Cada día es más complicado resolver el problema de la vivienda debido a la falta de un sistema financiero competitivo y un marco urbano con reglas claras.
La caída de los ingresos de los costarricenses y el aumento del desempleo y la informalidad afectan seriamente el crecimiento del sector inmobiliario, clave para reactivar la economía gracias a su efecto multiplicador.
Cada 20 metros cuadrados de construcción crea un empleo directo y 0,7 indirectos. La tramitomanía, la incertidumbre cambiaria, la cara intermediación financiera, el reciente incremento en los materiales para la construcción, el alza en la logística, el impuesto sobre el valor agregado, las elevadas cargas sociales, el encarecimiento de los servicios legales, los seguros, las exigencias de nuevas normas de los bomberos y el ajuste para arriba de las tarifas de los servicios públicos se traducen en que tener una vivienda de clase media y de interés social sea dificultoso, por no decir, imposible.
Aunado a lo anterior, la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Publicas gravó los servicios de topografía, arquitectura e ingeniería con un 4 % este 2021, un 8 % en el 2022 y un 13 % en el 2023. Impuestos que se incorporan a la operación en una actividad económica generadora del 13 % del empleo.
Según datos de la encuesta nacional de hogares del 2020, existe un faltante de 200.000 viviendas, que representan el 12,45 % del total de hogares y viviendas en mal estado. Por otra parte, 176.000 familias viven hacinadas.
Unos 40.000 núcleos familiares viven en los 354 precarios identificados, que por su complejidad socioeconómica es un problema que deben resolver en conjunto las instituciones creadas con ese fin.
El Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi), por ejemplo, no ha logrado atraer recursos frescos ni titularizar garantías hipotecarias a bajo costo, como corresponde a una entidad especializada.
Para las 100.000 familias de clase media, se requiere nueva legislación, nuevas herramientas, como lo es el alquiler con opción a compra («leasing»), instrumento financiero basado en un contrato de arrendamiento de un inmueble, nuevo o usado, para uso habitacional, para lo cual se paga mensualmente a diferentes plazos.
Esta modalidad flexibiliza el abono mensual y beneficia el flujo de caja, contra lo cual se pueden emitir títulos para colocar en fondos de pensiones y seguros o para ofrecer a inversionistas privados deseosos de poner a trabajar sus ahorros en diferentes productos financieros.
Hoy más que nunca es preciso apoyar a la clase media, porque está muy endeudada en dólares y paga altas tasas de interés.
El modelo debe ser exonerado del impuesto sobre el traspaso de bienes y autorizar que los intereses incorporados en la cuota de arrendamiento sean deducidos como gastos en la declaración de renta de los arrendatarios.
Para mejor el sector de la vivienda, es necesario resolver los graves problemas urbanísticos. Esto se lograría fusionando el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU) con el Ministerio de Vivienda.
Los planes de ahorro del INVU deben trasladarse al Banhvi. Al unir las dos instituciones, habrá ahorro, acabará la duplicidad de funciones y se conseguirá una mayor capacidad técnica en una sola rectoría.
La actual dinámica del desarrollo urbano exige una institución fuerte y ágil, con profesionales muy calificados en diferentes disciplinas y un presupuesto basado en el desarrollo inmobiliario.
El Ministerio de Vivienda carece de instrumentos legales y financieros para brindar apoyo. Será difícil emprender nuevos programas de construcción si las comunidades, los desarrolladores, los gobiernos locales y una institución fuerte no trabajan juntos.
Un estudio llevado a cabo por la Contraloría General de la República en 31 cantones de la Gran Área Metropolitana identificó graves rezagos en la capacidad técnica de los municipios, en la renovación urbana, en la coordinación interinstitucional e intermunicipal y en el uso de nuevas tecnologías e instrumentos de planificación.
Solo el 49 % de los cantones cuentan con planes reguladores, aprobados antes del 2000, y 15 ni siquiera han comenzado a diseñarlo. No se solventará el déficit habitacional si no se ordena el territorio mediante reglas para el uso del suelo y si se carece de vías de circulación, servicios públicos, facilidades comunales y áreas de conservación.
La planificación urbana es fundamental. La construcción en distintas zonas prioritarias está paralizada por falta de agua. El país debe acabar con el viacrucis imperante en la aprobación de planes reguladores, la mayoría de los cuales están desfasados con respecto a la nueva dinámica económica y social.
La vivienda está ligada a una buena gobernanza en el financiamiento y el ordenamiento territorial ágil y competitivo.
jorge.woodbridge@icloud.com
El autor es ingeniero.