Las viviendas con dimensiones menores a los 40 metros cuadrados (m²) se han posicionado como una solución para personas jóvenes, solteras y profesionales, que trabajan presencialmente o en formato híbrido en la Gran Área Metropolitana.
A pesar de que los espacios habitacionales con estas características aún son la minoría de la construcción en Costa Rica, su peso relativo creció en el 2019 y desde entonces se ha mantenido por encima del 3% del total de viviendas en el país, según cifras de la construcción calculadas por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
Entre el 2015 y 2018, el total de viviendas nuevas con esta característica de espacio sumó 1.970 unidades; en los siguientes cuatro la suma aumentó a 2.747 casas (para el 2022 solo se consideran los datos del primer semestre). Este comportamiento se da al mismo tiempo que construcciones de entre 40 m² y 69 m², que representan casi la mitad de las construcciones nuevas, más bien disminuye, y pasó de ser el 54,5% del total, en el 2016, al 48,8% para el primer semestre del 2022.
Distintos proyectos inmobiliarios ofrecen la venta y preventa de este tipo de apartamentos en lugares como Curridabat, La Sabana, Barrio Escalante o Rohrmoser; y por precios que comienzan, sobre todo, desde $90.000 y pueden superar los $125.000, unos ¢70,2 millones al tipo de cambio actual.
Denia Rosich, gerente comercial de Civitar Desarrolladores, que maneja proyectos como SER Escalante, iFreses y Nunciatura, explicó que la demanda de estos apartamentos se da, en su mayoría, por personas jóvenes que quieren hacer su primera inversión inmobiliaria y que, además, quieren residir cerca de donde estudian o trabajan; así como por inversionistas que quieren dar el espacio en alquiler.
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Melizandro Quirós, director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi) explicó a La Nación que la mayor demanda de apartamentos con estas características responde a las circunstancias del mercado inmobiliario y de la situación económica de algunas personas de clase media, a las cuales sus ingresos no les permiten costear terrenos cerca de sus lugares de trabajo o estudio.
Poca accesibilidad
Según un estudio publicado por Cenfi a inicios del 2023, el valor promedio de la vivienda (terreno y construcción) en áreas urbanas, en Costa Rica, es de $1.777 el m². Esto es mayor a otras ciudades en América Latina, como la Ciudad de Panamá, Rosario, en Argentina; Quito, en Ecuador o Bogotá, en Colombia.
Ese valor puede variar algunos cientos de dólares dependiendo de dónde se ubique el terreno. Por ejemplo, el valor de ese metro cuadrado en Heredia centro es de $1.330, pero en La Uruca alcanza los $2.909. Cenfi llegó a esa conclusión luego de realizar un muestreo con información obtenida en páginas electrónicas dedicadas a la venta y alquiler con opción de compra que se enlistaron durante los meses de agosto a octubre del 2022.
Los altos valores que puede tener el terreno en San José, aunado a las dificultades de financiamiento que tienen muchas personas para acceder a vivienda propia, ha obligado a ciertos grupos a optar por un alquiler o la compra de espacios muy pequeños.
“Es una necesidad por las circunstancias del mercado con respecto a la capacidad de compra, además de que el desarrollador sabe que va a tener que construir modelos más ajustados a las capacidades de compra”, explicó Quirós, quien también criticó que ese ajuste en los tamaños no se está dando tan rápidamente como el mercado lo exige.
La oferta varía
Distintas desarrolladoras inmobiliarias consultadas por La Nación promocionan la venta de estos espacios en torres que también son condominios. Un apartamento tipo “estudio” con un área total de 37,1 m², ubicado en Rohrmoser, se ofrece en sitios web desde los $125.340, poco más de ¢70, millones. Esto incluye una habitación, un baño, una sala con cocina integrada y un cuarto de 10,8 m².
¿Cómo se distribuye el espacio?
Apartamento tipo estudio de 37,1 m2 ubicado en una torre en Rohrmoser, Pavas.
FUENTE: Elaboración propia con ofertas de inmobiliarias. || INFOGRAFÍA / LA NACIÓN.
El valor de los apartamentos puede variar por distintas razones, como la vista que tenga, dónde esté ubicado e incluso el piso en el que se encuentre dentro de la torre del condominio, según explicó Denia Rosich.
SER Escalante, ubicado frente al Parque Francia, e iFreses, en Curridabat, son dos proyectos desarrollados por Civitar. Los apartamentos más pequeños de cada uno de ellos son de 36 m² , y su precio parte de los $99.600 y $95.250, respectivamente. Para el caso de iFreses, la desarrolladora únicamente vende los apartamentos a personas que vayan a alquilar el espacio.
Generalmente, estos condominios ofrecen el uso de instalaciones comunes y servicios que no se incluyen dentro de los apartamentos, como parqueo, gimnasios, estaciones de trabajo o piscinas, por ejemplo, lo que puede incluir una inversión adicional.
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Ante la falta de opciones, algunos proyectos incluso promueven la venta de contenedores acondicionados como viviendas, para que las personas puedan colocarlo en algún terreno que ya sea de su propiedad.
My Home Container Pura Vida es una empresa que se dedica a adaptar contenedores de carga de 30 m² para que puedan ser habitables.
Tatiana Camacho, colaboradora de My Home Container Pura Vida, explicó que la empresa se encarga de comprar el contenedor, adaptarlo a las necesidades del cliente según las habitaciones y ventanas que desee, y llevarlo hasta el lote donde será instalado. Este negocio vende un contenedor con dos habitaciones, una sala, una cocina y un baño desde los $42.000
¿Cuántas personas pueden vivir en estos apartamentos?
Según el Reglamento de Construcciones del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), en su Artículo VI.3, toda unidad habitacional, con excepción de las viviendas de interés social, deben contar con un área mínima de 30 m² para unidades de un dormitorio, y 10 m² para cada dormitorio adicional. Un dormitorio medirá como mínimo 9 m²; los demás podrán medir 7,5 m².
Tras una consulta realizada al INVU, para definir el número máximo de personas por vivienda se debe considerar el concepto de hacinamiento definido por el INEC. Existen dos formas para calcularlo: hacinamiento por dormitorio y hacinamiento por aposento.
En primer lugar, hacinamiento por dormitorio es la relación entre la cantidad de personas y el número de cuartos exclusivos para dormir. Una vivienda está hacinada por dormitorios cuando la habitan más de tres personas por dormitorio.
El hacinamiento por aposento se refiere a la relación entre la cantidad de personas y el número de aposentos, o piezas habitables, de esa vivienda. Se excluyen los baños, cuarto de pilas, pasillos y garaje. Una vivienda presenta condición de hacinamiento por aposento cuando la habitan más de dos personas por aposento.
Por lo tanto, se consideraría que en un apartamento estudio estaría excediendo el límite de personas que pueden residir en ese espacio cuando más de tres personas vivan en él.
