El gobierno estadounidense se planteó en 1960 introducir incentivos tributarios a la actividad inmobiliaria, porque encadena muchos sectores y origina ingresos, empleos e impuestos. Además, se distribuye más ampliamente en la geografía del país y demanda más mano de obra que la infraestructura pública.
Al presidente Eisenhower, sin embargo, le preocupaba que el incentivo favoreciera a las pocas familias propietarias de los más valiosos inmuebles del país. Entonces se echó mano de los fondos mutuos o de inversión, creados en Holanda un siglo y medio antes.
Así, el Congreso de los Estados Unidos aprobó la ley que creó los fideicomisos de inversión en bienes raíces. Todo ciudadano podía aportar montos pequeños a un fondo común, luego compraban inmuebles construidos, en plena generación de alquileres, y debían distribuirlos entre los participantes. De esa manera, los pequeños inversionistas tuvieron la posibilidad de aprovechar las ventajas que normalmente tenían solo quienes poseían grandes recursos, de acuerdo con el informe de la Comisión del Congreso de EE. UU. del 14 de setiembre de 1960.
Así nacieron los fondos inmobiliarios, disponibles ahora en cuarenta países, incluido el nuestro desde finales de 1999. Recientemente, los fondos inmobiliarios fueron objeto de debate, pero no pocas veces con errores de concepto sobre su funcionamiento.
Los fondos inmobiliarios no construyen inmuebles, pues se circunscriben a bienes ya construidos y que generan ingresos por alquiler. Esto es así por cuanto la construcción implica riesgos mayores y enfrenta más elementos de complejidad e incertidumbre. El fondo inmobiliario parte de la certidumbre de adquirir bienes que ya superaron ese riesgo y que se encuentran produciendo rentas a diversos arrendadores.
Otro aspecto es que cada aportación que realizan los ahorrantes, por pequeña que sea, se hace al fondo, no a la administradora. El aportante o partícipe se convierte en dueño de los inmuebles, junto con cientos o miles de ahorrantes.
De hecho, cada inmueble que el fondo adquiere queda inscrito en el Registro Público bajo la cédula jurídica del fondo, no de la sociedad administradora. Por decisión de los inversionistas, un fondo inicialmente lanzado por una administradora puede pasar a ser gestionado por otra, como ha sucedido en nuestro país varias veces, lo que muestra que el fondo es de los inversionistas no de la administradora.
El fondo inmobiliario es una inversión a largo plazo, y es en ese horizonte que debe analizarse. Si bien los inmuebles del fondo generan rentas mensuales y estas se reparten entre todos, es sabido que la plusvalía de bienes raíces se forma a lo largo de muchos años. Por ello, alrededor del mundo, los fondos inmobiliarios son apetecidos por fondos de pensiones y otros institucionales, pues mejora los índices de diversificación. Lo anterior, sin descartar que todo ahorrante —físico o jurídico— pueda también participar, pero teniendo claro que lo hace con visión a largo plazo.
El fondo y la sociedad que lo administra son figuras con un marco de ley, reglamentado y supervisado por la Superintendencia General de Valores. Como toda decisión de inversión, o como toda decisión humana, no está exenta de riesgo, pero son figuras transparentes.
El papel de la administradora es llevar registros abiertos a la vista del regulador y los partícipes en el fondo, procurando crear a lo largo del tiempo un portafolio diversificado en adquisiciones e inquilinos. Como es normal, en ocasiones, un arrendatario puede dejar el local. Si el portafolio está diversificado, no hará mella en el fondo como un todo, mientras la administradora se ocupe de buscar un nuevo inquilino.
El fondo inmobiliario reúne, por tanto, el doble propósito de promover el desarrollo económico, pero sobre la base de fomentar la diversificación del ahorro y, muy importante, la democratización en la propiedad de los mejores bienes raíces del país. Ser propietario de bienes raíces es una aspiración humana, y el fondo inmobiliario lo torna posible para el ciudadano de a pie, bajo el principio de la unión hace la fuerza.
Cuando el país se plantea alternativas para reactivar la economía, es estratégico considerar los fondos inmobiliarios, analizar formas para mejorar su marco tributario, agilizar su operación y promoverlo entre ahorrantes físicos, jurídicos e institucionales.
vchacon.cr@gmail.com
El autor es economista.
LEA MÁS: Fondos inmobiliarios frenaron compra de edificios y renegociaron alquileres para soportar el 2020