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Mario Arce: Consideraciones sobre el reglamento de urbanizaciones

Actualizado el 02 de junio de 2015 a las 12:00 am

La formulación fue un proceso inclusivo, con participación de diversos sectores

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El retiro del proyecto de Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones –acción ordenada por el ministro de la Presidencia al Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) como consecuencia de la presión ejercida sobre el Poder Ejecutivo por las cámaras privadas, los desarrolladores y algunos sectores políticos (por ejemplo, el Movimiento Libertario)– se acompañó de una serie de afirmaciones y argumentos falaces que conviene aclarar a la opinión pública, desde el conocimiento técnico-jurídico y no desde la demagogia política.

La formulación del reglamento fue un proceso inclusivo, como también lo fue el de otros dos reglamentos de desarrollo urbano trabajados en paralelo (Renovación Urbana y Construcciones).

Se integraron comisiones temáticas y se realizaron talleres, que comenzaron en junio del año anterior.

Se invitó a participar en el proceso a todos los sectores, públicos y privados, y se contó durante la fase de formulación con funcionarios destacados del Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), la Universidad de Costa Rica (UCR), el Instituto de Fomento y Asesoría Municipal (IFAM), municipalidades de la Gran Área Metropolitana y miembros del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA).

Con esto se aclara que la iniciativa reglamentaria impulsada por la Dirección de Urbanismo y Vivienda del INVU no es una iniciativa aislada, sino una labor colectiva trabajada entre distintos sectores desde su génesis.

Amparo legal. Las “imposiciones autoritarias” a la propiedad privada, que según estos sectores carecen de sustento legal, se encuentran plenamente fundamentadas en la Ley de Planificación Urbana, la cual desarrolla el marco legal que es soporte del contenido reglamentario impulsado en el proyecto en cuestión. Ante los roces constitucionales que supuestamente tendría el reglamento, remito a estos sectores a la sentencia 4205-96 de la Sala Constitucional, la cual afirma, textualmente: “La imposición de limitaciones a la propiedad con fines urbanísticos resulta imprescindible para la convivencia en sociedad, no tratándose de una actividad expropiatoria que requiera de indemnización previa, según los términos fijados –y en los considerandos anteriores analizados– en el párrafo segundo del artículo 45 de la Constitución Política. Tales limitaciones al derecho de propiedad son producto del hecho mismo de formar parte de una colectividad, la misma que garantiza ese derecho, pero que lo somete a ciertas regulaciones con la finalidad de alcanzar un disfrute óptimo y armónico de los derechos de todos los individuos”.

Por lo tanto, queda claro que los gobiernos locales –e incluso por parte del INVU, al cual el mismo voto citado le otorga competencia residual en materia urbanística– pueden oficializar las limitaciones a la propiedad privada para desarrollar los proyectos respectivos, pese a las objeciones de las cámaras privadas.

En efecto y tal como se refleja de la jurisprudencia citada, las entidades con competencia territorial tienen, desde hace más de cuarenta años, amplias potestades legales para limitar el derecho de propiedad privada por razones de ordenamiento urbanístico, de conformidad con el marco legal vigente. De igual forma, lo pueden hacer con fundamento en la jurisprudencia sostenida por el órgano constitucional, la cual cuenta a su vez con más de una década de vigencia.

Aclaraciones. No es cierto que el reglamento permita la entrada indiscriminada de personas o vehículos a los condominios, y mucho menos el uso de las áreas comunes a todo el público, tal como lo han afirmado los sectores detractores del proyecto. Más bien, el articulado propone obligar a los condominios a ceder áreas públicas extramuros para desarrollar facilidades comunales y áreas verdes, como lo establece el artículo 40 de la Ley de Planificación Urbana.

Contrario a lo que se ha querido impulsar en Costa Rica, es preciso aclarar que el régimen de condominio es un régimen de propiedad, no una técnica de transformación del suelo. Así, los condominios también son fraccionamientos o urbanizaciones, pero bajo un régimen de propiedad especial: el condominal. Aunque lo siguiente no lo quieran aceptar las cámaras privadas, esto significa que las obligaciones urbanísticas que conllevan esas transformaciones del suelo lógicamente deben aplicarse a los condominios.

Cabe precisar que esta realidad jurídica no requiere un reglamento nuevo. Amparado en la ley actual, el INVU debió haber velado desde hace décadas por hacer cumplir estas cargas urbanísticas a todos los desarrollos en condominio, pues son necesarias para garantizar un desarrollo urbano equilibrado, muy lejano de la realidad actual (que, no obstante, los desarrolladores pretenden defender como el modelo que se debe conservar).

La misma Procuraduría de la República ha manifestado en repetidas ocasiones que el régimen de condominio es un régimen de propiedad, no de transformación del suelo: “La propiedad en condominio no alude a un tipo de uso del terreno en particular. Es común que se denomine a los edificios de apartamentos como condominios. Y lo cierto es que ese tipo de edificación suele estar sometida a ese régimen jurídico de propiedad, pero puede no estarlo cuando, por ejemplo, pertenece a un solo propietario. De allí que es un error identificar una cosa con la otra. El concepto de condominio hace referencia a un régimen jurídico de propiedad a que pueden ser sometidos los bienes inmuebles, no a un uso de dichos bienes (vivienda por ejemplo) o a un tipo de construcción (un edificio de apartamentos, por ejemplo)” (C-290-2006).

“En razón de lo dicho, la pretensión de sujetar un conjunto de lotes, que pueden ser el resultado de segregación, al régimen jurídico del condominio no implica por sí mismo un determinado uso del suelo. Con lo cual, la simple sujeción a este tipo de régimen no es suficiente para determinar si el uso que se le daría a los terrenos es o no conforme con la zonificación”, (C- 313-2005).

Luego de exponer los argumentos a favor del proyecto de Reglamento de Fraccionamientos y Urbanizaciones, frente al cual las cámaras y los detractores del proyecto únicamente han aportado demagogia y opiniones originadas en el desconocimiento profundo y los intereses particulares que imperan en el país sobre estos temas, concluyo con lo siguiente: nuestro país necesita y merece alternativas serias y fundamentadas en criterios técnicos para modificar el modelo de desarrollo territorial que han impulsado las cámaras privadas y los desarrolladores inmobiliarios desde hace décadas.

Lo anterior se refleja en una sociedad cada vez más polarizada, atrapada en una infraestructura deficiente y en un modelo urbano que desconoce por entero los principios y los criterios ambientales de los cuales nuestro país hace gala en los foros internacionales.

(*) El autor es abogado, especialista en medioambiente y derecho urbanístico

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