El costo de construir una vivienda de clase media en Costa Rica, sin incluir el precio del terreno, aumentó en ¢8,2 millones en los últimos tres años, como consecuencia del incremento sostenido en los precios de los materiales de construcción, sobre todo el año pasado, y de una lenta desaceleración de estos.
Este panorama de incrementos en el costo complica el acceso a crédito para muchas familias, que deben recibir mayores ingresos para poder optar por un préstamo más grande, así como asumir más costos a la hora de pagar las cuotas del financiamiento.
Según un estudio del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), con base en los datos del Banco Central de Costa Rica (BCCR), el mismo prototipo de vivienda de clase media que costaba ¢38,1 millones para el primer trimestre del 2020, tenía un valor de ¢46,2 millones para el mismo periodo del 2023.
Este prototipo de vivienda cataloga de clase media por el Banco Central es una construcción en un terreno de 115 metros cuadrados (m²). El diseño incluye un garaje para un vehículo, una sala, un vestíbulo, una cocina, un dormitorio principal, dos dormitorios secundarios y dos baños.
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Además, en este modelo de vivienda algunos de los acabados que se incluyen son cielo de gypsum, piso cerámico, pared con repello fino y enchape de azulejo, según los planos de la vivienda que están disponibles en el sitio web del Banco Central.
Melizandro Quirós, economista y director ejecutivo del Cenfi, explicó que este incremento en el costo de las viviendas de clase media responde a que la desaceleración de los precios de los materiales de construcción ha sido muy lento respecto a la velocidad a la que escalaron los insumos desde el 2020.
“Hay un anclaje en el tema del costo, si bien es cierto se nota una pequeña desaceleración, lo que se ha acumulado en los aumentos es tan grande que nos quedamos como pegados a ese nivel de costos relativamente altos, entonces esto no nos deja sentir una rebaja”, explicó Quirós.
Según el índice de precios de insumos para la construcción por tipo de obra, elaborado por el Banco Central, el costo de los materiales para las viviendas de clase media registró una tendencia al alza desde el segundo trimestre del 2020 y se situó en torno al 11% y 12% hasta el mismo periodo del 2022.
A partir de ahí empezó a desacelerar hasta llegar al 3,14% en que se ubicó para el primer trimestre del 2023. En el caso del Índice de Precios de la Construcción, calculado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), la variación interanual para edificios fue de -7,69% mientras que en vivienda social alcanzó el -4,03%.
De acuerdo con el informe del Cenfi, el costo actual de una vivienda de clase media, respecto al primer trimestre del 2020, es de 21,44% más alto, mientras que la construcción de una vivienda de interés social es 19,48% más costosa que en aquella fecha.
Verónica Alfaro, directora ejecutiva del Consejo de Desarrollo Inmobiliario (CODI), comentó que los aumentos en el costo de las viviendas de clase media implican una mayor dificultad para muchas familias a la hora de cumplir los requisitos para un financiamiento, tales como los ingresos mínimos requeridos para acceder al crédito.
“(Los requisitos) se van complicando en gran parte porque los ingresos promedios de las personas no aumentan en la misma proporción y quedan fuera del rango que solicitan las entidades financieras para aprobar las hipotecas”, comentó Alfaro.
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En promedio, el ingreso por hogar en Costa Rica es de ¢1.023.641 mensuales, según la Encuesta Nacional de Hogares (Enaho) del INEC. Un grupo familiar de esa categoría debería reportar un aumento de su ingreso de aproximadamente ¢171.550 para cubrir el incremento de ¢8,2 millones en los costos de construcción, de acuerdo con Cenfi.
Sin embargo, la situación es todavía más compleja para las familias de clase media, pues su ingreso es de ¢757.091, según la Enaho, por lo que el acceso al financiamiento para ese grupo poblacional es aún más difícil.
“El costo de construcción aumentó, lo que se traduce en que la misma vivienda que las personas querían comprar, exige un ingreso adicional, pero ese ingreso no ha aumentado en los últimos años. La gente que puede comprar la vivienda de clase media hoy se ha reducido”, comentó Quirós.
Impacto en presupuesto
Carlos Romero Padilla, jefe departamento de Vivienda Social de la Mucap, explicó que para enfrentar estos aumentos, se requiere contar con una mayor capacidad de pago por parte de la familia o, en su lugar, un aporte en efectivo mayor con el cual se pueda alcanzar una mejor solución de crédito.
Romero indicó que al aumentar los costos de la construcción, también incrementa el valor de algunos requisitos que las familias deben presentar para una solicitud de crédito de vivienda, como el plano presupuesto de obra, los cuales deben ser realizados por un profesional, cuyos honorarios se calculan respecto al costo del proyecto.
“Al momento de formalizar una solicitud, en algunos casos en los cuales no es posible financiar los gastos de formalización, las familias tienen que aportarlos en efectivo. Al aumentar el monto de la construcción, aumenta el valor de solución y por ende el monto del crédito”, manifestó Romero.
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Según el vocero de Mucap, si una vivienda tiene un valor de hasta ¢65,8 millones puede ser declarada de interés social, lo que le permite a la familia tener beneficios como exenciones y reducciones en timbres y permisos, pero los aumentos recientes en los costos de construcción hacen que muchas obras queden excluidas del rango.
Por eso Romero considera que los incrementos en el costo de las viviendas provocan que muchas familias no califiquen para un crédito y queden excluidas de la posibilidad de tener casa propia. Sin embargo, recordó que hay algunas opciones en el Sistema Financiero Nacional, como los programas de bono crédito, por medio de entidades autorizadas por el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi).
Para Carlos Trejos, presidente de la Cámara Costarricense de la Construcción, actualmente es fundamental concentrar los esfuerzos en generar mejores condiciones para elevar la competitividad del sector construcción y, particularmente, para facilitar el acceso a la vivienda.
Entre las medidas que pueden contribuir con este objetivo se encuentra una mejora en la tramitomanía, incluyendo las gestiones en las municipalidades. También, facilitar el acceso al crédito, por medio de planes especiales dirigidos a la adquisición de primera vivienda y propiciando reducciones en las tasas de interés.
Factor clave
El costo calculado por el Banco Central para una vivienda de clase media, de ¢46,2 millones, solamente incluye el valor de la edificación, es decir, no se integra el valor del terreno que se utilizaría para construir la casa, cuyos costos fluctúan según la ubicación.
Para Melizandro Quirós esto es un factor clave para determinar el valor real de un proyecto de vivienda, pues el costo del terreno puede variar dependiendo de dónde se ubique, lo que podría incentivar a las familias a movilizarse hacia zonas más alejadas para adecuar el inmueble a su presupuesto.
Según la estimación del Cenfi, el costo del terreno puede aumentar el proyecto de vivienda en unos ¢18 millones para una casa que tenga una ubicación fuera de la zona urbana del país. Esto elevaría el valor total de las obras por encima de los ¢60 millones.
“Esa misma vivienda de clase media, en San José, podría tener un valor de hasta ¢90 millones con el terreno. Eso lleva a las familias a buscar soluciones en otras zonas más alejadas, si no tienen el ingreso suficiente, o van a optar por un alquiler”, dijo el director ejecutivo de Cenfi.
Este factor de la ubicación muchas veces resulta ser determinante en la toma de decisiones para muchas familias, debido a que si cuentan con un trabajo presencial en los lugares más céntricos del país, puede ser más complicado construir en una zona más periférica.