Una opción de compraventa busca dar seguridad a un negocio que todavía no se concreta. El comprador obtiene un plazo para decidir y el vendedor se compromete a mantener su oferta. Sin embargo, la situación puede cambiar drásticamente cuando alguno incumple lo pactado, y despierta la duda sobre qué consecuencias legales se pueden materializar a raíz de ello.
La abogada Mercedes Sancho Rubí, socia del bufete Quatro Legal, explicó a La Nación qué ocurre cuando una de las partes incumple una opción de compraventa, las posibles consecuencias y el papel de las cláusulas contractuales en estos casos.
También, abordó situaciones como el retiro del vendedor, la indemnización por incumplimiento, las dificultades para obtener financiamiento y los casos en que circunstancias de fuerza mayor impiden concretar la operación.
- ¿Qué ocurre si el propietario del bien se arrepiente y decide no vender, aunque la otra persona todavía tenga vigente la opción de compraventa?
Según Sancho, este escenario debe quedar establecido en el contrato de opción de compraventa, ya que no existe una regla específica y las condiciones se negocian entre las partes. Por lo general, si el vendedor decide no concretar la operación, debe devolver al comprador el pago inicial o señal de trato.
La abogada señaló que el comprador puede valorar presentar una demanda si considera que la decisión del vendedor le ocasionó un daño. Sin embargo, debe demostrar el perjuicio. La eventual acción judicial no implica que necesariamente vaya a prosperar.
En cuanto al comprador, la abogada sostuvo que adquirir la propiedad es un derecho, no una obligación. Sin embargo, lo usual es que la persona haya entregado un adelanto como señal de trato a la hora de firmar. Si el comprador desiste de continuar con la adquisición, ese adelanto deja de ser reembolsable.
- ¿La indemnización por incumplimiento debe estar previamente pactada en el contrato o puede surgir de las reglas generales de responsabilidad contractual?
De acuerdo con la abogada, la indemnización no tiene que estar necesariamente pactada en el contrato, aunque las partes pueden regularla. También, puede establecerse por la vía civil cuando se determine que existió un incumplimiento contractual.
- Si la compra depende de un crédito, por ejemplo, y, antes del cierre, las tasas de interés se duplican, ¿el comprador puede retirarse sin tener que indemnizar al vendedor?
Sancho señaló que es importante que el contrato contemple esta posibilidad, de modo que el comprador pueda retirarse de la operación sin perder el pago inicial ni quedar obligado a indemnizar al vendedor.
La abogada recomendó que un profesional en derecho redacte el documento o revise el que haya preparado el corredor de bienes raíces, para incorporar cláusulas específicas según cada caso. Agregó que las opciones de compraventa en las que interviene financiamiento bancario o préstamos privados requieren una redacción distinta.
- ¿Qué pasa si la opción de compraventa no se concreta por una situación ajena a las partes? Por ejemplo, alguna fuerza mayor o caso fortuito
Según Sancho, el contrato debe contemplar estas situaciones y establecer qué ocurre ante un caso fortuito o de fuerza mayor.
La abogada explicó que, si antes de ejercer la opción o concretar la compraventa ocurre un hecho imprevisible, inevitable y ajeno a las partes —por ejemplo, un torbellino que daña gravemente la vivienda—, el análisis es distinto al de un incumplimiento voluntario.
En estos casos, se debe revisar cómo fue redactado el acuerdo, entre otros aspectos:
- Si la propiedad se ofreció en su estado actual o bajo determinadas condiciones de entrega.
- Quién asumía el riesgo de pérdida o daño del inmueble.
- Si el vendedor debía mantenerlo asegurado.
- Qué ocurre con el depósito o pago de la opción si la operación no puede concretarse.
- Si existe una cláusula específica sobre caso fortuito o fuerza mayor.
Sancho señaló que, aunque el contrato obliga a las partes en los términos acordados, también debe determinarse si el cumplimiento se volvió objetivamente imposible por una causa que no puede atribuirse a ninguna de ellas.