Un proyecto de ley que se encuentra en la Asamblea Legislativa cambiaría la forma de calcular los aumentos anuales de los alquileres cuyo monto sea inferior al salario mínimo de los Trabajadores en Ocupación No Calificada.
Se trata del expediente 23.301, Ley para limitar los aumentos en los alquileres de viviendas de menor valor, que recibió un nuevo plazo cuatrienal para continuar su trámite en el Congreso.
La iniciativa, presentada en 2022 por el exdiputado del Frente Amplio, Jonathan Acuña, reforma el artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.
En su exposición de motivos, el texto argumenta que los alquileres pueden aumentar siguiendo la inflación, mientras los salarios mínimos no necesariamente crecen en la misma proporción. Esto, sostiene, puede provocar que el costo de la vivienda aumente más rápidamente que los ingresos de las personas de menores recursos.
La propuesta busca reducir esa diferencia mediante una nueva regla: utilizar el crecimiento del salario mínimo como límite para el aumento de los alquileres de menor valor cuando los salarios crezcan menos que la inflación.
Actualmente, los reajustes anuales de los alquileres en colones están ligados principalmente a la inflación. El proyecto mantendría esa regla general, pero crearía una excepción para las viviendas cuyo alquiler sea inferior al salario mínimo de los Trabajadores en Ocupación No Calificada.
Para 2026, el salario mínimo mensual de un Trabajador en Ocupación No Calificada (Genérico) es de ¢373.092,30, según la lista del Ministerio de Trabajo y Seguridad Social (MTSS).
En esos casos, si el salario mínimo aumentó menos que la inflación durante los 12 meses anteriores, el crecimiento salarial pasaría a ser el límite para aumentar el alquiler.
Pero, ¿qué significa esto para una persona que alquila? Lo explicamos.
¿Cómo aumentan actualmente los alquileres?
La legislación vigente establece que el precio de los alquileres para vivienda puede actualizarse al finalizar cada año del contrato.
Cuando la inflación acumulada durante los 12 meses anteriores sea igual o inferior al 10%, el propietario puede aumentar el alquiler hasta en ese mismo porcentaje. La inflación se calcula mediante el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
Por ejemplo, si una persona paga ¢300.000 mensuales y la inflación acumulada durante los 12 meses anteriores fue del 4%, el propietario podría aumentar el alquiler hasta en ¢12.000, para llevarlo a un máximo de ¢312.000.
| Alquiler actual | Inflación | Aumento máximo | Nuevo alquiler |
|---|---|---|---|
| ¢300.000 | 4% | ¢12.000 | ¢312.000 |
Cuando la inflación supera el 10%, la regla cambia: corresponde al Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) establecer el porcentaje de aumento, que no puede ser inferior al 10% ni superar la inflación anual.
¿Qué cambiaría con el proyecto?
Las reglas anteriores se mantendrían, pero se agregaría una tercera para los alquileres de menor valor.
La nueva disposición se aplicaría cuando el precio mensual del alquiler sea inferior al salario mínimo de los Trabajadores en Ocupación No Calificada.
En esos casos se compararían dos indicadores: cuánto aumentó la inflación y cuánto aumentó ese salario mínimo durante los 12 meses anteriores.
Si el salario mínimo creció menos que la inflación, el porcentaje de crecimiento salarial sería el máximo en que podría aumentar el alquiler.
Veámoslo con un ejemplo. Supongamos que una persona paga ¢300.000 de alquiler, la inflación de los últimos 12 meses fue del 6% y el salario mínimo aumentó solamente un 3%.
En ese escenario, el proyecto reduciría el aumento máximo de ¢18.000 a ¢9.000 mensuales.
La diferencia sería de ¢9.000 al mes o ¢108.000 durante los siguientes 12 meses, suponiendo que el monto se mantenga durante todo ese periodo.
¿Siempre se utilizaría el aumento del salario mínimo?
No. La regla especial únicamente tendría efecto cuando el salario mínimo aumente menos que la inflación.
Si ocurre lo contrario y el salario mínimo crece más que la inflación, volverían a aplicarse las reglas generales del artículo 67. Es decir, el propietario no podría utilizar el mayor crecimiento salarial para incrementar el alquiler por encima de lo permitido por la inflación. Por ejemplo:
Así, la nueva fórmula funcionaría como un límite adicional cuando el crecimiento de los salarios se rezague frente a la inflación.
Además, la disposición solo se aplicaría cuando el alquiler sea inferior al salario mínimo de referencia. Si se utiliza como referencia el salario mensual genérico vigente en 2026, de ¢373.092,30, un alquiler exactamente igual a ese monto no quedaría incluido, según la redacción del proyecto.
¿Qué pasa si el propietario cobra un aumento mayor?
El proyecto mantiene que cualquier reajuste superior al permitido por el artículo 67 será nulo de pleno derecho.
También permite que propietario e inquilino acuerden un incremento inferior al máximo autorizado.
El reajuste comenzaría a regir a partir del periodo de pago siguiente a aquel en que el propietario comunique al inquilino el aumento aplicable.
¿Y los alquileres en dólares?
Para los alquileres de vivienda pactados en moneda extranjera, el texto mantiene la disposición según la cual la suma convenida permanece durante todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste.
Por tanto, la nueva fórmula propuesta se aplicaría a los alquileres sujetos a las reglas de reajuste anteriores y no modificaría el tratamiento establecido para aquellos pactados en moneda extranjera.