Douglas Montero, gerente de BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI), manifestó que no les preocupa la baja en el valor de las participaciones del Fondo Inmobiliario No Diversificado, que es administrado por la subsidiaria del Banco de Costa Rica (BCR).
Montero, quien asumió la gerencia de BCR SAFI a mediados de mayo, consideró que esto es un comportamiento “normal” en la industria, debido a las fluctuaciones en el valor de los inmuebles.
“Es normal que pase en los mercados, porque las cosas suben y bajan dependiendo de la zona; de que esté pasando alrededor. Para serle muy honesto, no nos preocupa, porque es algo normal, que un inmueble pueda subir o bajar de valor depende de la estructura y de cómo esté la situación en el país”, comentó Montero, en una entrevista este martes 27 de agosto, luego de revelarse que BCR SAFI presentó una denuncia por la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP).
El gerente señaló que actualmente se encuentran enfocados en que los inquilinos que tienen estén bien atendidos, con el fin de retenerlos debido a que es un mercado con mucha competencia.
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Según un Hecho Relevante publicado este lunes 26 de agosto en la Superintendencia General de Valores (Sugeval), el valor en libros de las participaciones de este Fondo se redujo en $7,67 cada una, al pasar de $951,92 a $944,25.
El mismo lunes, BCR SAFI también actualizó el valor de las participaciones de otros dos fondos —de Inversión Progreso Inmobiliario y de Inversión Inmobiliario del Comercio y la Industria (FCI)—. Estos registraron incrementos de $18 y $5,75, respectivamente.
A inicios de año, en febrero pasado, la subsidiaria del BCR realizó un ajuste a la baja más pronunciado en el valor de sus participaciones, al pasar de los $1.087,18 a $944,88, es decir, $142,30 menos.
Montero aseguró que las valoraciones son ordenadas por la Sugeval y que, producto de estas, se darán en algunos casos plusvalías y en otros minusvalías, tal como sucedió en el informe más reciente.
Rendimientos a la baja
En relación con el rendimiento total de este fondo, que entre sus activos inmobiliarios tiene al PEP, desde febrero pasado se encuentran en negativo. A julio cerraron en -10,48% para los últimos 12 meses.
El gerente de la subsidiaria del BCR indicó que este comportamiento tiene un impacto en los inversionistas pues lo que quiere decir es que no están recibiendo un flujo de parte del Fondo.
Montero destacó que para contrarrestar esta dinámica han reestructurado créditos, así como vendido activos para bajar la carga financiera. También buscan alquilar espacios y generar rendimientos positivos a partir del próximo año.
Denuncia contra ignorado
Por otro lado, la denuncia presentada este lunes por la Junta Directiva de BCR SAFI por PEP se tramita contra ignorado. Así lo confirmó Manfred Sáenz, gerente Corporativo Jurídico del BCR.
Este funcionario también participó de la entrevista este martes 27 de agosto, en la que estuvo Douglas Montero, gerente de BCR SAFI, y Luis Emilio Cuenca, presidente de la Junta de la subsidiaria del BCR.
Al ser consultados sobre contra quiénes se presentó la denuncia, Sáenz manifestó que el expediente se tramita contra ignorado, es decir, que aún no está identificado el o los imputados.
La denuncia de la subsidiaria del BCR por la compra de este inmueble se presentó ante el Ministerio Público tras recibir un Informe de Relación de Hechos elaborado por la Auditoría Interna.
Al respecto, Luis Emilio Cuenca afirmó que el informe cuenta con hallazgos importantes y contundentes, sobre todo del proceso de compra y valoración del PEP. “Sin entrar en uno específico, queda muy claro dentro de este informe lo sucedido dentro del proceso de compra”, agregó.
El presidente de la Junta de BCR SAFI añadió que las instancias administrativas y las judiciales serán las encargadas de definir y calificar los hallazgos que presenta este informe.
Cuenca aseguró que la denuncia se presentó poco más de un año después de que la Junta conociera el informe debido a que tenían que estar “muy seguros” de que el documento tuviera calidad en la forma en la que presentaba y probaba los hallazgos.
Asimismo, explicó que cuando conocieron el informe se tomaron decisiones con base en la investigación, como despidos de funcionarios o denuncias ante instancias como el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).
La Auditoría señaló a cinco funcionarios y exfuncionarios de BCR SAFI como los posibles responsables de los aparentes hechos irregulares en la compra del PEP, de acuerdo con el Informe, del cual La Nación tiene copia.
El documento cuestiona la actuación de cinco personas de apellidos Díaz Méndez, Sequeira Gamboa, Garro Acuña, Carbajal Soto y Gutiérrez Chaves, quienes, en el momento de la compra, ocupaban cargos en la sociedad administradora.
El presidente de la Junta Directiva de la subsidiaria del BCR añadió que tampoco podían denunciar antes porque ellos no tenían la potestad legal de entregar el informe hasta el viernes anterior.
En un comunicado de prensa difundido la noche del lunes 26 de agosto, la subsidiaria del BCR indicó que el caso se empezó a investigar por parte de la Auditoría, en marzo del 2021, tras recibir tres denuncias anónimas.
BCR SAFI adquirió para el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado el PEP, en $70,8 millones, en marzo del 2020. Este parque industrial es un terreno de 540.400 metros cuadrados (m²), ubicado en Caldera, en el cantón de Esparza en Puntarenas.
En junio del año pasado, un avalúo externo contratado por un grupo de inversionistas tasó el inmueble en $27,4 millones, es decir, 2,6 veces menos que el costo de compra original.
Posteriormente, la valoración anual contratada por BCR SAFI reveló una caída del 60% en el valor del inmueble para el 2024, en comparación con 2023. Según el resumen del informe, el valor razonable de la propiedad disminuyó de los $70,24 millones en 2023 a $28,08 millones en 2024, es decir, una caída de $42,16 millones.
