Incumplir una opción de compraventa sin justificación tiene consecuencias. Así lo confirmó una sentencia dictada por la Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia en enero del 2025, tras un proceso de 17 años.
En junio del 2005, una mujer firmó un contrato de opción de compraventa para adquirir un lote en un proyecto inmobiliario en Ciudad Quesada, San Carlos. Los términos establecieron que, una vez que la Municipalidad de San Carlos visara el plano de catastro del lote, comenzaría a correr un plazo de un mes para que ella solicitara un crédito y un periodo de tres meses para que concretara el negocio.
El acuerdo lo suscribió el propietario de la finca matriz y lo autenticó un abogado y notario. En ese momento, el proyecto aún estaba en obras.
El contrato agregaba que, si ella no gestionaba el financiamiento en el primer mes a partir del visado, el acuerdo se daría por roto. Por otra parte, el documento no fijaba un plazo para concluir las obras y obtener el visto bueno municipal.
Sin embargo, antes de que comenzaran a correr los plazos, el propietario transfirió el proyecto inmobiliario al abogado que había intervenido en la opción de compra. Se lo traspasó en enero del 2007, un año antes de que se cumpliera la condición que activaría los plazos para la compradora.
El plano del lote fue catastrado en diciembre del 2007 y recibió el visado el 1.° de febrero de 2008. La mujer sostuvo que nunca fue informada de la aprobación municipal, pese a que los involucrados tenían su número telefónico y a que acudió al proyecto durante el 2007 para consultar sobre el avance de los trámites y el financiamiento.
A inicios de marzo del 2008, se enteró por terceros de que el plano ya había sido visado y acudió a la Municipalidad para solicitar una copia.
Mujer presentó oferta de pago, pero ya habían vendido el lote
El 12 de marzo del 2008, 39 días después del visado municipal, la mujer se presentó en la casa del propietario original con una oferta de pago de ¢2,2 millones para formalizar la compra. Para entonces, ya había transcurrido el primer mes previsto para solicitar el crédito, según lo pactado en la opción.
Sin embargo, el antiguo propietario rechazó el dinero y le informó de que había transferido el proyecto urbanístico al abogado.
La mujer acudió al nuevo dueño argumentando que no pudo actuar antes porque desconocía la fecha en que se había aprobado el plano. Pese a su oferta, el abogado alegó que ella se encontraba fuera de plazo y sin interés en el proceso. En consecuencia, en abril del 2008, otorgó una nueva opción de compra a otra interesada y, al mes siguiente, segregó y vendió el terreno a esa tercera persona.
Incumplimiento motivó demanda de la mujer
La mujer presentó una demanda en julio del 2008 contra el nuevo dueño (el abogado) y el propietario original, quien posteriormente fue reemplazado por su sucesión debido a su fallecimiento.
Ella solicitó que se declarara el incumplimiento de la opción de compraventa y que se ordenara:
- Entrega del lote: solicitó que los demandados cumplieran el contrato y le transfirieran el terreno, previo pago de ¢2,2 millones.
- Entrega de un lote equivalente: como el terreno ya había sido vendido, puso la opción de que se le traspasara otro de características similares.
- Indemnización económica: si ninguna de las opciones anteriores era posible, solicitó la diferencia entre el precio pactado y el valor actualizado del lote, además del reconocimiento de ¢100.000 que afirmó haber adelantado.
- Daño moral: reclamó ¢5 millones por las afectaciones que le provocó la pérdida del proyecto de vivienda.
- Pago de las costas personales y procesales del juicio.
Los demandados alegaron que la opción de compra había vencido o quedado resuelta porque la compradora no cumplió a tiempo las gestiones previstas. También, sostuvieron que la cliente no podía reclamar daños ni exigir el cumplimiento, pues no consignó en depósito judicial el precio ni inscribió la opción de compraventa en el Registro.
Litigio atravesó dos ciclos en 15 años
En febrero del 2017, un primer juzgado emitió un fallo y un Tribunal de Apelación confirmó la decisión en diciembre del 2018 (aunque no se aclara cuál fue). Sin embargo, en el 2022, la Sala Primera anuló ambos fallos por razones procesales y ordenó resolver nuevamente.
Luego, en junio del 2023, el Tribunal Colegiado de Primera Instancia Civil del Tercer Circuito Judicial de Alajuela, con sede en San Ramón, determinó que el dueño original incumplió la opción de compraventa al transferir el inmueble antes del visado municipal.
Como el lote ya había sido vendido, no ordenó su entrega. En su lugar, impuso la siguiente sentencia:
- Condenó a la sucesión del propietario original a indemnizar a la mujer por la pérdida de oportunidad de compra, pagando la diferencia entre los ¢2,2 millones pactados y el valor actualizado del terreno. Este monto debe ser fijado en etapa de ejecución.
- Sentenció a la sucesión a pagar ¢1 millón por daño moral.
- Impuso a la sucesión del pago de las costas del proceso.
- Por otra parte, rechazó la demanda contra el abogado por falta de derecho y legitimación, pero lo condenó al pago de las costas, al considerar que había intervenido en el contrato y conocía lo ocurrido.
Demandados acudieron a casación
El abogado y la sucesión del propietario original recurrieron ante la Sala Primera. Sostuvieron que los plazos para solicitar el crédito y formalizar la compraventa ya habían vencido cuando la mujer intentó ejercer la opción.
Asimismo, alegaron que la compradora debía haber consignado judicialmente el precio y que no lo hizo en el momento correspondiente.
Por su parte, el abogado cuestionó que se le impusieran las costas pese a que la demanda en su contra fue rechazada.
Sala Primera rechazó argumentos y confirmó el fallo
En enero del 2025, la Sala Primera rechazó el recurso y confirmó el fallo. Los magistrados concluyeron que el propietario incumplió la opción al transferir el proyecto al abogado antes del visado municipal, lo que frustró la compraventa antes de que comenzaran a correr los plazos para la compradora.
La Sala también consideró que no era razonable exigirle una consignación judicial del dinero, pues el propietario ya había dispuesto del inmueble y no podía concretar la venta.
Sobre la omisión de inscribir la opción de compraventa en el Registro, los jueces concluyeron que no tenía incidencia para liberar de responsabilidad al propietario original porque el adquirente del proyecto, el abogado, conocía plenamente su existencia. “En nada variaría lo resuelto”, dijeron.
Además, la Sala avaló el cobro de las costas al abogado, pese a que la demanda en su contra fue rechazada. Según razonaron, su participación en la elaboración de la opción de compraventa y la posterior adquisición del proyecto justificaban que fuera incluido en el proceso. Por tanto, dejó en firme la sentencia.