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Los mercados de bienes raíces comerciales y de oficinas recibirán al año 2022 con sobreoferta pues registran una tasa de disponibilidad del 21,53% y 12,8% respectivamente, según el último reporte de este año elaborado por la firma especializada Newmark Central America. La cifra considerada como saludable es del 10%.
Mientras el teletrabajo y la crisis económica han golpeado la colocación de oficinas y espacios comerciales; la confirmación de inversiones a mediano y largo plazo por parte de empresas transnacionales ha consolidado el crecimiento industrial.
La tendencia apunta a que este será el panorama también durante los primeros meses del 2022, pues Newark encontró un crecimiento constante en los niveles de disponibilidad en el mercado inmobiliario de oficinas de la Gran Área Metropolitana (GAM).
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Danny Quirós, market research director de Newmark Central America, explicó que entre 2021 y 2022 la renegociación de contratos será el elemento predominante.
“Los inquilinos buscarán las mejores condiciones en aspectos como el precio de alquiler, las condiciones de entrega y las cláusulas contractuales, aumentando la competitividad de los propietarios en sus estrategias comerciales”, proyectó Quirós.
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Reducción de oficinas
Algunos de los factores con mayor impacto en el aumento de disponibilidad de oficinas son la demora en la búsqueda y la negociación, así como una presión a la baja en los precios de alquiler. Además, el mercado muestra una tendencia a la reducción de espacios empresariales, así como en la renegociación de contratos de alquiler.
Parte de este fenómeno se puede explicar por la implementación de modelos de trabajo mixto, así como la búsqueda de mayor eficiencia y flexibilidad en sus costos y contratos inmobiliarios por parte de las empresas.
En oficinas existe un amplio rango de precios de lista considerando los diferentes tipos de entrega, ya sea de espacios nuevos como de segunda generación, lo cual ha gestado procesos de negociación más extensos y complejos, donde los beneficios son en su mayoría para el inquilino”.
— Danny Quirós, Newmark Central America
La encuesta Sistema Empresarial de Información Salarial (SEIS), de la firma PwC Costa Rica para el segundo semestre de 2021, encontró que el 72% de las empresas del país mantiene un porcentaje de la planilla con trabajo remoto. En el caso de las posiciones profesionales, hasta un 91% de los empleados continúa en casa.
La modalidad híbrida se manifiesta con opciones de trabajo presencial de entre uno y cuatro días a la semana, con una clara predilección de las empresas por convocar a su personal solamente dos días por semana (44%). El efecto inmediato de estas medidas es una reducción de la demanda: en el último año se han desocupado cerca de 114.000 metros cuadrados (m2), una tendencia que se mantendrá en los próximos meses.
En este análisis coincidió Bertha Mora, gerente de investigación de mercados de la firma inmobiliaria Colliers, quien desde los primeros reportes de 2021 indentificó dentro de las tendencias emergentes al modelo híbrido de trabajo.
Mora destacó que la pandemia ha dejado una gran incógnita en cómo las nuevas formas de trabajo afectarán el presente y el futuro de este mercado.
“Sin embargo, es una oportunidad para que las empresas tomen el reto de investigar, diseñar y crear nuevos espacios de oficina para satisfacer las nuevas demandas de los inquilinos”, recomendó la analista.
Cambio comercial
La desaceleración del sector comercial, que se empezó a percibir al menos dos años antes de la pandemia, se confirmó en esta coyuntura. Newmark reporta que el inventario del mercado inmobiliario comercial es de 2.135.345 m2 con una tasa de disponibilidad superior al 12%. El porcentaje, ya alto, sería un subregistro pues algunos locales están cerrados pero continúan ocupados, lo cual impide que se contabilicen como disponibles.
Los inmuebles nuevos han experimentado una demora considerable en la ocupación de sus locales y esto genera presión a la baja en los precios. Durante el 2022 se espera que los niveles de disponibilidad se reduzcan gracias a la ocupación de espacios ya existentes, la reconversión a otros usos de inmuebles creados para comercio y a un menor crecimiento de la oferta.
Tendencias
| Industrial | Oficinas | Comercial |
|---|---|---|
| -En recuperación -Demanda crecerá liderada por manufactura avanzada -Oportunidades de mercado con desarrollos para proveedores de grandes empresas | -En sobreoferta -Reducción de espacios y migración a modelos flexibles; inquilinos obtienen mejores precios y condiciones -Empresas se expandirán cuando sea seguro regresar a las oficinas | -En sobreoferta -Nuevos locales tardan en ocuparse -Se debe reducir la nueva oferta para evitar caída de precios -Uso mixto presenta mejores perspectivas |
Fuente: Newmark Central America
