Guillermo Carazo, jerarca del Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), deberá encarar durante su gestión muchos de los desafíos más persistentes del país: el acceso a una vivienda, crédito para la clase media, nuevas modalidades y el qué hacer con propiedades en desuso forman parte de la agenda que plantea.
En conversación con Revista Dominical, Carazo cuenta cómo piensa abordar estas situaciones, así como las metas de vivienda de interés social y los proyectos que el Ejecutivo pretende impulsar, como Ciudad Gobierno. Este es un extracto de la entrevista.
—¿Cuáles van a ser las principales prioridades de este gobierno en tema de vivienda?
—Facilitar el acceso de los costarricenses de clase media a vivienda. Vemos la Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, que tiene al Banco Hipotecario de la Vivienda (Bahnvi) como la entidad financiera y que tiene dos fondos: un fondo es el Fondo de Subsidios para la Vivienda (Fosuvi), que es el fondo para los subsidios que conocemos, que es con el que se da el bono de vivienda. Pero también tiene un fondo que se llama el Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi). El Fonavi es lo que hace que realmente sea un banco hipotecario. Sin embargo, eso no ha funcionado en los últimos 40 años.
”El Fonavi lo que debería hacer es ser un intermediario financiero, emitiendo títulos, consiguiendo fondos. Esos fondos que debería conseguir deberían servir para que el Banhvi, que es un banco de segundo piso, funcione como un banco de primer piso y le dé fondos a las entidades financieras que son el banco de primer piso, generando créditos hipotecarios.
”El Mivah es un ministerio que es la parte política, se apoya financieramente en el Banhvi, se apoya técnicamente en el INVU, pero entonces uno de los temas es qué podemos hacer para que los costarricenses de clase media puedan adquirir vivienda, además del tema de las condiciones de préstamo.
”Si el Fonavi logra emitir papeles, lo que estaríamos tratando de hacer es emitir títulos. Estamos contratando una ingeniería financiera para poder hacer esa emisión que permita captar $100 millones en colones.
”Otro de los temas que hemos visto es el leasing habitacional, que es cuando una pareja, una familia o la gente que necesita una vivienda quiere comprar una vivienda, pero no califica para crédito por alguna razón, crédito de carro, lo que sea, y no tiene plata para la prima.
”Es una forma en que una familia quiere comprar una vivienda, firma este contrato de opción de compra a futuro y, mientras tanto, hace un alquiler. Alquila cuatro, cinco, seis años, depende de la ingeniería financiera de cada banco.
—¿El leasing funcionaría más barato que un alquiler promedio?
—Depende de la parte financiera. Por ejemplo, pensemos en un apartamento que si yo lo alquilo, me lo van a alquilar en 300.000 pesos. Pero si lo hago en leasing, lo hago en 320.000. Entonces, todo depende de precios de mercado de alquiler, que pueden estar subiendo y bajando de acuerdo a la oferta, y también depende de la ingeniería financiera para poder generar esto. Lo ideal es que sea lo más parecido posible.
—¿Existe una estrategia para identificar y aprovechar propiedades que quedan desocupadas?
—Sí, hay una estrategia que estamos pensando, que es el VHUIS: vivienda humana, inclusiva y sostenible. Es una forma de que, si hay una propiedad que está abandonada, se pueda transformar y hacer que ahí hayan cuatro, cinco, seis unidades habitacionales, que pueden vivir seis familias. Es como un minicondominio y entonces eso nos permite renovar, reconstruir ese tipo de propiedades y caminar.
”¿Qué se requiere para hacer un VHUIS? Por un lado, sería bueno tener la certificación del Banhvi de que es una vivienda de interés social".
—¿Cómo piensa abordar el tema de la gentrificación?
—A nosotros nos interesa abordar eso, pero un problema más amplio, no solo ese problema, sino varios problemas a la vez. Y eso lo vemos a través de los planes reguladores.
”Por ejemplo, la mitad de los cantones de nuestro país no tiene plan regulador, pese a que la ley hace 50 años les dijo que lo hicieran. Y si la mitad de los cantones no tiene plan regulador en 50 años, es porque algo estamos haciendo mal. Debemos cambiar la forma para obtener un mejor resultado. Si sigo haciendo lo mismo, puedo obtener el mismo resultado. De la mitad que sí tiene plan regulador, una mitad, 20 cantones...
”El plan regulador es del siglo pasado, de 1999, más viejo. Quiere decir que tiene 30 años. Entonces, nosotros sí vemos importante que hay que generar cambios en la forma en que se hacen los planes reguladores.
”Deberíamos poder hacer un plan puntual alrededor de la zona franca y generar un desarrollo urbano ordenado que satisfaga esas necesidades, que haga que la gente pueda vivir cerca de ahí.
—Entonces, ¿el plan sería robustecer los centros urbanos en las costas, en las playas?
—O lugares más cercanos.
—¿Y aparte de hoteles, qué otros ejemplos?
—Zonas francas, una industria de dispositivos médicos, qué sé yo. Digamos, si ya empezamos a tener este tipo de planificación, pueden venir distintos tipos de inversionistas a invertir, no necesariamente en la GAM, sino también a generar fuentes de empleo en cualquier otro cantón cercano a algún tema que les interesa.
”Eso nos puede ayudar a la zona de Limón, a la zona norte, a Pacífico Central, no solo en las costas, sino generar fuentes de empleo también en otras zonas. Este, por ejemplo, Liberia tiene la ventaja del aeropuerto de Liberia.
”Entonces, uno podría pensar en un plan parcial también de esa zona donde pueden generarse fuentes de empleo (...).
—¿Cuál plan puntual están trabajando ahorita o cuál sería el próximo?
—No se ha hecho ninguno. La idea es empezar a trabajar y uno de los pilotos que tenemos pensado es precisamente algunas de las estaciones de ferrocarril, que es donde podríamos eventualmente trabajar acá en el centro y poder ver. Hemos hablado con algunas municipalidades.
—¿Usted considera que la Ley de Contratación Pública cuenta con obstáculos que interfieren con el desarrollo eficiente de proyectos de vivienda?
—Realmente no tenemos problemas por el tema de la contratación, el tema de cómo funciona el sistema. A veces puede ser que le llegue al sistema una propuesta de un proyecto. Entonces, ahí yo no tengo contratación pública.
”Ejemplo, si llega un desarrollador que dice: ‘Vea, yo aquí quiero hacer este desarrollo urbano para 100 casas de viviendas de interés social’. Y tenemos un asentamiento informal cercano, entonces no se necesita una licitación, porque esa persona lo que hace es inscribir el proyecto en el Banhvi y, si procede porque puede abastecer a una cantidad de familias cercanas al mismo, eso también se da. Pero también puede ser que hay un terreno estatal del IMAS o del INVU.
”Nuestra idea y uno de los planes de la presidenta Laura Fernández es usar más la contratación administrativa, generar más estos proyectos en terrenos estatales, que son eventualmente los que tenemos, usar ese tipo de proyectos para que nos ayuden a normalizar a traer el precio del alquiler hacia la baja, lo cual facilita el tema después del leasing".
—El plan de gobierno dice que se va a reformar la Ley de Contratación Pública para incluir un capítulo sobre desarrollo de proyectos de vivienda de interés social...
—Lo que queremos más es tratar de ver si podemos generar los proyectos de vivienda de interés social en el mismo asentamiento informal.
”A veces hay un asentamiento informal, se hace un proyecto, se pasa la gente, pero llegan otras familias y vuelven a poblar el asentamiento informal que se acaba de desalojar. Entonces, el asentamiento informal permanece. Queremos ver si podemos ir cerrando ese ciclo".
—También en el plan de gobierno se establece que en los próximos cuatro años se construirán 24.000 viviendas para personas en condición de pobreza....
—Sí, ya nuestro mismo funcionamiento del sistema financiero atiende ese tipo de gente. Queremos que la selección de esas familias sea más realmente (familias en) pobreza.
—¿Cuál es el promedio de las construcciones que se hacen por mes?
—Para darte un dato más bien anual, el Banhvi más o menos da entre 10.000 y 12.000 bonos al año. A veces muchas de estos bonos es es bono RAM.
“Por eso el bono RAM es un bono de remodelación, ampliación y mejoras. No es una vivienda nueva, es una familia que califica para que en su vivienda se le dé una cantidad de dinero para que la pueda remodelar.
“En vivienda hay dos tipos de déficit. Podés tener un déficit habitacional cuando tenés familias que no tienen dónde vivir. Eso se llama déficit habitacional. Casi todos los países de América Latina, ese es el problema que tratan de resolver.
“Costa Rica y siete países más de América Latina han resuelto un poco mejor este problema. Hay otros países como Costa Rica donde tenemos el déficit cualitativo (...). A veces hay familias que tienen una casa, pero esas condiciones no son humanas.
“Un caso es el de José Flores, el longevo de Nicoya, que vemos que vive en una casa de de madera, de piso de tierra con excusado de hueco afuera. A esa gente también se les puede dar un bono RAM. Ese bono le permite ayudar y mejorar. Entonces, sí tendríamos que filtrar las cantidades de viviendas para ir definiendo cuáles bonos fueron para una ayuda de una casa, para mejora, y cuáles son casas nuevas.
—A inicios de este año, el Banhvi tenía previsto financiar alrededor de 14.000 soluciones habitacionales con unos ¢186.914 millones. ¿Sigue en pie esta meta?
—Hubo un recorte en ese sentido y de 186 bajaron a 156. Sin embargo, es más que los ¢142.000 millones que teníamos el año anterior. Entonces, siempre hay un incremento.
”El hecho de que haya bajado la recaudación fiscal nos impacta en el sentido de que no puedo disponer de fondos que no hemos recaudado. El presupuesto es un plan de gastos con respecto a un plan de ingresos que va a llegar a tener".
—¿Cuántas familias se encuentran actualmente en lista de espera para recibir un bono de vivienda? ¿Cuánto es el tiempo de espera para recibirlo?
—Es una estadística un poco complicada. Si te dije que habían 550 asentamientos informales y la cantidad promedio es de 70, estamos hablando de que hay unas 40.000 viviendas en asentamientos informales.
—¿Se tienen identificadas los asentamientos informales en los que se realizarán intervenciones durante los próximos 12 meses?
—No queremos especificarnos en una zona. Realmente a mí me gustaría trabajar asentamientos informales en todas las provincias y trabajar más de un asentamiento informal en cada provincia.
—El proyecto de Ley para el Desarrollo del Proyecto de Ciudad Gobierno (expediente 25.725) establece que el jerarca del Ministerio de Vivienda integra la comisión de coordinación del proyecto. ¿Ya se ha reunido con los jerarcas de Hacienda, Mideplán y MOPT para abordar este proyecto?
—No, porque de acuerdo al proyecto de ley que se presentó y a lo que dictaminó la Contraloría, en principio no podemos trabajar hasta que no tengamos un proyecto de ley específico para la Ciudad de Gobierno.
”Entonces, hemos tenido reuniones informales para comentar lo que puede ser una vez que tengamos el proyecto de ley, pero haciéndole caso a la orden de la Contraloría, hasta que no tengamos el proyecto de ley específico aprobado, o un proyecto...
”En estos momentos en la Asamblea hay dos tipos de proyectos. Está el proyecto de ley que permite hacer esto, no solo para Ciudad Gobierno, sino para otro tipo de proyectos, que eso está un poco demorado en la Asamblea Legislativa y por eso la presidenta Laura Fernández presentó un proyecto de ley específico para la Ciudad de Gobierno.
—¿En estas reuniones informales qué se ha podido avanzar?
—De hecho, solo hemos tenido una, para estar claros. O sea, estamos trabajando el proyecto de ley; cuando salga podemos trabajar.
—¿Serían los mismos terrenos contemplados en el proyecto anterior?
—Ciudad Gobierno sí serían los mismos terrenos, pero el plan puntual serían los terrenos alrededor.
—¿Se contemplaría adquirir algún otro terreno aledaño para justamente esos planes futuros?
—Recordemos que el proyecto de ley lo que hace es decirle al Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE) que ellos sean que hagan el proyecto. Y lo que hace el Gobierno es alquilarlo. Entonces, esa pregunta habría que hacérsela al BCIE.
”A nosotros nos podría interesar que haya un poco más. Habría que ver, cuando tengamos ya los planos de Ciudad Gobierno, ver cuántas instituciones caben. Es difícil conversar un poco más en detalle y para eso tenemos que esperar hasta tener el sí del proyecto de ley".