La adquisición de vivienda es el principal componente de la riqueza de los hogares y constituye la principal garantía de los créditos. Fluctuaciones en sus precios influyen en las decisiones de compra, lo cual afectaría la situación financiera de muchos constructores y de las entidades que los financian.
Después de la crisis de las hipotecas subprime (2008), se evidenció que el sector inmobiliario, por su alta participación en la producción y en el empleo nacional, y por su interrelación con el campo financiero, es un detonante de los ciclos de auge y declive de una economía. Las investigaciones evidencian que suele ser uno de los más sensibles a las políticas del Estado. Mientras la política crediticia impacta a constructores y compradores por las tasas de interés, es conocido que las políticas tributarias inciden sobre los valores de mercado.
De acuerdo con datos de la Cámara de la Construcción, en el 2017 se registró, respecto al 2016, un decrecimiento del -6,25 % en el metraje residencial construido a escala nacional; cerca del 75 % de esta reducción se dio en la Gran Área Metropolitana. Adicionalmente, y con base en datos de la Encuesta Continua de Empleo del INEC, para el II trimestre del 2017 se contabilizaron en Costa Rica 125.889 trabajadores de la construcción.
Aumento de costos. Con la introducción del impuesto al valor agregado (IVA), y dadas las condiciones en el mercado inmobiliario, lo más predecible es un aumento en los costos de construcción y en el precio de las viviendas.
Nuestro mercado es altamente competitivo, compuesto por grandes y pequeñas constructoras. No necesariamente el monto total del impuesto se traspasará íntegramente al precio de venta, sino que podría esperarse que una parte tenga que ser asumido por el constructor.
En este caso, la construcción de casas se reduciría, el ingreso de las empresas bajaría y, para continuar operando, una gran mayoría deberá estar dispuesta a bajar sus márgenes. Probablemente, las grandes empresas, más eficientes y con mayor capacidad para soportar los aumentos de las tasas de interés de sus deudas, podrían hacer el ajuste. Contrariamente, un buen número de constructoras pequeñas quedarán fuera del mercado. Está por demás comentar los efectos negativos que ocasionaría al empleo.
A falta de mecanismos diferenciadores en la reforma propuesta, un impacto negativo recaería sobre la vivienda de interés social. La rigidez de los programas con subsidios dificulta que el precio final de estas casas pueda aumentarse para compensar el aumento de costos ya señalado.
Por lo tanto, puede darse un efecto regresivo sobre aquellos segmentos de la población (II y III quintil) que cuando vayan a buscar viviendas es muy posible que no las encuentren. Incluso, un mecanismo de compensación de esta situación será una reducción del área construida en las viviendas con subsidio. Todo esto nos aleja de reducir el déficit habitacional del país.
Efectos. La magnitud del impacto mencionado dependerá del estado de la economía inmobiliaria cuando entre a regir la reforma. Hasta hace cerca de cuatro años, la compra de vivienda había sido altamente estimulada por las bajas tasas de interés y el acceso al crédito.
La inversión inmobiliaria venía experimentando una expansión por dos razones: la valorización de la propiedad y la rentabilidad proveniente del arrendamiento.
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Lamentablemente, la existencia de un alto déficit fiscal y las políticas del Banco Central están generando situaciones que inciden negativamente. La verdad sea dicha: las propiedades inmobiliarias, como los demás bienes, están atadas a la ley de oferta y demanda, y aunque buena parte del capital está respaldado en un bien tangible, también es cierto que, si la disponibilidad de crédito se reduce, aumentan rápido y fuertemente las tasas de interés, hay desempleo, aparecen impuestos al alquiler y hay sobreoferta. No hay otra conclusión de que el mercado residencial se ajustara a la baja.
El impacto esperado no solo afectará a los empresarios e inversionistas, sino que, progresivamente, se convertiría en una presión sobre las carteras de crédito de los bancos.
Debe ponerse especial interés para favorecer la vivienda social y no castigar posibles vehículos de financiamiento que estimulen una oferta habitacional para la clase media (titularizaciones, fondos de inversión en vivienda, leasing habitacional, etc.); todo ello con el interés de que la construcción se mantenga como una de las columnas del crecimiento de nuestra economía.
El autor es economista.