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Las tapias o muros son estructuras hechas en concreto, madera, ladrillo o elementos modulares metálicos que proporcionan seguridad, privacidad e independencia a una propiedad respecto a otra.
Por simple y pequeña que parezca, una tapia señala dónde termina lo suyo y donde empieza lo mío, razón por la cual en el país existen disposiciones legales que permiten construir una tapia o remozarla del todo para corregir aquellos defectos o problemas que se han acentuado con el paso de los años.
A criterio del arquitecto Carlos Álvarez, de la universidad Veritas, antes de iniciar la construcción de un muro o tapia es indispensable solicitar en el Registro Público una copia del plano catastrado de la propiedad; máxime si la tapia se va a levantar en un terreno que forma parte de un área residencial en desarrollo.
Con la copia del plano en mano, el interesado deberá realizar la verificación de los linderos con ayuda de un ingeniero topógrafo y acudir a la municipalidad respectiva para cerciorarse sobre los límites del cerramiento que establece, por lo general, el Plan Regulador de cada municipio, atendiendo lo estipulado en la Ley de Planificación Urbana, dijo Álvarez.
Agregó que al construir una tapia en un terreno que ya está delimitado es conveniente hacer una remedición, ya que si la propiedad no cuenta con los límites registrados en el plano catastrado puede afectar el desarrollo de un proyecto habitacional o comercial a futuro.
Medianeras o compartidas
Levantar una tapia implica tener muy claro si esta va a ser propia o medianera (compartida). Las propiedades de urbanizaciones más recientes se encuentran separadas por muros medianeros, que el Código Civil define como aquellas paredes que sirven de separación entre edificios, patios o jardines, cercas, zanjas o acequias abiertas sin títulos o señal que demuestren lo contrario.
Definición similar se encuentra en el Reglamento de Construcciones: la pared medianera es aquella que sirve de separación entre edificios, patios y jardines, pero que pertenece a ambos colindantes. En este caso, los colindantes son copropietarios y deben acatar una serie de normas.
Por ejemplo, el artículo 390 de ese Código establece que todo copropietario puede levantar la pared medianera hasta donde le permitan los reglamentos generales o locales (los requisitos varían, según cada municipio); pero debe pagar por cuenta propia el gasto de la mayor altura (ampliación vertical) e indemnizar al vecino cualquier perjuicio que le ocasione.
De igual forma, el artículo 391 señala que si la pared medianera no se halla en estado de sufrir una ampliación vertical o mayor altura, el interesado debe reedificarla enteramente a sus expensas y, en caso de que exceda el espesor que tenía, deberá hacerlo hacia el lado de su propiedad.
Para Álvarez las tapias compartidas son más recomendables para condominios, ya que al tratarse de una construcción en serie se rigen por la ley de propiedad horizontal. Igual criterio comparte la abogada Karol Gómez, al señalar que toda tapia o pared medianera construida bajo este concepto debe colindar entre sí.
No obstante, indicó, en el caso de propiedades individuales, es preferible perder unos cuantos centímetros de terreno o hasta pagar un poquito más, a compartir un muro o pared medianera por la que ambos dueños pelean derechos y ninguno puede hacer lo que quiera sin la aprobación de la otra parte.
En cualquier caso, todo depende del presupuesto, el espacio disponible y lo que le conviene a ambos, precisó Gómez.
Por otro lado, también existe lo que comúnmente se conoce como derecho de pega, que es el derecho que tiene una persona de construir un muro pegado a otro, pero manteniendo ambos su independencia por ubicarse en el límite lateral o posterior del lote o casa. Esto, según la abogada, permite que la persona disponga de ese muro como mejor le convenga y sin necesidad de molestar al vecino.
Tierra de nadie
La invasión de propiedades es un problema que se presenta con mayor frecuencia en los barrios más viejos, ya que en muchos casos las medidas reportadas en el Registro de la Propiedad no coinciden con la de los planos.
Una forma de verificar si alguien ha invadido una propiedad ajena es a través del plano catastrado o solicitando un peritaje al Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos, señaló Álvarez.
Aunque los asuntos entre vecinos deben tratarse con respeto y en forma amistosa, hay circunstancias que sí ameritan un trámite legal.
La ley, por ejemplo, señala los interdictos como un mecanismo válido para resolver problemas generados por la tenencia de bienes inmuebles. Por medio de un interdicto se pueden reponer mojones (límites), suspender la construcción de una obra y hasta derribarla cuando constituye una amenaza para los derechos del poseedor o de los transeúntes.
Negociar con el vecino y solicitar los permisos correspondientes a la municipalidad, son puntos claves al momento de determinar quién será el propietario de la tapia y bajo qué circunstancias se va a construir.
