BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI), empleó la mayoría del dinero obtenido por la venta del edificio Hospital La Católica para reducir la deuda que el propietario de este inmueble, el Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado, mantiene con el Banco de Costa Rica.
De la operación de venta realizada en febrero pasado, BCR SAFI obtuvo $36,7 millones: $19,2 millones se destinó para amortizar el crédito con el Banco de Costa Rica (BCR), propietario de esta gestora de fondos de inversión. Con $16,8 millones restantes se canceló otro préstamo al Banco Nacional.
Rosnnie Díaz, gerente general de la sociedad administradora, fue quien confirmó a La Nación el destino de los recursos obtenidos por la liquidación del inmueble que era propiedad del Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado, uno de los productos de inversión que ofrece esta SAFI.
“Se canceló el 100% del crédito con el Banco Nacional porque el inmueble estaba dado en garantía. El resto (del dinero) se dirigió a la línea del Banco de Costa Rica”, afirmó el gerente.
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La medida provocó que el pasivo del fondo bajara desde los $178,3 millones, al cierre del 2022, a $142,4 millones, a mediados de febrero anterior, según el informe presentado a la asamblea de inversionistas, el 23 de marzo, del cual tiene copia este diario.
En los estados financieros del fondo, el edificio estaba valorado en $40,7 millones, y registraba una plusvalía de $6,6 millones previo a su venta. Cuando la obra se adquirió, en el 2015, se hizo a un valor de $33,1 millones, según el registro financiero.
Objetivo de la venta
El inmueble se vendió a la sociedad Servicios Hospitalarios Latinoamericanos Integrados, propietaria del Hospital La Católica, y que arrendó la obra por ocho años.
Según el informe entregado a los inversionistas, la decisión de vender se tomó porque el inquilino propuso a la Sociedad, en octubre del 2022, un plan de expansión que requería la inversión de $24 millones por parte del fondo inmobiliario.
Al final, la administración de BCR SAFI optó por la venta porque mantener el inmueble o realizar el desarrollo iba a afectar el rendimiento líquido del fondo pues lo ubicaba entre 1,4% y 1,7%.
El rendimiento líquido es lo que se le deposita al inversionista en la cuenta, con una periodicidad pactada, por los ingresos que generen los inmuebles, normalmente por alquiler.
En contraste, deshacerse del inmueble elevaría el rendimiento líquido hasta el 3,19%. Además redujo el apalancamiento del fondo inmobiliario pues pasó de un equivalente del 40,5% del activo total, a un 35,7%, se detalla en el documento.
La decisión de vender el inmueble Hospital La Católica fue denunciada y criticada por un grupo de inversionistas ante la Superintendencia General de Valores (Sugeval), quienes solicitaron la intervención de BCR SAFI, el 13 de diciembre anterior.
Meses atrás, en setiembre del 2022, habían denunciado a la SAFI por supuestas anomalías en la compra del Parque Empresarial del Pacífico (PEP), que costó $70,8 millones, pues alegan que su valor era más bajo.
Actualmente, el caso es investigado por la Sugeval, que ordenó a BCR SAFI efectuar la asamblea de inversionistas de marzo para rendir un informe sobre el PEP y la venta del Hospital La Católica.
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Tomás Soley, jerarca de la Superintendencia, dijo que está imposibilitado a referirse al caso, porque la pesquisa sigue adelante. Pero destacó que las sociedades administradoras son gestoras de inversión y deben responder a sus inversionistas.
“Se detectó prudente (...) que las entidades sean más profundas en la información de los activos inmobiliarios y lo que generan del total de rentabilidad del fondo, las condiciones de ocupación, arreglos de pago y procesos de cobro a inquilinos”, manifestó el supervisor.
Deuda con casa matriz
Los estados financieros del fondo inmobiliario muestran que BCR SAFI tramitó, desde el 2018, una línea de crédito por $119 millones con el Banco de Costa Rica para la adquisición de inmuebles cuyo saldo, a febrero anterior, era de $77,6 millones.
Carlos Manuel Echeverría, vocero de un grupo minoritario de inversionistas, indicó a La Nación, en febrero pasado, que el endeudamiento masivo del fondo se complicó a raíz de la compra del PEP en Puntarenas.
“Es una lástima que se vendiera un inmueble (Hospital La Católica) que generaba 9% de rendimiento anual, para pagar deuda”, destacó, Echeverría, en ese momento.
Por su parte, Díaz descartó que se diera un conflicto de interés tanto en la formalización del préstamo con su casa matriz como en el pago extraordinario hecho a la deuda.
“Hay una reglamentación (interna) e información detallada en el prospecto del fondo que tenemos que seguir. Por ejemplo, cuando se hace un crédito con el BCR o un arrendamiento se deben revelar las condiciones en el hecho relevante para justificar la decisión”, recalcó el funcionario.
El objetivo de negocio de la SAFI responde a la estrategia del Conglomerado del BCR. Además, los miembros de la Junta Directiva de la sociedad administradora, también forman parte de la directiva general del Banco de Costa Rica.
“Para evitar que haya un conflicto de interés, se han emitido políticas para su prevención, en las que se establecen límites a los negocios intragrupo, acciones que no se deben de llevar a cabo, así como medidas para abordar cualquier posible conflicto de interés”, recalcó el gerente de BCR SAFI.
Además, agregó que las decisiones de los fondos inmobiliarios se toman de forma independiente a la política del conglomerado, pues son patrimonios independientes.
El jerarca de la sociedad administradora subrayó que la estrategia de crecimiento del Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado fue aprobada en asambleas de inversionistas realizadas en el 2013 y 2016.