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El centro de San José cuenta con más de 30 edificios en altura a los que no se les aprovecha todo su potencial, pues solo unos cuantos de sus pisos se encuentran ocupados, mientras que los demás están ociosos y, en algunos casos, se muestran deteriorados.
Años atrás, algunos de estos inmuebles –varios construidos entre los años de 1950 y 1975- fueron utilizados como espacios de oficinas e incluso albergaron a instituciones y ministerios gubernamentales. Pero, desde hace algunos años su ocupación se ha visto reducida sustancialmente.
Dicha situación la puso en evidencia una tesis universitaria titulada Rehabilitación de Edificios Subutilizados para generar vivienda en el área central de San José, elaborada por el arquitecto Felipe Pina, estudiante del Instituto Tecnológico de Costa Rica (ITCR). Esta, a su vez, se enmarca dentro de un proyecto encabezado por el ITCR, que tiene como objetivo repoblar el centro histórico de la capital (donde se ubican los inmuebles), a través de una propuesta para rehabilitar y aprovechar más estas estructuras.
Algunos de las construcciones incluidas en este estudio son el edificio Boulevard (avenida central, calle 0), el edificio edificio Infilang (avenida central, calle 4) y edificio Plaza de la Artillería (avenida central, calle 4), por mencionar solo tres ejemplos.
El propósito es que no solo tengan un uso comercial, sino también residencial (que se tornen en espacios mixtos) y que así el centro de San José vuelva a convertirse en una zona atractiva para habitar.
"La cantidad de edificios en altura que solo aprovechan el primer y segundo nivel y se encuentran en subutilización es casi una epidemia en los distritos centrales de San José", advirtió el arquitecto Tomás Martínez, coordinador de la Comisión del proyecto Centro Histórico de San José del ITCR, quien agregó que la población que vive en esta área ha disminuido.
En la iniciativa de Martínez también participa la Municipalidad de San José (a través de la Comisión de Regeneración y Repoblamiento de San José), la Cámara Costarricense de la Construcción, la Cámara Costarricense de Hoteles, los Museos del Banco Central de Costa Rica, el Museo Nacional de Costa Rica, el Museo del Jade, el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi), así como colectivos ciudadanos como Chepe Cletas, GAM Cultural, entre otros.
La Nación consultó a algunos de los dueños de los edificios mencionados en la tesis para conocer su opinión. Al cierre de esta edición, varios de ellos no contestaron y otros se mostraron "eventualmente" interesados en participar, dada la desocupación de los inmuebles, pero solicitaron que no se revelara su identidad . En otros casos, se había dado un cambio de propietario, pero tampoco fue posible localizarlos.
La idea en síntesis
"En el censo del año 1963 -hace 53 años- había 101.162 habitantes en cuatro distritos centrales (Carmen, Hospital, Merced y Catedral) y tenemos ahora 47.000, según el Censo del 2011, es decir, que poco más de la mitad se fue", lamentó el arquitecto.
Una característica de las edificaciones –como se mencionó previamente- es que se ubican en el centro histórico de la capital, que está compuesto por "las primeras manzanas donde se originó la ciudad y ahí está concentrada la mayor densidad de edificaciones declaradas patrimonio en Costa Rica", dijo Martínez.
Además, muy cerca de ellos se encuentran sitios culturales, instituciones públicas, entidades financieras y otros servicios, lo que la hace una zona muy atractiva y de gran riqueza.
El público meta para residir en las edificaciones serían personas de clase media, específicamente profesionales jóvenes que laboran en el centro de San José como asalariados vinculados a instituciones públicas o privadas y que actualmente deben viajar para llegar al trabajo.
El plan es que ellos se ahorren las tres o cuatro horas de viaje diario y que puedan tener acceso a crédito hipotecario a través de instituciones como el Banhvi, dijo Martínez.
Lo que se busca ahora es presentarles una propuesta a los propietarios de las edificaciones —que son de carácter privado— para mejorar las condiciones de los inmuebles y, una vez que estos den su aval, arrancar con el proyecto, aclaró.
Este miércoles 5 de octubre habrá una reunión de los personeros del ITCR con representantes de la Municipalidad de San José y otros actores, en la que se discutirá la iniciativa.
El objetivo es buscar el apoyo de por lo menos tres entidades bancarias para financiar el proyecto, concretó Martínez.
Inmuebles de la tesis tienen varios pisos desocupados
La tesis para optar por el grado de licenciatura en arquitectura de Pina fue realizada en el 2015.
El texto evidencia que hay al menos 31 edificios de los distritos Carmen, Merced, Hospital y Catedral que actualmente se encuentran en la condición de subutilización, pues solo uno, dos o tres pisos operan.
“La mayoría de edificios (estudiados) tiene por lo menos el primer nivel ocupado, el nivel que está a calle, que ese sí funciona muy bien, la parte comercial en el primer piso…”, expresó Pina.
De las 31 obras identificadas, Pina pudo tener acceso –con autorización de sus propietarios y representantes- a diez de ellas para verlas por dentro y revisar sus planos.
El ITCR trabaja en un inventario de otros inmuebles también "rescatables", que junto con los contabilizados por Pina alcanzarían 40. Además, se está haciendo un conteo de terrenos baldíos y subutilizados (por ejemplo, aquellos asfaltados y que operan como parqueos y los que están en desuso).
Una de las estructuras analizadas por Pina y que sirvió de modelo para su análisis es el edificio Plaza de la Artillería, situado en la avenida central, calle 4, en el distrito Merced.
Este tiene un área aproximada de 7.062 metros cuadrados y diez plantas, de las cuales siete estaban desocupadas cuando él hizo el estudio. Esta estructura fue edificada en 1971.
Según la tesis, el inmueble tiene "una plataforma comercial a doble altura (cuentan con mezanines) y estacionamientos en su tercer nivel y una torre de siete pisos".
El edificio Boulevard, es otro caso. Este se halla en el distrito Hospital, en la avenida central, calle 0. Tiene un área de alrededor de 4.620 metros cuadrados, fue construido aproximadamente en 1975, es de siete pisos y, cuando Pina realizó su tesis, tenía solo un piso ocupado.
Por su parte, el edificio Infilang, localizado en la avenida central, calle 4, tiene un área de más o menos 2.700 metros cuadrados, con seis plantas y también hay varios pisos desocupados.
En la lista también destaca el Edificio Lila, ubicado en la avenida 6, calles 1 y 3, que fue edificado en 1972. Este tiene un área de alrededor de 1.771,4 metros cuadrados y sus pisos son nueve, con varios de ellos sin utilizar.
En general, las obras arquitectónicas examinadas se encuentran cerca de terminales y estaciones de buses y de tren y están próximas a instituciones públicas y entidades financieras, detalla la investigación.
Una de las conclusiones de Pina es que estas estructuras representan una oportunidad para alojar parte del crecimiento urbano futuro en el centro de San José.
“Con esto se generaría que se active y se dinamice un poquito más el centro de San José. Este es un proceso muchísimo más barato y menos complicado que partir de cero al hacer un edificio nuevo”, planteó el arquitecto.
Además, se hizo un estudio financiero que mostró que si los propietarios invierten en mejorar sus edificios y le incluyen las unidades habitacionales estos sí tendrían una ganancia, aseguró Pina.
Alcalde de San José estudia exonerar a quienes se interesen en la idea
El alcalde de San José, Johnny Araya, expresó que si la iniciativa se llegara a ejecutar y si los edificios se orientan al repoblamiento de San José, a las obras de remodelación se les podría exonerar del impuesto de la construcción.
"Los interesados en remodelar tienen que sacar un permiso y pagar un impuesto que es el 1%. Ese es un incentivo (la exoneración)", indicó.
Asimismo, planteó que se analizaría cómo se puede, por la vía regulatoria, facilitar que los edificios se puedan transformar en unidades habitacionales sin exigir las cantidades de parqueo que normalmente se piden para los inmuebles en la ciudad.
Por otro lado, mencionó que estos también podrían ser un espacio para alojar industrias de alta tecnología, empresas de servicios y call centers.
"Hemos tenido una reunión con el Ministro de Comercio Exterior, que también está interesado en ver cómo algunos de esos edificios podrían también ser reacondicionados para albergar empresas de servicios, call centers, cosas de ese tipo...
“Hoy en día hay muchos call centers que están en las afueras de la ciudad de San José, en la periferia, llámese Heredia, El Coyol en Alajuela, y están atravesando por problemas muy graves de movilidad de sus empleados. Muchos de ellos pasan bastantes horas del día en un bus o en una microbús. Digamos que están contempladas esas dos opciones (que los edificios subutilizados tengan fines habitacionales y para alojar empresas)”, concluyó el alcalde.
