Una empresa logró en los tribunales recuperar la totalidad de una propiedad adquirida en Guanacaste con fines turísticos, luego de que el cuidador contratado para vigilarla facilitara la inscripción y traspaso irregular de parcelas de la finca a otras personas en los años 80.
La compañía, que le compró el terreno a un extranjero en el 2003, alegó que algunos de los ocupantes conocían que los traspasos eran irregulares. Los demandados respondieron que actuaron de buena fe y que los años de posesión les permitía reclamar derechos sobre las parcelas.
El caso llegó hasta la Sala Primera de la Corte en el 2024, donde la disputa giró en torno a la buena o mala fe de los adquirentes, la protección del Registro Nacional y la posibilidad de aplicar la figura de usucapión, la cual permite adquirir una propiedad mediante la posesión si se cumplen los requisitos legales.
El papel del cuidador
Según detalla la resolución, un extranjero compró una finca en Guanacaste por medio de una sociedad. Aunque no se detalla la fecha de esta adquisición, el texto aclara que el foráneo contrató a un hombre para que cuidara el terreno mientras él permanecía fuera del país.
No obstante, en 1987 el cuidador participó en la venta de dos parcelas que formaban parte de la propiedad. Los compradores solicitaron al Juzgado Agrario de Nicoya que les permitiera inscribir las tierras a su nombre con base en la posesión que alegaban ejercer sobre ellas.
El juzgado aprobó ambas gestiones en 1989 y las parcelas quedaron inscritas como propiedades independientes, pese a que se superponían con la finca original. Ese mismo año, los compradores vendieron los terrenos a otra sociedad.
La disputa también abarcó una franja de 908 m² que un hombre afirmaba ocupar desde 1985. Según alegó, el área formaba parte de una propiedad de su entonces pareja. Para respaldar su reclamo, señaló que había cercado el terreno, construido un pozo e instalado un vivero forestal.
Extranjero vendió finca y la nueva propietaria demandó
En el 2003, el extranjero vendió su terreno original a una empresa, la cual presentó ese mismo año una demanda para recuperar el inmueble en su totalidad y anular las inscripciones realizadas a favor de terceros.
La empresa alegó que varias personas habían inscrito terrenos que se superponían con la propiedad original de manera irregular. Por ello, solicitó:
- Anular los traspasos, las compraventas posteriores y las resoluciones que aprobaron las informaciones posesorias.
- Cancelar las inscripciones registrales y los planos catastrados asociados.
- Recuperar el inmueble y que se reconociera su derecho de propiedad sobre este.
- Obtener el pago de los gastos de ubicación y delimitación, una indemnización por daños y perjuicios y las costas judiciales.
La empresa accionante sostuvo que el antiguo cuidador se había puesto de acuerdo con otras personas para traspasar terrenos ajenos y que algunos involucrados conocían las irregularidades.
Sobre la franja de 908 m², afirmó que el ocupante sabía que el área pertenecía a otra persona. Como prueba, aportó documentos de procesos anteriores en los que aquel reconoció que un topógrafo le había advertido de que el terreno estaba inscrito a nombre de un tercero.
Poseedores se opusieron
Los demandados rechazaron los señalamientos. Una sociedad codemandada y una de las personas adquirentes afirmaron que compraron los terrenos a quienes figuraban como propietarios registrales y que actuaron de buena fe.
También, invocaron la prescripción positiva, cuestionaron la adquisición de la finca por parte de la accionante y alegaron que debía incluirse en el proceso al vendedor de uno de los terrenos, pues habría sido responsabilidad de él informarles de la situación.
El ocupante de la franja de 908 m², por su parte, sostuvo que llevaba años en posesión del área y que las resoluciones agrarias anteriores respaldaban su permanencia.
Juzgado declaró parcialmente con lugar la demanda
En enero del 2016, el Juzgado Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda acogió parcialmente la demanda. Los jueces tomaron las siguientes medidas:
- Anularon las ventas de dos terrenos sin inscribir
- Anularon las resoluciones que permitieron registrar parcelas a nombre de terceros
- Anularon las compraventas posteriores
Asimismo, rechazaron las defensas de prescripción y falta de derecho planteadas por varios demandados.
El juzgado ordenó cancelar las inscripciones en el Registro Nacional y los planos asociados, además de que reconoció la propiedad de la sociedad accionante sobre la finca original.
Sin embargo, excluyó del terreno por devolver una franja de 908 m², al considerar que uno de los demandados la ocupaba legítimamente, según los antecedentes de un litigio agrario donde constaba su posesión por más de 12 años.
Además, el Juzgado condenó a varios demandados, incluido el antiguo cuidador, a pagar los gastos de delimitación, los daños y perjuicios y las costas judiciales.
Codemandados acudieron a casación
La sociedad codemandada y una de las personas que compró los terrenos recurrieron la sentencia ante la Sala Primera.
Sostuvieron que habían adquirido las propiedades de buena fe, pues aparecían inscritas a su nombre en el Registro Nacional, y que el tiempo transcurrido les permitía conservarlas mediante la usucapión.
La usucapión
La usucapión es una figura legal que permite adquirir el derecho de propiedad sobre un inmueble mediante la posesión durante un plazo determinado, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la ley.
Para ello, la persona debe haber ocupado el terreno durante al menos diez años, de forma pública, pacífica y continua, y comportarse como su dueña, no como una simple cuidadora o inquilina.
Además, el inmueble debe ser susceptible de apropiación privada. En Costa Rica, la información posesoria es un procedimiento judicial no contencioso que permite inscribir un terreno cuando se cumplen las condiciones legales para acreditar el derecho de propiedad.
Sin embargo, el transcurso del tiempo y la ocupación por sí solos no garantizan que una persona pueda adquirir el inmueble, como ocurrió en este caso.
Los recurrentes también alegaron que debía incluirse en el proceso a una persona que participó en una de las compraventas.
Sociedad accionante también recurrió el fallo
Por su parte, la sociedad que reclamó la propiedad también apeló la sentencia, pero por una razón distinta. El juzgado había ordenado devolverle la finca, excepto la franja de 908 m² que dejó en manos de uno de los demandados.
La empresa sostuvo que las resoluciones de procesos agrarios anteriores no convertían al ocupante en dueño de ese terreno y tampoco podían perjudicarla, porque no había participado en esos litigios.
Además, afirmó que el hombre sabía que el terreno pertenecía a otra persona y que no tenía documentos que justificaran su derecho a conservarlo. Por ello, solicitó que se le devolviera esa franja.
Sala Primera modificó la resolución
La Sala Primera rechazó los recursos de las partes demandadas, al considerar que no cuestionaban adecuadamente la sentencia de segunda instancia. También, descartó la necesidad de incluir al vendedor de uno de los terrenos, pues ya no tenía derechos sobre este ni se le reclamaba una indemnización.
El tribunal aclaró que el Registro Nacional no protege automáticamente a quienes compran inmuebles de mala fe y que la acción para recuperar una propiedad no se extingue por el simple paso del tiempo, a diferencia de otras pretensiones sujetas a prescripción.
En cambio, acogió el recurso de la sociedad accionante y ordenó al ocupante devolver los 908 m² en los 15 días hábiles posteriores a la firmeza del fallo.
La Sala determinó que las sentencias agrarias anteriores no convertían al hombre en propietario ni podían perjudicar a la empresa, que no participó en esos procesos. Además, concluyó que él sabía que el terreno estaba inscrito a nombre de otra persona, pues un topógrafo se lo había advertido. Por ello, descartó la buena fe y consideró insuficiente el tiempo de ocupación para adquirir la propiedad por usucapión.
Por tanto, en junio del 2024, la Sala resolvió que el ocupante también debía devolver el terreno y pagar los gastos de delimitación, las costas judiciales y los daños y perjuicios correspondientes.