bienes inmuebles para ser recibidos como parte de una garantía hipotecaria por los entes financieros?
La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), ente que agrupa a los Institutos de Valuación de América Latina, Norte y el Caribe, y del cual Costa Rica forma parte a través del Instituto Costarricense de Valuación (ICOVAL), recomendó la teoría monovalente de que el valor de un bien era único e independiente del propósito para el que se solicita su avalúo.
Sin embargo, el vivir actualmente bajo un modelo económico diferente y convivir con una variable macroeconómica denominada inflación, hace que los conceptos se renueven y que el enfoque del avalúo vaya en función de su propósito o finalidad.
En el caso del avalúo para garantía hipotecaria es importante mencionar que este tiene como principales variables la liquidez y la rotación del bien a valorar.
La liquidez es la capacidad que tiene un bien para ser convertido en dinero en un plazo muy corto, que oscila entre los seis meses y un año.
La rotación , por su parte, es la regularidad con que se traslada de propietarios los bienes en la zona donde se ubica el inmueble a valorar (oferta-demanda).
Para un ente financiero, privado o público, su razón de ser es la rentabilidad.
A los entes financieros no les interesa quedarse con inmuebles, si no más bien darle rotación al dinero. Bajo esa concepción, los valuadores deben conocer el mercado inmobiliario y analizar la liquidez del bien a valorar. A ellos no les debe temblar el pulso para recomendar que el bien no es apto para ser recibido como garantía hipotecaria, lo que es muy diferente a indicar en el informe valuatorio que el terreno o la edificación no valen nada.
Mencionar lo anterior puede llevar a emitir criterios erróneos, dado que si se le realiza un avalúo de venta a ese bien, sí se le estaría dando un valor.
De ahí la importancia de que los entes financieros tengan en su departamento de crédito a personas que conozcan de valuación capaces de tamizar o flitrar la información que llega, así como valuadores profesionales universitarios, con amplios conocimientos en la materia, sensibilidad y de experiencia.
Puntos claves
Los entes financieros deberían solicitar además del avalúo físico -que es lo que se solicita- un avalúo vía rentabilidad para avalúos de edificios comerciales.
En los últimos años, se ha observado una tendencia donde el precio del bien (lo que fija el desarrollador o propietario) se convierte en el valor neto de reposición o avalúo físico de este.
Los problemas de valorar bienes con los precios de venta se dan cuando el ente financiero tiene que recoger o quedarse con ellos. Al salir al mercado a vender el bien, en algunos casos dicho bien ya no es moda, se convierte en un problema para el ente financiero y el valuador.
Se dan situaciones de entes financieros en las que el valuador debe pagar la diferencia o parte de ella entre lo que se valoró y lo que se vendió el bien, porque tres o cinco años después no se pudo vender en el valor que lo recibió la institución.
Para acercar el monto del valor del avalúo físico al precio de mercado del bien, se utiliza un factor de conversión, el cual considera algunas variables como calidad del bien, ubicación, etc. Nunca debe de obligarse a que los montos sean iguales.
Este factor es muy importante cuando se aplica principalmente a los apartamentos, casas, oficinas y lotes en condominio, donde los precios de venta difieren mucho de los avalúos físicos o el valor neto de reposición.
Responsabilidad
La responsabilidad del valuador es grande en los avalúos con fines hipotecarios, pero pareciera que a los colegas esto no les preocupa. El valuador no debe estar presionado por los promotores de ventas de los entes financieros, a quienes en muchos casos lo que les interesa es que el crédito se realice.
Recuérde que al final el responsable es el valuador.
Las respuestas a las interrogantes con que se empezó este artículo es que un avalúo con fines hipotecarios es muy diferente de otros con fines de venta, compra, etc. Además, no toda la tierra es apta para recomendarse que sea recibida como garantía hipotecaria; aunque tenga un precio y valor.
Para alcanzar dicho objetivo, el bien debe tener buena liquidez y es ahí donde el valuador debe asesorar al ente financiero. Debe agregarse que los avalúos aunque difieran diametralmente en su valor pueden estar correctos; todo depende del propósito o finalidad con que se han solicitado, así como de la metodología aplicada por el valuador.
De ahí la importancia de indicar qué tipo de avalúo se está realizando y cuál es su propósito. Todo avalúo debe estar, además, bien fundamentado en sus cálculos.
