Exceso de oficinas y de espacios comerciales caracteriza mercado inmobiliario de Costa Rica

La sobreoferta de espacios para oficinas y locales comerciales caracteriza el mercado inmobiliario de Costa Rica al cierre de este 2021, mientras el sector industrial, al contrario, se mantiene saludable, en especial por la demanda de empresas de manufactura especializada (tecnología y ciencias de la vida).

El mercado inmobiliario de oficinas de la Gran Área Metropolitana (GAM) permanece en fase de sobreoferta, debido a un crecimiento constante en los niveles de disponibilidad, una demora importante en la búsqueda y la negociación, y una presión a la baja en los precios de alquiler, de acuerdo con un informe de la firma Newmark Central America, el último de este año.

El inventario de oficinas se estableció en 2.401.297 metros cuadrados (m²) de área arrendable total en el tercer trimestre de este 2021, lo cual es 1,62% mayor respecto a igual periodo del 2020, resaltó el informe.

Además, la investigación detectó que en el último año se han desocupado cerca de 114.000 m² y vaticinó que esa tendencia se mantendrá en los próximos meses, al comparar datos del tecer trimestre de 2020 contra el tercer trimestre de 2021.

Agregó que ese crecimiento se suscita, especialmente, por desarrollos clase A+ en el sector oeste de San José y explicó que existe un amplio rango de precios de lista considerando los diferentes tipos de entrega, ya sea de espacios nuevos como de segunda generación.

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Recesión en sector comercial

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Por el lado del sector comercial, Newmark recordó que desde el segundo trimestre del 2018 ha venido mostrando un comportamiento recesivo, basado en crecientes niveles de desocupación y una presión en la baja de los precios de renta de locales comerciales producto de la interacción natural entre la oferta y la demanda.

“Un auge en la construcción de plazas comerciales fundamentado en la repetición de modelos y diseños exitosos, llevó al mercado a un exceso de inventario con precios muy superiores a los niveles de equilibrio, lo cual produjo una importante sobreoferta y a una sobreposición geográfica de productos muy similares, resaltando las virtudes del entorno sobre aspectos propios de cada inmueble”, detalló Danny Quirós, market research director de Newmark Central America.

En promedio, un local se puede listar en $19,85 m² y cerrar la negociación un precio 10% o más abajo del costo inicial propuesto, indica Newmark.

En el sector comercial hay 2.135.345 m² de área arrendable total, al tercer trimestre del 2021. La tasa de disponibilidad de todo el mercado comercial se estableció en más de 12%, pero el informe advierte de que puede ser mayor, pues hay locales que no están en uso por lo usuarios pero no los han desocupado, lo cual impide que se registren como disponibles.

Los inmuebles comerciales que recién han ingresado al mercado han experimentado una demora considerable en la ocupación de sus locales y los precios continúan bajando. En promedio, un local se puede listar en $19,85 m² y cerrar la negociación un precio 10% o más abajo del costo inicial propuesto, indica Newmark.

Lado positivo

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La parte positiva del informe está en los datos del sector industrial. Luego de la incertidumbre de los primeros tres cuartos del 2020, se vislumbra un horizonte más claro y positivo en cuanto al desarrollo del mercado industrial del GAM, concluye la firma.

Entre el 2021 y 2022 se registrarían por lo menos 120.000 m² de área arrendable, solamente considerando la expansión de empresas de manufactura especializada (tecnología y ciencias de la vida) ya instaladas en el país y los nuevos requerimientos que se han mantenido desde mediados del 2020, vaticinó el informe.

Para el sector industrial, el inventario se estableció en este último informe del año en 6.512,874 m² de área arrendable total y una tasa de disponibilidad cercana al 8%. Este último indicador se mantiene saludable porque los inmuebles de mayor tamaño que recientemente ingresaron y entrarán al mercado –en Coyol de Alajuela y la Lima de Cartago– son facilidades especializadas construidas a la medida de los usuarios.

La firma Newmark concluyó que hay una gran oportunidad de mercados para desarrollos en este sector industrial dirigidos a proveedores de los grandes jugadores de la industria de ciencias de la vida.