Reglamento de urbanizaciones y la Constitución Política

De los 101 artículos que contiene la propuesta, 89 tienen al menos un vicio de inconstitucionalidad. Además, el INVU se impone competencias que no le corresponden al regular el uso de suelos y definir qué terrenos se pueden desarrollar y cuáles no. Olvida que su competencia residual urbanística fue delimitada por la Sala Constitucional en el voto 4205-96.

Esta propuesta de Reglamento supera el ámbito de aplicación expresamente establecido en la Ley de Planificación Urbana (LPU) y viola la autonomía y la competencia exclusiva de las municipalidades de su ordenamiento territorial, así como también el derecho de propiedad.

Nuevo régimen. Los artículos 5 al 14 del borrador de Reglamento crean un nuevo régimen de regulación de usos del suelo muy distinto al de los planes reguladores establecido en la LPU, y le indica a la Municipalidad que solo podrá catalogar como construible o urbanizable los suelos requeridos para albergar el crecimiento de población de cada distrito, para los próximos cinco años. De esta manera está declarando que todos los terrenos o propiedades del país son no construibles y solo el INVU o la municipalidad limitada, conforme a lo indicado anteriormente, pueden variar esta condición.

Esto atenta contra el estímulo de la producción nacional, en todos los ámbitos: comercial, industrial, turístico, de generación de empleo y complica a una familia su acceso a vivienda propia. Violenta el principio de inviolabilidad de la propiedad privada (Art. 45 de la Constitución).

En materia de condominios, régimen que cuenta con su ley específica (No. 7933) y su reglamento, que están legalmente por encima de un reglamento institucional, se imponen límites adicionales a la propiedad condominal, como la cesión extramuros de área pública y la cesión de área para vías públicas, entre otras, que no están incluidas en la ley específica ni forman parte del espíritu del legislador al plantear dicha legislación.

En ese sentido, si esta administración quiere impulsar estos cambios, debe hacerlos modificando la ley específica para evitar los vacíos legales, registrales y notariales de como una propiedad pasa a ser parte pública y parte condominal.

Además, todas las normas que contiene la propuesta de Reglamento para integrar a los proyectos urbanísticos sometidos al régimen de propiedad en condominio escapan a la potestad del INVU.

Es grave también como este Reglamento afecta los costos de los futuros desarrollos inmobiliarios al obligar a los condominios a ceder hasta un 45% de su área para parques y calles; al mantener siempre el porcentaje de terreno destinado a áreas comunes; al incrementar los anchos de las calles para los nuevos desarrollos, lo que repercute en un incremento del orden de un 30 a un 40% del costo directo de construcción, además de incrementar en otro 30 a 40% el área adicional requerida.

También obliga a todos los proyectos a construir un sistema de retención de aguas, sin tomar en cuenta si es necesario o no; exige que todo desarrollo se realice mediante cuadrantes urbanos o cuadras, independientemente de la topografía, lo cual incrementa los costos debido a los muros requeridos y a la construcción de más calles dados los tamaños permitidos para estos cuadrante.

Como si esto fuera poco, atropella la posible instalación de importantes fuentes de empleo para los costarricenses, ya que genera una limitación en el tamaño máximo de las instalaciones, la cual solo existiría en nuestro país, y desalienta totalmente la inversión nacional o extranjera.

Incremento de precios. Todo lo anterior repercute en incrementos importantes en el precio final de las viviendas, lo que afectará a las familias de clase media y baja y frustrará su sueño de obtener una vivienda propia.

Adicionalmente, afectará sustancialmente el valor de las viviendas de interés social, lo que puede dar al traste con los programas que, en este campo, quieran desarrollar tanto la actual administración como las futuras.

Se presentan graves violaciones a la Constitución tales como los principios de legalidad pública (Art. 11 de la Constitución Política), de igualdad (Art. 19 y 33), el de no confiscación y de propiedad privada inviolable (Art. 40 y 45), el de organización y estímulo de la producción, denominado también “principio de fomento” o “acceso al mercado” (Art. 50) así como el principio de autonomía municipal (Art. 169 y 170) y el de reserva de ley (Art. 121).

También, va en contra de lo indicado en otras leyes, como la Ley General de la Administración Pública (LGAP), en al menos 18 artículos contra los principios de legalidad en la Administración Pública y la jerarquía de normas del ordenamiento jurídico.

Artículos como el 4 inciso d), 8, 15, 27, 39, 42, 44, 45 de la propuesta de Reglamento pretenden definir figuras o normar aspectos que ya están incluidos en otras leyes y normativas, como son la definición de vivienda de interés social, las categorizaciones de los suelos rurales o la materia de propiedad en condominio, o catastro nacional o de regulación del acceso a urbanizaciones, entre muchas otras.

Los problemas urbanos no se pueden solucionar con un reglamento o con un documento. Pensar esto es iluso, realmente necesitamos encontrar soluciones consensuadas, con participación tanto del sector público (Poder Ejecutivo y municipalidades) como del sector privado.

El ejemplo del desarrollo urbano de Medellín no se da por un Reglamento; es el resultado de trabajo conjunto público–privado en áreas de intervención, en los que se logra pasar de la planeación conjunta a hechos concretos y construidos para poder contar al final con realidades en nuestras ciudades.

La Cámara Costarricense se pone a disposición de esta administración para trabajar en conjunto a fin de hallar soluciones y mejorar las condiciones de nuestro país.

Guillermo Carazo es presidente Cámara Costarricense de la Construcción.