GDA/La Nación. (Argentina). Cuando el coworking (el alquiler de oficinas compartidas) irrumpió en el sector laboral, nadie sospechó que este tipo de negocio iba a revolucionar también el mercado de bienes raíces. Inversiones en inmuebles que en un primer momento tenían como fin ofrecer alquileres de departamentos de larga estadía mutaron a la construcción de salas y espacios compartidos que brindaran un ambiente de trabajo moderno.
La razón: el crecimiento de la demanda por este tipo de oficinas y la mayor rentabilidad por metro cuadrado que generan.
El coworking es un fenómeno que despegó con la crisis financiera internacional de 2008, cuando millones de personas en los Estados Unidos quedaron desempleadas y los trabajos freelance volvieron a tomar impulso. Los emprendedores independientes empezaron a florecer y entonces nació la idea de compartir lugares de trabajo para así también intercambiar ideas y potenciar proyectos.
En este modelo, cada persona paga una membresía mensual para acceder a su espacio de trabajo, que puede ser un asiento en mesas compartidas o una sala cerrada.
En Estados Unidos, hoy en día, la demanda de oficinas colaborativas crece un 84% anual, mientras que la oferta apenas aumenta 60%. Esta brecha entre los crecimientos del mercado generó una oportunidad de negocios en la industria de los bienes raíces.
“El segmento de los espacios sociales viene creciendo a pasos agigantados. El sector tiene un potencial enorme y es muy rentable el flujo de caja que generan los espacios de oficinas”, dice Alejandra Rincón, directora de operaciones de Prodigy Network, una empresa que desarrolla y opera inmuebles en Manhattan por medio de inversiones hechas con financiamiento colectivo.
Alternativas
Invertir en la construcción de espacios para coworking es la última gran apuesta de la compañía que fundó el colombiano Rodrigo Niño en el 2003. Luego de desarrollar su carrera profesional en la firma Fortune –una de las agencias inmobiliarias más grandes del estado de Florida, perteneciente al empresario argentino Edgardo Defortuna– Niño se mudó a la ciudad de Nueva York, donde sacudió el sector de los bienes raíces con la democratización de la inversión.
Mediante el sistema de crowdfunding (financiamiento colaborativo), la empresa levanta capital por medio de su plataforma digital y les permite a pequeños ahorristas invertir en grandes proyectos inmobiliarios con un monto mínimo de $10.000.
“La empresa cuenta con 6.500 inversores en todo el mundo, de los cuales 1.500 son argentinos. Ellos se caracterizan por conocer y gustarle el real estate de Estados Unidos”, describe Niño.
Gustavo Tolone, un argentino que estuvo 13 años en el Citibank desarrollando el negocio de la banca digital, es el encargado de la tecnología detrás de la compañía. Tiene un equipo de diez desarrolladores –la mayoría basados en Buenos Aires– que se ocupa de diseñar la plataforma digital que permite unir a los inversores con la oferta de inmuebles que provee la empresa en Manhattan.
“Se quiere bajar el mínimo de inversión a $1.000, lo que va a permitir pagar con PayPal una parte del ladrillo en Nueva York”, dice.
Portafolio comercial
La empresa tiene un portafolio de $800 millones en siete propiedades comerciales. Del total de los fondos desembolsados, $130 millones fueron recaudados con capital de inversores provenientes de 35 países.
De los siete proyectos, dos tuvieron como destino proveer el alquiler de departamentos para estadías largas. Pero los últimos tres emprendimientos están siendo restaurados con el fin de operar oficinas compartidas.
“Prodigy Network siempre invierte en modelos de negocios de nicho (ya que esto representa menos competencia), innovadores (maximiza los retornos) y que estén alineados con la filosofía de la compañía. La consultora Emergent Research estima que las membresías de coworking crecerán anualmente en un 40%”, afirma Niño.
Al comienzo, la compañía se dedicaba únicamente a levantar capital para la restauración de edificios. Luego se asoció con la firma AKA (Another Korman Accommodation), una cadena estadounidense que se especializa en el alquiler de departamentos para larga estadía, para operar los proyectos.
Finalmente, lo que comenzó siendo únicamente un desarrollador de edificios comerciales se expandió a la creación de The Assemblage, una compañía perteneciente a Prodigy Network que ofrece espacios de oficinas compartidas.
“Primero, levantábamos capital y se lo entregábamos al desarrollador. Después, pasamos a desarrollar nosotros los inmuebles. Y ahora también los administramos. El negocio final es vender un edificio que esté completamente operativo y rentable. Los inversionistas pueden participar de la primera etapa –la restauración del inmueble comercial– o pueden también sumarse a emprendimiento cuando la operación ya está en marcha. Pero la idea, en general, es darles acceso a pequeños inversionistas que normalmente no tienen la posibilidad de acceder a este tipo de proyectos. Por eso el monto máximo de inversión lo fijamos en $2 millones”, explica Gian Luigi Buitoni, asociado de relaciones comerciales de la empresa.
La opción de financiar proyectos de real estate con crowdfunding fue posible gracias a la ley JOBS, aprobada en 2013 durante la administración de Barack Obama. Al momento sólo un 5% del mercado inmobiliario se lleva adelante con financiamiento colectivo. Sin embargo, el negocio crece a una tasa del 50% cada año y generalmente se tardan apenas entre dos y tres meses levantar un piso de $15 millones. “El negocio hoy en día del crowdfunding es construir ladrillos de coworking”, asegura Buitoni.
Gustavo Gambino es un argentino que vive en Miami y trabaja en el sector inmobiliario. La opción de invertir en edificios en Nueva York lo tentó por dos motivos: diversificación geográfica y diversificación en los tipos de activos.
“Cuando tenés un departamento particular, los ingresos dependen de si uno lo tiene alquilado o no. En cambio, con el método de crowdfunding uno puede invertir en activos más interesantes a los que antes no podías acceder; tener un pedacito de un proyecto que antes solo se podían disputar inversores como Trump o Rockefeller. Ahora podés entrar a este tipo de operaciones a partir de los $10.000”, asegura el inversor argentino.
Uno de los mayores atractivos que ofrece el coworking son las mayores tasas de retorno de la inversión. La renta de un edificio normal de oficinas ronda entre 6% y 10%, mientras que la nueva modalidad se ubica entre el 15% y 20%.