| Nueva ley reduce a meses el trámite en los juzgados civiles

Oralidad en juicios de desalojo agilizará los procesos judiciales

En 2012 se presentaron 3.433 demandas contra inquilinos morosos

Norma regirá una vez que la presidenta de la República firme la legislación

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Menos desahucios
Menos desahucios (Infografía GN) ampliar

La incorporación de la oralidad en los juicios por desahucios permitiría que las más de 3.000 demandas presentadas al año, en Costa Rica, se resuelvan en pocos meses en vez de años.

La norma está en la Ley de Monitorio Arrendaticio, que eliminó el proceso en papel. La legislación fue aprobada recientemente en la Asamblea Legislativa.

Jorge Alfredo Robles, abogado pensionado con 25 años de alquilar locales comerciales y viviendas, conoce de primera mano lo que el proceso eliminado ha provocado.

“Una vez, un juicio contra un colega abogado me costó más de ¢1 millón de alquileres que no recibí, porque duró casi un año entre apelaciones”, comentó Robles.

Sin embargo, el portillo de atrasar los juicio a través de objeciones legales también se cerró con la nueva ley, reconoció Luis Guillermo Rivas, magistrado de la Sala I y uno de los promotores de la ley.

Las nuevas reglas regirán en las próximas semanas, una vez que la presidenta Laura Chinchilla firme el plan y se publique en La Gaceta .

La legislación cambió el proceso judicial establecido en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos de 1995.

Casos. En los últimos cuatro años se presentaron, en promedio, 3.500 demandas de desahucios en los Tribunales de Justicia.

Las denuncias presentan, desde el 2009 ,una disminución atribuida, en parte, al engorroso proceso judicial.

Los circuitos judiciales de San José, principalmente en los cantones del área metropolitana, reportan el 53% de los 3.433 casos presentados el año pasado. Sigue la provincia de Alajuela con un 13% de los procesos y Heredia con un 12%.

Los juicios por desalojo ocuparon, durante el 2012, el tercer lugar de casos tramitados en materia civil en Costa Rica, detrás de los procesos monitorios y sucesorios.

La nueva legislación sobre el proceso judicial de desahucios se aplicará cuando ocurra el impago del alquiler,  de los servicios públicos y el de los gastos del condominio por parte del inquilino.  | ARCHIVO/ALBERT MARÍN
La nueva legislación sobre el proceso judicial de desahucios se aplicará cuando ocurra el impago del alquiler, de los servicios públicos y el de los gastos del condominio por parte del inquilino. | ARCHIVO/ALBERT MARÍN ampliar

Bernardino Bravo, presidente Caprobi: “Las apelaciones estarán limitadas a argumentos de peso. El juez las valorará antes de aceptarlas y deben estar fundamentadas”

Reglas claras. La nueva legislación establece que la demanda contra un inquilino se puede poner por el impago del alquiler, de los servicios públicos y el de los gastos del condominio, si así lo establece el contrato de arrendamiento.

Si el juez acepta la demanda, dará un plazo de 15 días al denunciado para que presente su defensa; de no hacerlo, después de dicho plazo, rige el desalojo.

Una de los puntos claves, según empresarios consultados por La Nación , es que cuando el juicio esté en proceso, el inquilino deberá depositar ante el juzgado el pago del alquiler, sino el desahucio se hará de forma inmediata.

Bernardino Bravo, presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles (Caprobi), explicó que por una interpretación de la Sala IV, del 2003, se suprimió la obligatoriedad de pagar el alquiler mientras estaba el juicio, lo cual permite extender el debate –con base en apelaciones– en perjuicio del propietario.

“Como funcionaba antes la ley, se podrían presentar cualquier prueba y el juez la aceptaba porque era un proceso escrito. Ahora, eso no será así. El juez valorará la prueba y determinará si la acepta o no. El inquilino puede defenderse, pero si tiene fundamentos”, explicó Bernardino Bravo.

La nueva legislación establece que las pruebas válidas para el proceso son el contrato, una resolución judicial anterior, comprobantes periódicos de pago, una confesión prejudicial, cartas o los correos electrónicos entre las partes. Así como cualquier documento escrito en el que conste la relación contractual.

El principio de prueba fundamentada también se aplica en el caso de la apelación a la sentencia. El juez determinará si es válida y dictará su fallo.

Las nuevas reglas entrarán a regir una vez que la presidenta Laura Chinchilla firme la ley y esta sea publicada en el diario La Gaceta.

“En definitiva, la ley agilizará los trámites por cuanto permitirá disponer de los inmuebles en un plazo menor y con procesos más rápidos”, comentó Álvaro Camacho, gerente de la Sociedad Administradora de Fondos de Inversión del Banco de Costa Rica, que administra y alquila inmuebles.

La normativa también establece que una vez que esté la resolución en firme, en el nuevo proceso se tendrá por juzgado formalmente el desahucio. Si el demandado se siente afectado, podrá presentar una demanda, en un nuevo proceso, pero después de haber sido desalojado.

“En este tipo de procesos, los fondos han sufrido, como sufre cualquier arrendador. Los juicios de desahucio suelen ser lentos”, dijo Vladimir Sequeira, gerente general de Acobo Vista Fondos de Inversión.

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