Comprar una casa financiada se ha complicado en los últimos dos años debido al aumento en los costos de construcción y la baja en los ingresos de los hogares. También se suman el alto desempleo (13,7% en el último trimestre del 2021) y el incremento en las tasas de interés.
Según un ejercicio realizado por Centro del Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), y compartido en una presentación el 26 de enero pasado, el costo de comprar una casa de clase media aumentó 17% entre el 2019 y el 2021, pues pasó de unos ¢54 millones a casi ¢60 millones la misma vivienda, mientras que el ingreso promedio por hogar bajó 2,4%, de poco más de un millón al mes a unos ¢991.000 en ese mismo periodo.
De esta forma, según un ejercicio realizado por el Cenfi, si se supone que el hogar dedica un 40% de su ingreso a pagar la cuota de un préstamo en el 2019 requería 11 años para pagar el crédito y en el 2021 necesita 12,5 años.
“Cuando comparamos la cantidad de años que ocupan las familias para pagar estos precios de vivienda destinando esta cantidad anual lo que tenemos es que en el 2015 una familia ocupaba 10,6 años para poder pagar la vivienda de ¢51 millones, en el 2019 esas familias ocupaban 11 años, casi que seis meses más, en el 2021 las familias para comprar la misma vivienda de clase media ocupan 12,5 años; es decir, casi dos años más de lo que era el 2015 (…). En resumen, hoy por hoy, en el 2021 a las familias el esfuerzo para adquirir vivienda (…) ha aumentado”, comentó el economista Melizandro Quirós, director ejecutivo de Cenfi.
El Cenfi es un grupo privado donde, además de Quirós, participan los economistas costarricenses Rodrigo Matarrita y Marlon Yong. Además otros colegas de la región.
Para estos ejercicios se utilizó información de la Encuesta Nacional de Hogares que realiza el Instituto Nacional de Estadística y Censos. Quirós advirtió que hay que tener claro que la Encuesta trabaja sobre una muestra, en la cual existen márgentes de error. Cuando se realice el censo este año se podrán ajustar mejor los datos.
El economista Dennis Meléndez, exgerente del Banco Hipotecario de la Vivienda (Bahnvi), hizo la observación de que este ejercicio deja de lado un elemento básico, que es la tasa de interés y que se trabaja con promedios, que no es un buen indicador para todo el mundo. No obstante, considera que definitivamente el acceso a vivienda financiada se ha complicado con la pandemia.
“Los costos de construcción van para arriba, los ingresos están estancados, el desempleo sigue alto (no llegamos al del 2019) y las tasas de interés, aquí y en todo el mundo, van para arriba, a pesar de que Joe Biden, el presidente de Estados Unidos aún no reconoce la ola de inflación en Estados Unidos”, dijo Meléndez.
Quirós explicó que tienen claro el tema que plantea Meléndez sobre la tasa de interés, y están trabajando en un indicador que la considere; no obstante, para esta presentación utilizaron la metodología más simple que existe, que es el método Price to Income (Precio a Ingreso) que mide con el ingreso a hoy, cuanto tiempo se tarda hoy pagando la casa, sin intereses, ya sea considerando la renta anual total o un porcentaje de ella.
“Sin conocer el detalle del estudio realizado por el señor Melizandro Quirós, le puedo indicar que partimos de un contexto mundial en que, producto de la pandemia causada por la covid-19, se produjo una contracción de la economía y sin duda esa contracción ha tenido efectos en los diferentes sectores, y en el poder adquisitivo de las familias para adquirir vivienda propia”, opinó la ministra de Vivienda, Irene Campos.
Jóvenes buscan alquilar
Para Quirós la dificultad para acceder a vivienda financiada puede ser una de las razones que motiva a hogares, cuyo jefe de hogar es joven, a optar más por el alquiler, así como a las familias de los quintiles dos y tres (los de ingresos medios).
Según los datos de la Encuesta presentados por Quirós, la mitad de la viviendas en alquiler corresponden a jefes de hogar jóvenes (entre 15 y 39 años, según los rangos de edad que usa el INEC) y las familias que más alquilan son del segundo y tercer quintil de ingreso (19,4% y 19%; respectivamente).
Esta situación, según Quirós, abre la pregunta de cómo darle un paso intermedio para que estos jóvenes realmente tengan más accesibilidad a viviendas en el tiempo.
“El modelo tipo chileno o España combina tres elementos: alquiler con opción de compra mínimo a tres años, agrégale un bono de alquiler por tres años, cubriendo al menos 30% de alquiler y cuando ejerce la opción de compra disponer de un financiamiento bancario con cuotas escalonadas o tasa subsidiada por un máximo de dos años. Y todo ello se combina con una oferta de vivienda urbana de torre promovida para este fin: apartamentos de 42 metros cuadrados . El sistema bancario le daría tasa de interés de crédito preferencial a los desarrolladores de torres de alquiler que podrían ser desarrollar privados o fondos inmobiliarios de vivienda”, consideró Quirós.
En Costa Rica, se discute actualmente un proyecto de ley para el alquiler con opción de compra.
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Respecto a las familias de ingresos medios, la ministra indicó que en la actual administración, han desarrollado política pública para mejorar el acceso a las familias a una vivienda propia, desde el año 2019; esta se ha realizado con la ayuda de diferentes actores, mediante alianzas público privadas, para apoyar no sólo a las familias de menores ingresos sino a la población de ingresos medios que no cuenta con la prima de su vivienda.
“Por ello desarrollamos en el año 2019, con el apoyo de la Cámara de Entidades Financiadoras de Vivienda Social (Finanvivienda), el Programa Integral de Viviendas para Familias de Ingresos Medios y ofrece la combinación de un crédito en condiciones favorables más un subsidio otorgado por el Banhvi (Banco Hipotecario de la Vivienda), que puede ser aplicado al pago de la prima”, dijo Campos.
Meléndez también ofreció varios consejos para los hogares que planean adquirir vivienda financiada en este contexto más complicado.
“Para una pareja joven que desea comprar casa, es fundamental ahorrar la prima. Financiar prima y préstamo suele ser más complicado, si el ingreso es estrecho”, comentó.
“Para alguien que alquila, la opción de comprar primero el lote y luego construir, le pone el camino más empinado. El lote es un activo improductivo que le limita el uso de su ingreso por el periodo de pago, al tiempo que tiene que pagar alquiler. En este sentido, es más manejable comprar una casa hecha con su respectivo terreno. Eso le permite empezar a usar el inmueble de inmediato y dejar de pagar el alquiler, lo que puede ser más llevadero”, comentó.
No obstante, también hay que considerar, añadió, que frecuentemente, alquilar puede ser una opción menos onerosa que tener casa propia. Por ejemplo, si alguien tiene una actividad que le hace presumir que tendrá que estarse desplazando a diferentes trabajos, la opción de alquilar, en vez de comprar, le da más facilidad de movimiento.
“Desde luego que en esto priva el deseo de cada familia de sentir que está pagando su casa. Eso es muy humano, pero no siempre lo más económico”, dijo Meléndez.
La ministra Campos también consideró que sería importante conocer las preferencias de estos jóvenes con relación a tener una vivienda propia o si prefieren invertir sus ingresos en otros bienes o servicios; adicional conocer sus preferencias con relación a la flexibilidad que le da la vivienda de alquiler al joven en caso de cambio de trabajo.