Las familias de ingresos medios en Costa Rica enfrentan desafíos significativos en su búsqueda de adquirir una vivienda propia.
Esto se debe a que carecen de la posibilidad de acceder a un bono de vivienda completo con terreno o a un crédito hipotecario que les permita cubrir en su totalidad un proyecto de construcción residencial.
Según el último informe Balance de la Situación de Vivienda en Costa Rica 2022, las familias con ingresos aproximados que oscilan entre ¢457.815 y poco más de ¢726.000 enfrentan restricciones significativas en cuanto a opciones de financiamiento o subsidios para acceder a una solución residencial.
Este estudio, realizado en colaboración entre el programa de posgrado de Arquitectura de la Universidad de Costa Rica (UCR), la Fundación Gestionando Hábitat y el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), se basa en cifras del 2022.
Dentro de este rango de ingresos, estas familias no califican para el Bono Familiar de Vivienda (BFV) establecido en el artículo 59 de la Ley del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV).
Ese bono está destinado a familias que carecen de un lote propio y cuyos estudios socioeconómicos indican que viven en condiciones de extrema necesidad.
Para el 2023, el umbral máximo de ingresos para ser elegible para este tipo de ayuda es de ¢457.815, según información proporcionada por el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi). Esta escala se ajusta al salario mínimo de un trabajador no especializado de la industria de la construcción, que para este año se fijó en ¢305.210.
El Banhvi señala que este grupo de ingresos medios puede acceder a bonos de vivienda ordinarios, siempre y cuando no hayan recibido previamente este subsidio, no sean propietarios de una vivienda o esta requiera mejoras o reparaciones; además, su ingreso familiar debe ser inferior a ¢1,83 millones.
Sin embargo, Franklin Solano, sociólogo investigador y coordinador del proyecto, destaca que los bonos ordinarios no cubren el costo total de una solución de vivienda, ya que sus montos no son suficientes para adquirir una casa con terreno o una de interés social.
Por ejemplo, el prototipo de vivienda de interés social del Banco Central tiene un costo aproximado de ¢12,5 millones para casas prefabricada,; las de bloques de concreto ascienden a ¢15,4 millones, sin considerar el terreno.
Los montos de los bonos ordinarios de vivienda varían entre ¢5,2 millones y ¢8,4 millones, dependiendo del estrato de ingresos de la familia.
El informe señala que este grupo de hogares de ingresos medios también enfrenta dificultades para acceder a un crédito de vivienda, ya que sus ingresos no son suficientes para calificar para un préstamo que les permita adquirir una casa.
Pero, incluso si calificaran el costo de la cuota hipotecaria representaría una parte significativa de sus entradas de dinero.
Una dificultad
Según el estudio, es difícil encontrar soluciones de vivienda que incluyan el terreno por un costo igual o inferior a los ¢35 millones.
Además de las dificultades para conseguir una casa por ese valor, destinando un 35% del ingreso familiar al crédito, el hogar debe contar con un ingreso aproximado promedio de ¢829.786.
El panorama se complica aún más para un crédito de ¢50 millones, ya que se requeriría un ingreso familiar promedio de ¢1.185.409 bajo el mismo criterio de que la cuota no comprometa más del 35% del dinero mensual, según los cálculos del estudio.
Solano enfatiza que en el mercado inmobiliario, especialmente en el área central del país, es complicado encontrar ofertas de vivienda por menos de ¢50 millones.
Por esta razón, las familias de ingresos medios tienen un panorama complejo para acceder a la vivienda bajo las condiciones actuales del mercado y los subsidios.
El coordinador del estudio añadió que, aunque es posible encontrar soluciones de alrededor de ¢40 millones, estos grupos de ingresos medios necesitarían un bono ordinario para pagar la prima, además de un crédito de entre ¢30 millones o ¢35 millones, al cual ya tienen difícil acceso.
“En el mercado es difícil encontrar ofertas de estas, habrá, pero se deben valorar otras condiciones como que quede en un lugar con facilidad para trasladarse al trabajo, a los centros de estudio, o de salud, una serie de condiciones cuando vamos a buscar casa”, afirmó Solano.
Hay alternativas
Por su parte, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) explicó que el SFNV ofrece alternativas para personas o núcleos familiares que han tenido problemas para financiar su vivienda, independientemente del motivo, como el bono crédito.
Añadió, por escrito, que se encuentra en constante estudio del sistema financiero con el fin de proponer nuevas alternativas para el financiamiento de vivienda en este segmento de la población.
Soluciones
El panorama de acceso a la vivienda propia a través de bonos o créditos para las familias de ingresos medios es complejo.
Esta situación impulsa a los hogares a buscar alternativas en las zonas periféricas de la Gran Área Metropolitana (GAM) que se ajusten a sus posibilidades o a considerar el alquiler de una vivienda.
Melizandro Quirós, director del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), explica que las familias con niveles de ingresos medios enfrentan un panorama complicado, ya que el mercado no genera oferta para los hogares con ingresos por debajo de ¢1 millón.
En los casos en que existen, suelen estar ubicadas fuera de las zonas preferidas por estas familias.
“A estas familias les toca salirse del anillo urbano, o quedarse en las zonas urbanas alquilando, mientras genera un ahorro. El problema es que ese alquiler urbano ya es caro, la presunción es que el alquiler debería de ser más barato que la casa propia, pero al final la cuota es parecida”, manifestó Quirós.
Los expertos coinciden en la necesidad de una mayor intervención estatal, más allá de la entrega de bonos de vivienda, para proporcionar soluciones residenciales a las familias que tienen dificultades para adquirir una vivienda propia en el país.
Esto podría incluir un papel activo del Estado en la promoción de viviendas para alquiler, ya sea de manera directa o en colaboración con el sector privado. También se podrían considerar modelos similares a los de otros países, como España, donde se destina un porcentaje de los proyectos habitacionales para estas poblaciones.
Según el Mivah, trabaja en las gestiones para hacer un mejor uso de los recursos disponibles en el SFNV a través de una focalización más precisa que permita a los productos de este sistema de financiamiento de vivienda llegar a todos los estratos.
Ingresos
La Nación consultó a tres entidades financieras del país para conocer los requisitos de ingresos actuales para optar por un crédito de vivienda de ¢30 millones, ¢50 millones y ¢75 millones a 30 años de plazo, teniendo en cuenta que ya se cuenta con el dinero para la prima, que equivale al 10% del monto total.
Estos escenarios consideran un núcleo familiar sin deudas; en caso de tenerlas se requeriría un ingreso mayor. En el Banco de Costa Rica (BCR), el Banco Popular y Mucap, para un crédito de ¢30 millones a 30 años de plazo, el rango de ingresos necesario varía desde ¢373.290 hasta ¢629.436.
Para un crédito de ¢50 millones, el rango de ingresos mensuales necesarios para optar por el préstamo se eleva a un rango de entre ¢622.151 y ¢1.031.825. En el caso de un préstamo por ¢75 millones, la línea de ingresos necesaria oscila entre ¢933.226 y ¢1.533.390.
En los tres escenarios en los que se requiere un ingreso menor, que corresponden al Banco Popular, la cuota mensual del crédito representaría un 60% de los ingresos del deudor. En los otros casos, el porcentaje varía entre un 40% y un 50%.
Las instituciones financieras también ofrecen productos específicos para el financiamiento de vivienda que pueden modificar la cuota mensual del crédito.
Los principales requisitos incluyen un historial crediticio limpio y un mínimo de un año de experiencia laboral para los asalariados o con ingresos propios.
Bonos
En el 2022, la cantidad de bonos de vivienda formalizados por el Banhvi alcanzó un mínimo histórico que no se veía desde 1999, cuando se otorgaron 6.621 bonos.
El año pasado, el Banhvi formalizó 8.369 bonos, lo que representó 3.059 menos que en el 2021, cuando se alcanzaron los 11.428 beneficios.
Guillermo Carazo, director ejecutivo del CFIA, comentó durante la presentación del informe que la inversión estatal en bonos de vivienda ha disminuido constantemente durante los últimos cuatro años. Esta baja no solo significa menos familias atendidas, sino también una falta de inversión en un tema crucial.
Según datos proporcionados por el Banhvi, hasta el 31 de julio del 2023, se han otorgado 5.196 bonos de vivienda, de los cuales 3.941 son ordinarios y 1.255 son extraordinarios. La inversión total asciende a ¢62.849 millones.