Un avalúo independiente que tasó el Parque Empresarial Pacífico (PEP) en $27,4 millones, es decir 2,6 veces menos del costo de compra de $70,8 millones, será anexado por la Superintendencia General de Valores (Sugeval) en la investigación contra BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI).
Tomás Soley, jerarca de la Superintendencia, dijo que tenían conocimiento del estudio desde su inicio, y que contaba con la anuencia de la subsidiaria del Banco de Costa Rica (BCR) para hacerse. La valoración fue encargada por un grupo de inversionistas minoritarios del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado, disconformes con la administración.
“El informe de valoración (del PEP) en conjunto con la información que se está recabando, serán consideradas en las acciones de supervisión en curso”, confirmó Soley a La Nación, este martes.
Adicionalmente, el jerarca ordenó a BCR SAFI publicar un hecho relevante en el cual dé su posición sobre el estudio.
“El recibo de esta información (el avalúo) ha generado requerimientos a la sociedad administradora tales como la comunicación de un hecho relevante sobre la posición de la SAFI en relación con los resultados consignados en dicho informe y las acciones que al respecto ejecutar”, subrayó Soley.
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La Superintendencia también envió consultas sobre el informe a la empresa Constructora Costarricense S. A. (Cocosa) contratada por los inversionistas del Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado, propietaria del PEP, del cual tiene copia este diario.
Los resultados del estudio de Cocosa, publicados por Telenoticias, se remitieron a la Sugeval y a BCR SAFI este lunes 19 de junio.
Rosnie Díaz, gerente general de la sociedad administradora, reconoció que recibieron el avalúo. Además, dijo que autorizaron la elaboración del estudio independiente sujeto al uso de la metodología aprobada por la Sugeval.
En el último informe contratado por BCR SAFI, de marzo pasado, el PEP tuvo un valor en $69,4 millones mediante la metodología de valoración de costos. En esta se analiza el costo que tendría la reposición total de la obra, desde la construcción hasta la adquisición del terreno.
Sin embargo, mediante el método de ingresos futuros, el proyecto se tasó en un valor de $40,6 millones. La baja se explica porque el PEP sufrió un castigo financiero a raíz de la disminución en sus ingresos por alquileres.
La valoración de este año fue elaborada por la Fundación para el Desarrollo del Comercio Internacional.
En cuanto a la valoración aportada por los inversionistas, Díaz cuestionó los fundamentos del informe aportado cuando La Nación le consultó sobre la diferencia del último avalúo hecho al inmueble, en marzo anterior ($69,4 millones), con el contratado por los clientes de la administradora ($27,4 millones,).
“El avalúo independiente realizado por un grupo de inversionistas no cumple con la metodología avalada por la Sugeval”, sentenció.
La Sugeval investiga la compra del PEP por parte de BCR SAFI, desde setiembre del año pasado, después de recibir una denuncia de inversionistas. El inmueble de 540.000 metros cuadrados está ubicado en Caldera, en Esparza de Puntarenas.
Resultado independiente
En el estudio de la firma Cocosa, firmado por el ingeniero Fernando Peñaranda Miranda, se indica que usaron la metodología de avalúo de costos y se estimó el valor del inmueble por medio de una investigación de ofertas de tierra comparable en las inmediaciones de la finca o en zonas con uso de tierra similar.
“Los valores de construcción se han derivado de la comparación con proyectos comparables, todos los cuales le ha correspondido a nuestra empresa analizar e inspeccionar para diferentes entidades bancarias”, se indica en el estudio.
Entre las debilidades del inmueble se menciona la topografía del terreno, pues es ondulado y el acondicionamiento es muy oneroso.
“Nótese que los movimientos de tierra realizados lograron un ordenamiento irregular y con figuras sin geometría óptima para el arreglo de estacionamientos de furgones o construcción de naves con acomodo ortogonal”, se destaca en el documento.
Sin embargo, se reconoce que la principal fortaleza del inmueble es su cercanía con Puerto Caldera y estar a un costado de la Ruta 27, a pesar de que el complejo no cuenta con carriles de desaceleración y aceleración a dicha vía.
En el 2015, Cocosa hizo una valoración del terreno donde actualmente está el PEP, pero en ese momento el desarrollo previsto era turístico, por lo cual la topografía no era determinante, por el contrario favorecía el desarrollo de cabañas aisladas y con privacidad.