El gobierno acaba de presentar el proyecto para una ciudad gobierno, donde se construirían edificios para albergar 16 ministerios desperdigados hoy por toda la Gran Área Metropolitana. Es un plan ambicioso, cuya inversión estimada asciende a $320 millones.
Las bondades del plan fueron bien detalladas en el editorial de La Nación hace unos días. Incluyen, además del ansiado ahorro en alquileres, la facilitación de trámites para la población y el reordenamiento urbano que, integrado al transporte público, ayudaría a la descarbonización de la ciudad y a dinamizar la zona alrededor de plaza Víquez.
Uno de los aspectos más interesantes es que se piensa hacer mediante una alianza publico-privada. La ventaja de este mecanismo es que traslada ciertos riegos al concesionario, a cambio de una rentabilidad razonable.
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Para que la rentabilidad sea razonable, debe existir un alto grado de competencia en la etapa de adjudicación de la concesión. Para ello, la ministra de Planificación anunció que harán un road show para atraer varias firmas desarrolladoras con experiencia y capacidad en obras de esta magnitud.
Para asegurarse el costo más bajo para el gobierno y la asignación correcta de riesgos entre lo publico y lo privado, el diseño es fundamental. Un punto clave, por ejemplo, es la determinación de cuántos metros cuadrados de oficinas construir. Si las necesidades del gobierno fueran menos de las establecidas, o disminuyeran durante el transcurso de los 30 años de la concesión, el gobierno puede quedar con la obligación de seguir pagando por metros que no ocupa.
Este escenario es muy factible al analizar lo sucedido durante la pandemia en cuanto al uso de tecnologías digitales, tanto para ahorrar en trámites físicos como por la merma en la necesidad de presencia física permanente de los funcionarios en oficinas.
Por eso, es crucial que el diseño del contrato incluya cláusulas que faculten al gobierno a trasladar parte del riesgo de desocupación al concesionario.
Se puede, por ejemplo, alargar el plazo de construcción del proyecto —ahora de tres años—, y así darle chance al Estado para que mida mejor sus necesidades futuras. O que, en caso de que el gobierno no ocupe todo el espacio del proyecto, pueda recortar el pago y el concesionario se encargue de alquilar el sobrante a terceros.
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El autor es economista.