La caída en la inflación dio un respiro a los inquilinos que mantienen contratos vigentes en colones y cuyo reajuste anual en el costo del alquiler de la vivienda fue en junio y julio, aunque se prevé que esto se mantenga en los meses siguientes.
Para junio de este año, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) definió que la actualización anual máxima para el arrendamiento era de -1,04%, es decir sin aumento, dada la variación interanual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) para ese mismo mes.
El ajuste mensual hecho por el Ministerio de Vivienda para los alquileres se hizo con base en el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, que establece que el IPC interanual es la variable de referencia que se debe utilizar para el reajuste anual de la mensualidad.
Según el Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), este ajuste corresponde al porcentaje de aumento que el arrendatario debe de aplicar cada año a un contrato que no haya vencido. Para efectos de Costa Rica, los contratos rigen al menos tres años.
“El cálculo siempre es un mes antes de que venza el contrato. Entonces, si a la persona le toca ahora en julio, se hace con el cálculo del IPC que sale para junio. Esto rige para el aumento que toca dentro de un contrato, que, por ley, son de tres años”, explicó Melizandro Quirós, economista y director ejecutivo del Cenfi.
Quirós explicó que es importante tomar en cuenta que el IPC sirve de referencia solamente para los reajustes anuales en contratos que se mantienen vigentes, debido a que es un tope máximo que se estableció por ley.
Sin embargo, cuando se cumple el plazo del acuerdo, el dueño del inmueble puede establecer una nueva renta base como punto de partida, la cual puede incidir en el precio final del alquiler.
El economista añadió que, en los próximos meses, puede continuar la particularidad de que la inflación medida por el IPC siga en terreno negativo; algo que pronosticó el Banco Central, con lo que se congelarían los reajustes en el precio de los alquileres cuyos contratos están vigentes.
“(La bajada en la inflación) está ayudando a los inquilinos que están con contrato y para los que tendrán la revión del monto en los meses que vienen, eso está ayudando. Pero no todos están siendo beneficiados por igual, porque el indicador que muestra el mercado (los que buscan alquilar o negocian un nuevo contrato) sigue elevado”, mencionó Quirós.
El director de Cenfi se refiere al Índice de Precios de Alquiler de Vivienda, que se calcula comparando los montos que pagan de alquiler una muestra de 70 viviendas en diferentes provincias y estratos de ingreso. El resultado fue de 6,39% para junio, o sea, más alto que el IPC de ese mes.
Quirós explicó que lo usual es que este indicador que mide la presión del mercado de alquileres rondara entre 2,25% y 3%, con un comportamiento muy de la mano con la inflación general, antes de que se dieran las distorsiones del último año por el incremento acelerado de los precios.
Según Cenfi, el último resultado estaría reflejando los aumentos de alquileres que están experimentando las personas que alquilan por primera vez, o que están renovando un contrato ya vencido; así como los incrementos en la renta para aquellos inquilinos que pospusieron los ajustes anuales debido a la alta inflación del 2022 y que, por acuerdo, los aplican este año.
El año pasado, el número de personas que pagan alquiler de vivienda creció en forma inusual, pues la cifra de casas destinadas a ese fin se incrementó en 25.000 viviendas. El total aumentó de 288.000 en 2021, a 313.000 en 2022, de acuerdo con un informe del Cenfi, con base en la Encuesta Nacional de Hogares.
Dos realidades
Pablo Guier, abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles, explicó que el sector de alquileres vive dos realidades actualmente, debido a que el mercado enfrenta un episodio de distorsiones que afectan los precios tanto en colones como en dólares.
En el caso de los alquileres en dólares, estos no tienen ajustes. “Cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste”, indica la ley.
Según Guier, los arrendatarios que tienen precios en dólares han experimentado una reducción en sus ingresos, a raíz de la apreciación del colón respecto al dólar.
Al mismo tiempo, los inquilinos que reciben colones y pagan en moneda extranjera se han beneficiado, ya que destinan menos colones para cumplir esa obligación.
“Eso está haciendo una gran estática entre los alquileres en dólares y en colones. Al contrario de lo que ha venido pasando en los últimos años, la gente que no está bien calzada entre sus ingresos y sus gastos, o sea, que gana en colones y tiene alquileres en dólares, están viendo una mejoría; pero para los propietarios hay un gran problema”, mencionó Guier.
Según el presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles, históricamente los alquileres en dólares subían de forma natural por el comportamiento del tipo de cambio, por eso la ley no permite los reajustes anuales, como sí ocurre con los pactados en colones.
Al contrario, quienes reciben beneficios por alquileres con precios en colones están “más o menos satisfechos”, pues se les ha apreciado el dinero que reciben. Sin embargo, los inquilinos cuyos ingresos son en dólares y deben pagar en colones, han experimentado mayores dificultades.
De acuerdo con el abogado, lo que la Cámara recomienda en épocas de distorsiones (inflacionarias o de tipo de cambio), es que los inquilinos y propietarios analicen la realidad de la contraparte, para que así traten de encontrar un balance que no perjudique a ninguno de los dos, tomando en cuenta que con el paso del tiempo se puede revertir el beneficio hacia la otra parte.
“En épocas de crisis, lo importante es mantener la estabilidad en los arrendamientos, porque una propiedad abandonada es muy caro tenerla. Y a la vez, que el inquilino tenga que andar buscando un alquiler en estas épocas, es igualmente complicado”, explicó.
A pesar de las distorsiones provocadas por las presiones inflacionarias que impactaron el mercado de alquileres, así como las causadas por el tipo de cambio del dólar, en términos generales, la demanda y oferta de inmuebles se ha mantenido, según el presidente de la Cámara.
Indicó que en los quintiles más bajos la oferta se ha visto un poco más limitada, debido a que las personas se ven menos motivadas a invertir en construcciones dirigidas a esa población, lo que reduce la disponibilidad de viviendas e impide que los precios bajen.
Quirós y Guier coincidieron en que esto empuja a la población de los quintiles más bajos a buscar facilidades de vivienda con condiciones bajas, peligrosas o informales. Además, las familias que pertenecen a estos grupos de ingresos tienen mayores dificultades para ser sujetas de crédito.
