Cerca de 152.000 familias carecen de vivienda digna. Según una actualización del déficit habitacional del país, en el 2021 había 16.000 hogares sin casa y otros 136.000 tenían una residencia en mal estado, con problemas en techos, paredes y pisos.
La estimación fue realizada por el Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), una plataforma para la generación de datos, información y pensamiento crítico sobre el desarrollo del mercado inmobiliario, integrada por profesionales en economía y de la construcción. Para calcular la cifra se basaron en datos de la Encuesta Nacional de Hogares del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC).
Melizandro Quirós, director ejecutivo del Cenfi, explicó que el déficit habitacional se mide de dos formas: el déficit cuantitativo, que es el exceso de hogares por encima de las viviendas, y el cualitativo, que son las viviendas que requieren mejoras.
El déficit cuantitativo sumó, en el 2021, un total de 15.915 casas. Este es un dato aproximado pues se deriva de una encuesta. El censo que realiza el INEC este año arrojará un dato más exacto.
“(Este indicador) trata de ver la relación entre hogares y viviendas presumiendo que los hogares van a absorber esa vivienda. No se habla de que sea una vivienda propia, lo que está diciendo es que el país debe generar más casas y también presume que esos hogares se van a separar”, explicó Quirós.
El déficit cuantitativo registró una baja importante al pasar de cerca de 23.000 viviendas en el 2020, a casi 16.000 en el 2021. Con ello se refuerza una tendencia a la reducción vista en los últimos años pues en el 2017 el faltante era de casi 28.000.
Con respecto a este último resultado, Dagoberto Hidalgo, gerente general Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi), destacó que entre 2019 y 2020 la colocación de subsidios habitacionales de parte de la entidad alcanzó las cifras más altas de las últimas dos décadas.
En el 2019 fueron 12.844 soluciones de vivienda, con una inversión ¢119.081 millones y, al año siguiente, fueron 2.873 casas, por un monto de ¢120.713 millones.
En 35 años de operación, añadió Hidalgo, el sistema ha financiado 408.064 soluciones habitacionales, lo que significa que una de cada cuatro casas del parque habitacional del país fue financiada por medio del bono familiar de vivienda.
Mientras tanto, el déficit cualitativo no ha bajado y en el 2021 representó el 42% de las 700.000 residencias que hay en el país. Este indicador está compuesto por 136.000 casas en mal estado y 156.000 en condición regular, para un total de 292.000.
Las viviendas malas son aquellas que tienen pisos, techos y paredes en mal estado, mientras que las regulares tienen al menos uno de esos tres componentes en buen estado. Para el cálculo del déficit habitacional se consideraron solo las malas.
Estrategia del nuevo gobierno
Consultado sobre los planes para afrontar el déficit habitacional, Roy Allan Jiménez, viceministro de Vivienda, comentó que entre las principales estrategias figuran la intervención de asentamientos informales y facilitar a las familias el acceso al crédito, tanto para construcción como para reparación, ampliación y mejora.
“Otro tema importante debe ser explorar otras formas de tenencia, como la vivienda cooperativa, para que más familias tengan las posibilidades de acceder a vivienda.
“Además, estamos apostando a la descentralización del sistema de vivienda, para acercarlo a las familias y a los territorios, así como continuar con la renovación urbana de los centros poblados que ya tienen infraestructura urbana, bienes y servicios consolidados”, comentó.
En la Asamblea Legislativa se encuentra el proyecto de Ley de Cooperativas de Vivienda de Usuarios por Ayuda Mutua, (expediente 20.214) mediante el cual las personas podrán organizarse para fundar una asociación y adquirir casa. La cooperativa ejercería el dominio sobre la residencia y los asociados podrán habitarla.
Jiménez también consideró que se deben gestionar mecanismos de financiamiento alterno, para la construcción a nivel nacional, sobre todo para el desarrollo de proyectos de vivienda social y la transformación del sector.
Con respecto a este tema, la administración de Rodrigo Chaves propuso la fusión de las instituciones del sector vivienda. La ministra del ramo, Jessica Martínez, anunció que el proyecto será planteado en los próximos meses, según indicó en un comunicado del pasado 26 de mayo.
Por su parte, el presidente de la Asamblea Legislativa, Rodrigo Arias, indicó que la fracción del Partido Liberación Nacional (PLN) presentará durante este mes de junio una iniciativa para la creación de un fondo para construir vivienda.
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En la Asamblea Legislativa también se tramita otro plan, el proyecto Ley de arrendamiento habitacional con opción de compra venta, (expediente 22.455), que precisamente permite la posibilidad de desarrollar en el país la figura de alquiler con la posibilidad de compra del inmueble.
¿Qué otras políticas pueden ayudar?
Para Melizandro Quirós, director ejecutivo del Cenfi, el abordaje del problema del déficit habitacional requiere entender la naturaleza de cómo se define este dato.
En el caso del déficit cuantitativo (exceso de hogares sobre viviendas) es un tema de capacidad de compra; muchos hogares quieren casa, pero no pueden adquirirla. Esto, según el economista, lleva al origen del problema, que es la falta de ingreso, que, a su vez, conduce al tema del empleo.
El otro componente de la estimación, el déficit cualitativo, tiene su origen en el hecho de que las personas tienen su casa, pero no pueden reparar lo básico, ni mucho menos mejorarla.
“Acá se mezclan dos factores explicativos: nuevamente, la limitación de ingresos para hacer la mejora, y lo insuficiente, o endeudado, que resulta este ingreso para ser sujeto de crédito en una entidad financiera para estos fines.
“Esto no es ni más ni menos que un problema de exclusión financiera al que está expuesta una gran cantidad de nuestros hogares, especialmente de los quintiles de ingreso familiar I, II y III (los de menos recursos)”, detalló Quirós.
Según el funcionario, para atacar el déficit habitacional lo prioritario es bajar –pronto y fuertemente– el desempleo y mejorar los niveles de ingreso de las personas. Pero también consideró que el Estado puede impulsar una serie de medidas coyunturales.
Entre ellas mencionó implementar programas de vivienda en alquiler con opción de compra, otorgamiento de bonos de alquiler para jóvenes por un número limitado de tiempo, programas de vivienda municipal y alianzas público privadas para la reparación de hogares en extrema pobreza.
Por su parte, José Umaña, gerente general de Fundación Costa Rica Canadá, consideró que para afrontar este reto Costa Rica debe reposicionar el sector vivienda como vector de desarrollo y eje de la política social.
Umaña sostuvo que se requiere visualizar la construcción de infraestructura pública como potenciador de aspectos tan básicos como la salud, la seguridad y la educación, así como procurar un flujo constante de recursos para el sector y su crecimiento.
También consideró necesario hacer más eficiente el Sistema de Financiamiento Nacional de Vivienda mediante una reestructuración general, además de buscar fuentes alternas de recursos que permitan aumentar la disponibilidad de crédito, pero también que el acceso préstamos sea más barato.