Alcaldes, empresarios de construcción y la Contraloría General de la República cuestionan las capacidades y la conveniencia de que las municipalidades sean habilitadas para construir y administrar proyectos de vivienda, como pretende una iniciativa de ley que se discute en la Asamblea Legislativa.
Bajo el nombre “Ley de Vivienda Municipal”, el proyecto pretende darle potestades a los ayuntamientos para que puedan edificar casas de clase baja, media y alta en terrenos municipales. La iniciativa fue planteada por el diputado liberacionista Roberto Thompson y cuenta con el respaldo de la ministra de Vivienda, Irene Campos.
Consultados por La Nación, ambos consideran que el proyecto es la mejor apuesta para resolver el problema de vivienda en el país porque, según ellos, las municipalidades conocen mejor las necesidades de sus habitantes. No obstante, su criterio no es compartido.
Las casas se otorgarían mediante la figura del derecho de usufructo, que es algo similar a un alquiler, porque los beneficiarios pagarán por el uso y disfrute de la vivienda, pero sin poder comprarla. Es decir, los inmuebles siempre permanecerán dentro del patrimonio municipal.
No obstante, un 25% de las casas deberán ser de bien social y sí se otorgarán en propiedad a los habitantes, ya que serán financiadas por el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi), mediante el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV).
Para el restante 75% de hogares, dirigidos a personas de clase media o mayor capital, no se plantean fuentes que cubran toda la logística y técnica que implica la concreción de las casas, situación que genera una de las preocupaciones y cuestionamientos en torno al plan de ley.
Tampoco se indican los recursos materiales y humanos que se requerirán para construirlos, lo que podría representar un perjuicio para las limitadas finanzas del sector municipal, al generar gastos adicionales o agravar el nivel de endeudamiento. De ahí la incertidumbre para algunos ayuntamientos, ya que no todos tienen el mismo músculo para ejecutar los proyectos en sus cantones.
“Veo con seria preocupación que no se define una transferencia de recursos a las municipalidades. Yo creo que es importante que se le giren mayores competencias a las municipalidades, pero eso debe venir acompañado de una fuente de financiamiento donde las municipalidades puedan verse beneficiadas”, manifestó Erick Jiménez, alcalde de Oreamuno, Cartago.
El alcalde de Flores de Heredia, Eder Ramírez, también mostró su inquietud en ese sentido, ya que aseguró que su municipalidad cuenta con recursos muy limitados y se vería afectada por los gastos que implicaría dar cumplimiento a esta iniciativa.
La Cámara Costarricense de la Construcción (CCC) considera que otro aspecto a considerar es que los gobiernos locales “tienen problemas de eficiencia y ejecución en los proyectos y fiscalización de los recursos ya de por sí asignados”, aspecto que incluso ha sido advertido por la Contraloría General de la República (CGR).
“Con la necesidad de reactivación económica que tiene el país, se requiere de iniciativas que sean materializables de una forma rápida, situación que no parece real con esta propuesta de ley, dadas las dudas que existen sobre la capacidad de las municipalidades para asumir proyectos de esta envergadura”, indicó Carlos Trejos, presidente de la CCC.
La organización considera que, más que darle nuevas potestades a las municipalidades, lo que se requiere es fortalecer el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, que tiene como objetivo solucionar el problema habitacional existente en el país.
Y en ese sentido, dijo Trejos, “realizar una verdadera mejora regulatoria en los trámites de construcción (previos, durante la revisión de planos y fiscalización de obras) para que los expertos en la materia, que son los desarrolladores inmobiliarios, puedan ejecutar los proyectos lo más rápido posible y dotar a la población de vivienda en las mejores condiciones posibles”.
La propuesta
De acuerdo con el texto en discusión, los desarrollos serían operados directamente por los gobiernos locales o bien, por un tercero seleccionado mediante contratación administrativa o convenio. Se levantarían en terrenos municipales, para lo cual debe establecerse “el marco jurídico habilitante”.
Solo se podrá adquirir un derecho de usufructo de vivienda por persona física o núcleo familiar y, en caso de fallecimiento de la persona usufructuaria, el derecho pasará a formar parte del patrimonio de la sucesión. El plazo máximo del contrato no deberá superar los 99 años, ni ser menor a los 20 años.
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El valor de la vivienda considerará los costos constructivos, administrativos, financieros y valor del suelo según avalúo y, en caso de que el desarrollador sea la municipalidad, se sumará a este costo constructivo un 10%.
La iniciativa también plantea que las municipalidades tengan preferencia sobre cualquier otro comprador en remates de inmuebles de las entidades del Sistema Bancario Nacional.
Los gobiernos locales, además, quedarían exonerados de tramitar permisos y licencias para levantar las construcciones, algo que no se aplica al Poder Ejecutivo u otros entes públicos que llevan a cabo proyectos similares desde sus competencias.
Estarán exentos del pago del 100% de los derechos de registro, especies fiscales, cargas y timbres de los colegios profesionales, impuesto de transferencia de bienes inmuebles, planos catastrados, especies fiscales de construcción y cupones de depósito.Tampoco deberán pagar permisos de construcción y urbanización, así como del 50% de los honorarios de los profesionales que tramiten operaciones al amparo de la ley.
El texto no establece si las áreas comunes o bienes demaniales que haya en las propiedades, formarán parte de los proyectos habitacionales, y de ser así, si eso estaría limitando el derecho de todas las demás personas a su uso y disfrute.
La iniciativa se discute en la Comisión Permanente Especial de Asuntos Municipales y de Desarrollo Local Participativo.
Fuerte impacto económico
Para la Contraloría es indispensable que se valore el impacto económico que esta iniciativa de ley impone a las municipalidades, que de por sí tienen limitadas finanzas, situación que ha venido en aumento por la crisis financiera nacional.
Así lo advirtió en un criterio emitido el pasado 5 de agosto, en el cual juzga riesgoso que el plan no determine claramente con qué recursos contarán los municipios para invertir en los proyectos, ni los mecanismos que aseguren la correcta ejecución de esos dineros.
Asimismo, ve prudente realizar planes de gestión que determinen las necesidades de vivienda existentes en cada cantón, así como estudios legales, técnicos, económicos y financieros sobre la viabilidad de los proyectos.
La iniciativa únicamente indica que para el financiamiento de los proyectos de vivienda, las municipalidades podrán hacer uso de sus recursos ordinarios o extraordinarios bajo la modalidad de presupuesto plurianual. También podrán adquirir compromisos de deuda con entidades financieras nacionales o extranjeras, generar contratos de asociaciones público-privadas, acceder a fondos nacionales o extranjeros, recibir donaciones, emitir bonos y captar recursos de la cooperación internacional.
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No obstante, la Contraloría señaló que la forma en que se plantea la administración de los recursos y la fiscalización de los proyectos, no cumple a cabalidad con las necesidades que se requieren. Por lo tanto, sugirió que la propuesta se analice con detenimiento, para “prevenir eventuales operaciones de ocultación y movilización de capitales”.
La iniciativa también propone que el Instituto de Fomento y Asesoría Municipal (IFAM) cree un fondo para ayudar a financiar los proyectos en los municipios más pequeños; aunque la institución aún no ha dado su visto bueno. Dicho fondo sería administrado por una entidad financiera o a un vehículo de propósito especial del SFNV y los costos que implicaría su administración serían sufragados con recursos propios del fondo.
Poca fiscalización
Cuando el ayuntamiento sea el único gestor del proyecto, los recursos económicos que se perciban ingresarán directamente al presupuesto municipal y serán administrados por la unidad financiera. Empero, no se especifica bajo qué modalidad se regulará esa administración de recursos, y cuando se indica que las disposiciones se establecerán vía reglamento, no aclara si se refiere a una reglamentación general a la ley o al reglamento que deberá emitir cada municipalidad.
“Según el artículo 23 del proyecto, cada municipalidad deberá emitir un reglamento para la implementación de la ley de vivienda municipal que se propone, pero esto supone que habrá tantos reglamentos y formas de hacer las cosas como municipalidades, en caso de que no vaya a existir un reglamento general para todo el sector, situación que podría generar confusión e inseguridad jurídica”, alertó el órgano fiscalizador.
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Asimismo, la CGR alegó que tampoco se definen los parámetros para comprobar la capacidad técnica de las organizaciones que soliciten fungir como entidades autorizadas del SFNV, de manera que se asegure su idoneidad como contraparte en el desarrollo de los proyectos de vivienda.
“De no regularse oportunamente, este tipo de controles dentro de las obligaciones de las municipalidades, se podría generar una débil gestión en materia de control para asegurar el cumplimiento de los objetivos del SFNV, y pone en riesgo la cuantiosa inversión de recursos públicos que se pretende realizar”, advirtió.
Por ahora, el proyecto cuenta con el respaldo del Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos de Costa Rica (CFIA), así como con el apoyo de la Unión Nacional de Gobiernos Locales (UNGL).
Irene Campos y Roberto Thompson reconocieron que la iniciativa necesita modificaciones en materia de fiscalización y asignación de recursos, pero sostuvieron que eso se resolverá en el camino. Ambos negaron que el proyecto se enfoque en generar un negocio para los ayuntamientos o que abra el portillo para posibles actos de corrupción o para favorecer a ciertos funcionarios municipales.