La sustitución de deuda por parte de las familias de mayores ingresos, así como la dificultad de las personas más jóvenes por acceder a una casa propia son parte de las causas detrás de la reducción en la cantidad de viviendas financiadas con un crédito activo, en el 2022.
Lo anterior se desprende del informe Radiografía de la Tenencia de Vivienda en Costa Rica 2022 del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi). Este estudio parte de los datos de la Encuesta Nacional de Hogares, publicada por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), con información a julio 2022.
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La cantidad de casas financiadas con préstamos se redujo en 6.507, al caer de 149.021, en el 2021, a 142.514 en el 2022. Por otra parte, las unidades habitacionales ya canceladas por sus propietarios subieron en 5,24%, según los datos proporcionados por el Cenfi.
La disminución en las viviendas financiadas para el 2022 se registró en todos los quintiles de ingreso, desde el más bajo hasta el más alto, pero la caída más pronunciada se ubicó en las familias del cuarto quintil, en donde el ingreso promedio, según el INEC, es de ¢1.079.538 mensuales, en promedio.
De igual manera, según las Estadísticas de la Construcción del INEC, al primer semestre del 2022, la cantidad de viviendas nuevas en el país decreció 1,85% respecto al año anterior. Además, la mayoría de las casas nuevas se agrupan, principalmente, entre los 40 y 70 metros cuadrados (m²).
Melizandro Quirós, director del Cenfi, explicó que este fenómeno es alimentado, principalmente, porque el año anterior las familias de mayor ingreso optaron por realizar una sustitución de deuda (cambiar las condiciones de un préstamo por otras mejores) antes de que se diera la subida en las tasas de interés para combatir la alta inflación.
“En el primer semestre (que mide la Encuesta de Hogares), cuando las tasas estaban más bajas y había mucha colocación de los bancos, las personas de más ingresos, que son más sujetos a créditos, cogieron deuda barata y apostaron por matar el crédito de vivienda y quedarse con el crédito que no está basado en la hipoteca”, explicó Quirós.
El director de Cenfi agregó que esta opción de sustituir la deuda puede llegar a ser excluyente para algunas familias, pues las condiciones para ser sujeto de crédito en Costa Rica, principalmente para financiamiento de vivienda, son muy complicadas.
Bajo el actual panorama, en el que las tasas de interés se mantienen altas, el Cenfi realizó un análisis de la accesibilidad que tiene una familia de Costa Rica a la compra de una vivienda en el área urbana del país, y arrojó como resultado que el precio de una casa de 74,4 metros cuadrados se puede estimar en $130.770 (unos ¢76,5 millones).
Si se toma como referencia un modelo de financiamiento ordinario en una entidad financiera nacional, sea un banco, una mutual, cooperativa, u otra, la familia interesada en optar por un crédito de vivienda deberá otorgar una prima del 10%, y pagar una cuota de unos ¢554.000 por 30 años, con la tasa de interés actual del 9%, lo que reduce el crédito a familias con ingresos superiores al millón de colones.
En menor medida, las familias que pertenecen al segundo y tercer quintil de ingresos (de ¢433.789 a ¢709.442) también optaron por la sustitución de deuda, pues la reducción también se observó en esa población. Sin embargo, según Quirós, este grupo tiene una particularidad y es que acompañan los bonos de vivienda con créditos más bajos, que normalmente no sobrepasan los ¢7.000.000.
“Las familias que reciben el mix de bono con crédito tienen un préstamo más pequeñito, pudo pasar que la gente se las ingenió para ver cómo lo cancelaban sustituyendo la deuda. Aunque no tienen muchos ingresos, probablemente esas personas hicieron lo mismo para tener un mayor margen de maniobra”, comentó Quirós.
La reducción de la vivienda financiada en 6.507 unidades sugiere que, de forma neta, durante el año anterior fue mayor la cancelación de préstamos de vivienda en comparación con el ingreso de nuevas casas bajo la modalidad de crédito, si se toma la referencia de la Encuesta Nacional de Hogares.
Marco Ulate, ejecutivo de Crédito de Grupo Mutual, comentó que aunque el año pasado fue constante en cuanto a la cantidad de solicitudes de financiamiento, la cantidad de créditos aprobados representó 71% de los casos aprobados en el mismo periodo del 2021. La caída se dio, sobre todo, por la disminución de presupuesto otorgado para el trámite de casos con subsidio de vivienda en el periodo pasado.
No obstante, reconoció que el incremento en la cantidad de solicitudes de crédito para vivienda ha sido notable en este inicio del 2023, y esperan que a medida que avance el año el aumento sea mayor. En el caso de la Mucap, para el año anterior cerraron con cifras mayores al total colocado en vivienda en el 2019, luego de un fuerte golpe al sector como consecuencia de la pandemia.
Jóvenes priorizan otras cosas
Otro factor que ha influido en este comportamiento de la vivienda financiada en los últimos años es que los jóvenes ahora priorizan otras cosas, como la compra de un vehículo o los viajes, antes del financiamiento de una casa propia. A esto se le unen las limitaciones de ingreso y accesibilidad a crédito habitacional de esta población.
Según el estudio del Cenfi, los jóvenes son la población que menor cantidad de vivienda absorben, en promedio, 20% del parque habitacional. Entre esa población, el modo de tenencia más predominante es la casa de alquiler, con un 39,8%, lo que representa un aumento de casi dos puntos porcentuales en comparación con el 2021.
“Los jóvenes definitivamente ni son sujetos de crédito (por sus ingresos), porque la cuota de una vivienda promedio es alta, y tampoco es una gran prioridad. Entonces, al final existe ese dilema, y lo que queda es optar por la vivienda de alquiler”, afirmó Quirós.
Cautela
Danilo Montero, director de la Oficina del Consumidor Financiero (OCF), explicó que antes de optar por sustituir la deuda de un crédito, principalmente hipotecario o de vivienda, hay que entender que el fenómeno de las tasas de interés es una dimensión temporal.
Según Montero, antes de tomar la decisión de sustituir una deuda, las personas deben plantearse algunas interrogantes, para así poder evaluar si realmente vale la pena. Una de ellas es el plazo del crédito, así como tener razones de peso que respalden la decisión.
“Si estamos pensando en un crédito de 30 años o 25 años como una hipoteca, las tasas de interés se vuelven un elemento esencial. En un crédito a seis meses plazo, uno podría considerar la posibilidad de sustituir la deuda sin mayores efectos, pero uno a largo plazo, estar sustituyendo la deuda muy probablemente va a llevar al mismo tiempo una serie de costos que van a ser desaparecer esos beneficios”, manifestó Montero.
El director de la OCF destacó que no es una opción recomendable, salvo que el consumidor tenga razones bien fundadas para respaldar su decisión, como un comportamiento alto de las tasas que sea más duradero, incluso de varios años, ya que si esto es un fenómeno temporal la persona va a tener una serie de costos que suprimen los beneficios a largo plazo.
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