Un memorando del Banco Centroamericano de Integración Económica (BCIE), sobre los términos del acuerdo de financiamiento y ejecución del proyecto de Ciudad Gobierno, generó dudas sobre si el BCIE entregará al Estado costarricense los edificios que construiría en terrenos públicos, al sur de San José, una vez concluido el periodo de 25 años de alquiler.
A la luz del memorando, la Contraloría General de la República (CGR) interpreta que el contrato no incluye la posibilidad de que el complejo pase al patrimonio del país mediante opción de compra o transferencia, mientras que el Gobierno y el BCIE alegan que esa es una lectura errónea.
El documento fue enviado el 1.° de setiembre del 2023 por el BCIE a la comisión interinstitucional del gobierno que coordina el proyecto.
Literalmente, el memorando dice que “la transferencia de propiedad, al final del contrato, se determina que no se efectúa porque es una decisión que no se estaría adoptando desde la suscripción de la contratación”.
“Es decir, es una condición posible, pero depende del contexto que el gobierno de ese momento y el BCIE determinen con respecto al complejo inmobiliario”, añade.
La comisión está integrada por los ministerios de Planificación, Vivienda, Obras Públicas y Transportes, Hacienda, Justicia, Educación y el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (Invu).
Desde el 9 de agosto del 2023, la coordinación del grupo está a cargo de la ministra Laura Fernández, de Planificación.
Contraloría expresa preocupación
La contralora general, Marta Acosta, llamó la atención al presidente de la República, Rodrigo Chaves, sobre este aspecto, durante la reunión que sostuvieron el 1.° de febrero, debido a que el complejo se construiría en terrenos públicos ubicados en las cercanías de Plaza González Víquez.
Acosta también citó una nota del director de Contabilidad Nacional, Errol Solís Mata, en la que califica el proyecto como un “arrendamiento operativo”, porque, entre otras cosas, no se hace la transferencia al Estado de los edificios de oficinas que se construirían para instituciones públicas.
“A nosotros esa parte nos preocupó, para que lo tomen en consideración”, señaló la jerarca al presidente Chaves.
En el oficio MH-DGCN-DIR-OF-0631-2023, del pasado 5 de setiembre, Errol Solís indicó que, a partir de lo establecido en el mismo memorando del BCIE, “se puede concluir que el contrato propuesto no transfiere sustancialmente todos los riesgos y ventajas inherentes a la propiedad al arrendatario; en consecuencia, se puede clasificar el contrato de arrendamiento como tipo operativo”.
Esta observación fue incluida por la Contraloría en la prevención que remitió al gobierno sobre la ilegalidad del procedimiento que pretende utilizar para desarrollar Ciudad Gobierno, al no estar en línea con los supuestos establecidos en la Ley General de Contratación Pública (LCGP).
La CGR explicó que suprimir la opción de transferencia de bienes le “imprime incertidumbre” e “inseguridad” al proyecto, a la vez que lo aleja de ser una “solución definitiva para resolver el pago de alquileres, objetivo que el Poder Ejecutivo califica de prioritario”.
“Mientras las construcciones no pasen a manos del Estado, se tendría que seguir pagando sumas de dinero por la ocupación de los nuevos edificios”, concluyó la Contraloría.
Ante consulta de La Nación, el despacho de la ministra Laura Fernández afirmó que la CGR hace una “interpretación errónea”.
“Lo que de la nota se desprende es que al final del arrendamiento, el Gobierno puede decidir si quiere y conviene a los intereses del país seguir contratando la operación y el mantenimiento, pero nunca seguir pagando lo correspondiente al componente de infraestructura dentro de la cuota de arrendamiento, porque los edificios ya estarán debidamente pagados”, alega.
Por su parte, el BCIE señaló que el memorando lo que trataba de explicar es que, al término de los 25 años de contrato, el Gobierno tendrá la decisión de renovarlo, o no.
“Esta renovación sería únicamente relacionada al mantenimiento y operación del inmueble, sin incluir el componente de arriendo de la infraestructura y, tendría que ser aprobado como una nueva operación por parte del Directorio del BCIE”
“Igualmente durante el lapso del contrato, el Gobierno puede en todo momento, a su discreción, comprar la infraestructura”, añade.
Transferencia ha sido un punto clave del proyecto
La transferencia del complejo ha sido señalada, tanto por el presidente Rodrigo Chaves y la ministra del Mideplán, como una de las características más importantes y beneficiosas del proyecto.
En distintas ocasiones, el presidente Chaves ha mencionado que el plan permitiría al gobierno “dejar de ser inquilino en su propio país”, ya que no sería necesario alquilar edificios para albergar a más de 30 instituciones públicas, como ha sido la práctica.
De igual manera, la ministra Fernández aseguró en una cadena nacional, el 3 de diciembre del 2023, que el proyecto convertiría al país “en propietarios, de una vez por todas, de los edificios que por décadas hemos arrendado”.
Asimismo, el BCIE anunció el 28 de febrero del 2023, en un comunicado, que el proyecto se desarrollaría mediante la modalidad BOLT (construir, operar, alquilar y transferir), por sus siglas en inglés.
La nota informó de que el BCIE se encargará de realizar las licitaciones internacionales para las construcciones, de arrendar el inmueble al Estado y, posteriormente, “transferírselo en un periodo máximo de 25 años de manera que el país pueda ahorrar los cerca de $23,5 millones anuales que paga actualmente en alquileres”.
El proyecto contempla levantar las edificaciones en un área de tres cuadras, al oeste de Plaza González Víquez, y media cuadra al costado oeste del Liceo de Costa Rica. Actualmente, en esos terrenos públicos, están las instalaciones del Ministerio de Obras Públicas y Transportes (MOPT), talleres de esa entidad, el plantel de pruebas de manejo y el antiguo edificio de licencias.
Procedimiento ilegal en terrenos públicos
El Poder Ejecutivo planea desarrollar Ciudad Gobierno sin concurso público. Para ello, pretenden emplear una figura de excepciónpara la compra y arrendamiento de bienes inmuebles, contenida en el artículo 67 de la LGCP, la cual entró a regir en diciembre de 2022.
Sin embargo, la Contraloría sostiene que, por tratarse de terrenos públicos, no se puede usar el numeral 67, por lo que es necesario recurrir a otras vías, como los procedimientos ordinarios de contratación de obra.
Así lo explicó Roberto Rodríguez, gerente de Contratación Administrativa de la CGR.
“Cuando usted tiene un terreno, no puede alquilar un inmueble. ¿Por qué no puede alquilarlo? Porque no existe. Tiene que haber un arrendador y un arrendatario.
Rodríguez agregó que la vía del artículo 67 también requiere la realización de un estudio de mercado, que tampoco es posible efectuar en este caso.
Según el razonamiento del funcionario, para efectuar el estudio de mercado, es necesario revisar los inmuebles que están construidos, en proceso o por ser construidos en la zona de interés, y a partir de la información recolectada, es que se toma una decisión.
Empero, cuando se es propietario del terreno, como en el caso de Ciudad Gobierno, “no puedo ir a buscar edificaciones; si el terreno es mío, lo más que puedo es construir y para eso existe el contrato de construcción de obra pública”
Los procedimientos ordinarios incluyen recibir aprobación de la Asamblea Legislativa, por considerar que el proyecto que se pretende desarrollar, según las mismas manifestaciones del gobierno, no corresponde a un arrendamiento puro y simple, sino que se trata de un arrendamiento financiero, lo cual conlleva endeudamiento.