EscucharEn setiembre del 2022, después de un estudio de los pormenores que llevaron a la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP), en principio destinado a bodegas para usuarios del puerto de Caldera, un grupo de cuatro inversionistas del BCR SAFI fuimos a ver el inmueble y luego manifestamos nuestra preocupación a la Sugeval por los hallazgos.
Se trató de una compra con un precio muy por encima de su valor, y poco después de la transacción el PEP quedó casi desocupado. Para nosotros, era evidente que iba a constituirse en un lastre costosísimo para el fondo, aún más porque los $70 millones pagados fueron financiados con un crédito de $50 millones.
En el 2019, el BCR SAFI tenía créditos por $131 millones y en el 2020 alcanzaron los $181 millones, crecimiento desmesurado, explicado por la compra del PEP. La Sugeval nos escuchó y aconsejó presentar la denuncia, pues eso les facilita destinar recursos (particularmente, personal) a realizar una investigación. La denuncia se presentó y la investigación está en curso.
Otra solicitud sobre el mismo asunto fue presentada a la Auditoría Interna del BCR SAFI. Han transcurrido 19 meses y no hay respuesta.
La información presentada en la asamblea de inversionistas, el 24 de marzo, no nos permite saber a ciencia cierta si las decisiones tomadas favorecieron nuestros intereses. Se nos dio información sobre el impacto de la pandemia, de las crecientes tasas de interés y de otros factores externos, cuyo impacto no negamos, pero omitieron referirse al meollo del asunto: ¿Se pagó sobreprecio por el inmueble? ¿Son confiables los avalúos que sirvieron de base para justificar la compra? ¿Es este inmueble uno que debió ser adquirido por un fondo de inversión inmobiliario o encaja en los fondos de desarrollo inmobiliario?
Según el informe que el BCR SAFI presentó a la asamblea, el precio negociado fue avalado por un análisis financiero y una estimación pericial.
Los inversionistas sostenemos que debió cumplir con lo indicado en el artículo 82 del Reglamento sobre sociedades administradoras y fondos de Inversión, es decir, dar a conocer a la administración si el precio valorado es acorde con referencias de las valoraciones realizadas por valuadores independientes al BCR SAFI.
Esta norma fue incumplida, puesto que el avalúo financiero fue suscrito el 19 de febrero del 2020 y la escritura de compraventa, el 20 de febrero del 2020 a las 8:30 a. m.
Durante la asamblea de marzo, inversionistas presentamos nuestros hallazgos: el BCR SAFI compró el PEP con edificaciones que alcanzan los 28.000 metros cuadrados en un área de 540.400 metros cuadrados, en un terreno cuya topografía va de ondulada a grandes depresiones cubiertas de vegetación que fueron valoradas en $17 millones como predios, por haber sido parcialmente afectadas por movimientos de tierra con propósitos desconocidos. En el PEP todo está por desarrollar, como el BCR SAFI admite.
La presentación concluyó con 14 preguntas que espero que el BCR SAFI responda de manera puntual y directa, sin recurrir a evasivas.
En este largo proceso, se aprende que los avalúos periciales y financieros pueden ser una fuente para que quienes se hacen llamar expertos independientes sirvan a intereses contrarios a los de los inversionistas y aunque la Sugeval comprueba que tales avalúos existan, no los examina porque carece de un mandato de ley para hacerlo.
Una de las grandes dificultades en esta lucha es que los órganos de control actúan con gran lentitud, y la SAFI —la nuestra, al menos— se aferra a la salvaguarda que le concede la ley para no darnos información, para esgrimir que es información confidencial o privilegiada. Al extremo que una copia del acta donde se aprobó la compra del PEP no quieran darla, tampoco copia del informe que se presentó a la Junta Directiva del BCR SAFI donde se fundamenta la adquisición del Parque.
Tres años después de haber pagado $70 millones por el PEP, el informe sigue siendo confidencial. La cacareada transparencia que alega el BCR SAFI no es tal.
Es necesario revisar en profundidad la ley del mercado de valores y los reglamentos para que protejan los intereses del inversionista. La industria de los fondos de inversión inmobiliarios mueve una cantidad considerable de dinero como para ignorar las alertas que la compra del Parque Empresarial del Pacífico emiten.
El autor es empresario.
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Los inversionistas del BCR SAFI asistieron a la asamblea celebrada el 24 de marzo. (Cortesía)
