Una persona puede comprar un terreno y mantenerlo sin construir durante años. Sin embargo, al regresar, podría encontrar que un tercero ocupa parte de la propiedad, levantó cercas o incluso inició gestiones para reclamar derechos sobre ella. Ante estas situaciones, conocer las herramientas legales disponibles y actuar a tiempo es clave para proteger el inmueble.
Para aclarar qué medidas pueden tomar los propietarios ante estas situaciones, Mercedes Sancho Rubí, socia especialista en Derecho Inmobiliario de la firma Quatro Legal, explicó a La Nación cuáles son las vías legales para defender un inmueble y qué aspectos deben revisarse antes de comprar una propiedad.
También abordó qué ocurre cuando un tercero ocupa un terreno durante años, bajo qué condiciones puede reclamar derechos y qué opciones tiene el dueño registral para recuperar su propiedad.
- ¿Qué debe hacer una persona, cuando está por comprar una propiedad, para asegurarse de que quien se la vende es el verdadero dueño y que, además, el bien inmueble no tiene gravamen, litigio o impedimento alguno?
Sancho explicó que es indispensable realizar un estudio previo en el Registro Nacional para verificar quién figura como propietario, así como las características del inmueble, su ubicación, área, gravámenes y anotaciones.
También es necesario comprobar que el bien cuente con un plano catastrado y que las medidas, el distrito y el cantón coincidan con la información registral.
Este estudio puede prepararse desde que el potencial comprador inicia la búsqueda de un inmueble, en coordinación con el corredor de bienes raíces. Esto permite determinar si vale la pena visitar una propiedad y confirmar con quién se debe negociar. Posteriormente, durante la debida diligencia, se revisan con mayor profundidad estos y otros aspectos legales del inmueble.
- ¿Qué debe hacer una persona si alguien invade su propiedad? ¿Cuál es el procedimiento legal?
De acuerdo con Sancho, el propietario registral no debe desalojar por la fuerza ni por sus propios medios a quien ocupa su inmueble, sino acudir a la vía judicial correspondiente. El procedimiento dependerá de factores como el tiempo transcurrido desde la ocupación, las pruebas que aporte el tercero y las características del bien, ya sea un lote o una vivienda.
La profesional recomendó documentar la situación con pruebas fehacientes, como el plano catastrado, el título de propiedad, fotografías de las cercas y otros elementos físicos, así como recibos o contratos relacionados con el inmueble. Esta evidencia permitirá determinar, con asesoría de un abogado especialista, cuál es la vía legal más adecuada para cada caso.
Entre las opciones civiles figuran el desahucio, por ejemplo, cuando se trata de un arrendamiento, y el interdicto posesorio, en situaciones de despojo o perturbación de la posesión. Sancho también aconsejó denunciar los hechos ante la Fiscalía o el Organismo de Investigación Judicial (OIJ) cuando medien fuerza, amenazas o violencia.
- ¿Qué debe hacer una persona si no se percató de la existencia de esa invasión durante varios años y el ocupante ya está en trámites legales para alegar posesión pacífica o invocar usucapión?
Sancho aclaró que el transcurso de varios años no convierte automáticamente al ocupante en propietario, incluso si ya inició un proceso judicial para reclamar derechos sobre el inmueble.
La abogada recomendó buscar asesoría de un especialista en litigios, revisar el expediente judicial, apersonarse al proceso y presentar la contestación dentro del plazo establecido. También, señaló la importancia de reunir pruebas y valorar las acciones civiles y medidas cautelares que correspondan.
Sancho recordó que el Código Civil establece requisitos para adquirir una propiedad por prescripción positiva o usucapión. Por ello, no basta con ocupar un terreno durante cierto tiempo ni con calificar la posesión como pacífica: es necesario analizar las condiciones previstas en la legislación aplicable y aspectos como la continuidad de la ocupación.
- ¿Qué pasa si una persona que entró en posesión de una propiedad que pertenece a otra persona vende un derecho a un tercero y este adquirió de buena fe? ¿Puede el dueño original reclamar a este tercero?
El propietario registral, según detalló Sancho, puede reclamar contra el tercero que ocupa el inmueble, aunque este alegue haberlo adquirido de buena fe. Esa condición, por sí sola, no lo convierte en dueño ni extingue los derechos del titular inscrito.
La abogada señaló que es necesario determinar si el tercero adquirió únicamente derechos de posesión o si obtuvo un título sobre una propiedad que ya estaba registrada a nombre de otra persona. En el primer caso, el propietario podría recurrir a una acción reivindicatoria para solicitar la restitución del bien.
Sin embargo, si existe un título inscrito a favor del ocupante, Sancho indicó que se debe examinar cómo se obtuvo y qué información consta en el Registro Nacional.
- ¿Puede el Registro Nacional llevar responsabilidad si inscribe planos o titularidades que no cumplen con los requisitos de ley?
Sancho explicó que el Registro Nacional tiene la función de brindar seguridad jurídica, por lo que la información inscrita goza de presunción de validez.
Sin embargo, la institución no asume automáticamente responsabilidad civil o penal cuando un tercero inscribe de mala fe un plano o una propiedad ajena, pues los registradores revisan requisitos legales y formales, como firmas, timbres y citas de inscripción, pero no verifican en el sitio posibles ocupaciones ilegales o fraudes.
La abogada señaló que la responsabilidad podría recaer en los topógrafos o notarios públicos que participaron en las transacciones.
El Registro Nacional podría responder civilmente si el daño deriva directamente de un error cometido por uno de sus funcionarios, según el Reglamento de Organización del Registro Inmobiliario. En ese supuesto, el afectado debe acudir a los tribunales, ya que solo un juez puede ordenar la rectificación o cancelación del asiento registral.