Al caer la noche, el centro de San José parece cambiar de ritmo. Mientras los comercios bajan sus cortinas, las oficinas quedan vacías y las calles pierden movimiento, cada vez más habitantes se desplazan hacia zonas alejadas de la capital, donde la urbanización continúa extendiéndose por las periferias de la Gran Área Metropolitana (GAM).
En números, los cuatro distritos centrales del casco histórico de San José —Carmen, Merced, Hospital y Catedral— perdieron el 46% de su población entre 1963 y 2022, al pasar de unos 100.000 habitantes a 53.847.
En contraste, la superficie urbanizada de la GAM casi se duplicó, al pasar de 16.286 a 31.473 hectáreas entre 1982 y 2012. Para 2025, cerca del 21% de la GAM registraba uso urbano.
Así se desprende del informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025, publicado el pasado 20 de agosto. El estudio fue elaborado por el Programa de Posgrado en Arquitectura de la Universidad de Costa Rica (UCR), el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) y Gestionando Hábitat.
El capítulo cuatro, dedicado a la ciudad, el suelo y la asequibilidad de la vivienda, señala que los cambios en el acceso a vivienda y el aumento del valor del suelo entre 2020 y 2026 han influido en la despoblación de los centros urbanos.
“La expansión periférica responde al agotamiento del suelo urbanizable interno, la presión del mercado inmobiliario y la preferencia por zonas menos consolidadas. (...) Esta dinámica convive con el abandono de zonas centrales, donde muchos edificios antiguos se transforman en estacionamientos, bodegas o permanecen subutilizados”.
— Informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025
En el caso particular de San José, el estudio destaca además el desuso de parte de la infraestructura y el espacio urbano, y plantea alternativas para aprovechar mejor la zona.
Además, un investigador del informe explicó a La Nación que vivir en el centro puede ser más costoso, pero reduce los gastos y tiempos de traslado. En cambio, las viviendas más baratas suelen estar en la periferia, lo que aumenta la dependencia del automóvil, la congestión y los costos ambientales y de infraestructura.
San José: una paradoja urbana
El estudio detalla que San José se convirtió en una paradoja urbana: mientras la mancha metropolitana se extiende hacia la periferia, los distritos centrales de la capital pierden población y actividad comercial.
Así, se consume suelo nuevo en los bordes mientras se desaprovecha infraestructura existente en los centros consolidados de San José, Heredia, Cartago y otras cabeceras cantonales.
De acuerdo con los datos presentados, San José pasó de ser un núcleo urbano compacto en 1975 a integrarse, hacia 2014, en un sistema metropolitano policéntrico y expansivo. Desde entonces, los distritos centrales han perdido habitantes, una tendencia persistente en el tiempo.
Según las estimaciones del Censo 2022 del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), la población de la provincia de San José disminuiría 1,4% hacia 2050.
Para el Centro Histórico de San José, el documento advierte que la habitabilidad urbana de sus cuatro distritos centrales está en su peor nivel histórico.
¿Por qué una extensión urbana hacia la periferia?
El investigador del estudio y sociólogo especializado en vivienda, Franklin Solano, explicó a La Nación que las actividades comerciales son más rentables en los centros urbanos, pero al terminar la jornada laboral estos espacios pierden actividad residencial.
Ese vaciamiento impulsa, a su vez, la urbanización de terrenos que antes eran áreas verdes o agrícolas.
En ese sentido, mientras San José pierde habitantes, el porcentaje de uso urbano en la GAM pasó de 12% en 1986 a cerca de 21% en 2025. En superficie, el área urbanizada aumentó de 16.286 a 31.473 hectáreas entre 1982 y 2012, casi el doble en tres décadas.
El documento caracteriza este crecimiento como periférico, disperso y lineal. Aun así, cerca del 17% del territorio mantiene potencial de desarrollo, principalmente en cantones periféricos como Alajuela y El Guarco.
Solano vincula esta transformación con el costo de la vivienda: los hogares con mayores ingresos tienden a desplazarse hacia zonas más alejadas, donde pueden encontrar opciones relativamente más accesibles, aunque eso aumenta los gastos y tiempos de traslado. En contraste, vivir en los centros puede resultar más caro, pero reduce la distancia a empleos y servicios.
En 2026, el precio promedio del suelo en la GAM fue de $358 por metro cuadrado, con ofertas entre $30 y $2.340. El estudio también identifica aumentos importantes en el valor de los terrenos de San José, Heredia y Cartago entre 2020 y 2026.
El terreno representa, en promedio, entre 13% y 38% del valor de una vivienda y, en algunos casos, hasta el 43%. Esta valorización incide en la asequibilidad, aunque no es el único factor que determina el precio final.
“Se incrementan los tiempos de viaje, se disparan los costos sociales y económicos estimados en un 4,3% del PIB por efectos de congestión y se desaprovecha la infraestructura ya instalada en los distritos tradicionales de San José, Heredia, Cartago y otras cabeceras cantonales. (...) La paradoja revela un patrón de crecimiento que simultáneamente consume suelo nuevo y desaprovecha el existente, creando una presión innecesaria sobre la movilidad y profundizando el desequilibrio entre las zonas centrales y las periferias urbanas”.
— Informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025
El costo de vivir en las periferias
Según el documento, la expansión hacia la periferia exige mayores inversiones en vías, agua, transporte, saneamiento, electricidad, educación y salud, mientras los centros urbanos mantienen infraestructura subutilizada.
En esa línea, Solano relaciona el crecimiento periférico con las limitaciones del transporte público. Al alejarse de los centros, los hogares encuentran menos rutas y frecuencias de buses o trenes, lo que aumenta la dependencia del automóvil y, con ello, los gastos y tiempos de traslado, la congestión y la contaminación.
Además, las viviendas deben destinar más espacio a los vehículos. Los costos sociales y económicos de la congestión equivalen al 4,3% del producto interno bruto (PIB), según el estudio.
La expansión hacia los bordes de la GAM también genera efectos ambientales, de acuerdo con Solano. Los terrenos que antes absorbían agua son sustituidos por calles, techos y parqueos, lo que aumenta la escorrentía y la presión sobre los sistemas de drenaje. La pérdida de cobertura vegetal también contribuye al aumento de temperaturas.
A esto se suman las inversiones necesarias para llevar servicios públicos a zonas cada vez más alejadas.
Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025
Estudio apuesta por recuperar el casco histórico
Según el estudio, la estructura del centro de San José limita la posibilidad de depender únicamente de grandes desarrollos. Por ello, plantea aprovechar los inmuebles existentes para repoblar y reactivar el Centro Histórico.
El proyecto San José RISE, citado en el balance y realizado por el Instituto Tecnológico de Costa Rica (TEC), analizó 1.260 predios en 88 manzanas del sector este del casco histórico y encontró que 17% estaba en desuso y otro 18% parcialmente, por lo que más de una tercera parte presentaba algún nivel de subutilización.
Además, apenas 8% de los edificios tiene cuatro o más pisos y 72% de los predios mide menos de 500 metros cuadrados.
Ante estas condiciones, el informe propone intervenciones que combinen rehabilitación, reunificación de lotes, sustitución de inmuebles no recuperables y nuevos proyectos de uso mixto. También plantea diversificar la oferta habitacional con alquiler, vivienda accesible, co-living y co-housing.
Para impulsar la renovación, el informe también sugiere incentivos fiscales temporales, simplificación de trámites, créditos y nuevas herramientas de financiamiento.