La caída en la inflación en Costa Rica dio un respiro a los arrendatarios de vivienda con contratos en colones pues los ajustes anuales autorizados en el costo de la mensualidad del alquiler han sido negativos durante los últimos ocho meses.
En enero del 2024, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah) estableció que la actualización anual máxima para el arrendamiento era de -1,87%, basada en la variación interanual del Índice de Precios al Consumidor (IPC), para ese mes.
El ajuste mensual que realiza el Ministerio de Vivienda para los alquileres se fundamenta en el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, que establece que el IPC interanual es la variable de referencia para el reajuste anual de la mensualidad en contratos vigentes.
Este índice se ajusta mensualmente, según la tasa de inflación, con la facultad del Mivah de establecer el porcentaje adicional de aumento que se aplica cuando la inflación general supere el 10%.
Durante el 2022, en respuesta a las fuertes presiones inflacionarias, el Mivah hizo ajustes extraordinarios ligeramente por debajo del aumento en la inflación. Por ejemplo, en julio de ese año, el incremento máximo fue del 11,11%, menor que el 11,48% de la inflación.
Es importante destacar que los contratos en Costa Rica tienen una duración mínima de tres años y que el ajuste corresponde al aumento máximo que el arrendatario debe aplicar, cada año, a contratos vigentes que no han vencido. No se aplica a nuevas contrataciones o renovaciones de contratos vencidos.
Pero, ¿qué pasa cuando el reajuste es negativo? ¿Deben rebajarme el precio del alquiler o también hay que tomar en cuenta las condiciones del mercado de alquileres de vivienda?
Pablo Guier, abogado y presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles, explicó que bajo este escenario de inflación negativa la ley no contempla rebajas, pero tampoco aumentos. Sin embargo, destacó que existe la posibilidad de establecer acuerdos entre arrendatarios e inquilinos.
“En la ley no hay ninguna norma que hable de una rebaja. Si en una relación inquilina las partes no han convenido nada en cuanto a rebajas en el alquiler, cuando el índice es más bajo, no quiere decir eso que pueda existir una disminución en los alquileres”, explicó Guier.
Melizandro Quirós, director ejecutivo del Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), afirmó que la publicación del ajuste negativo, tal y como lo hace el Mivah, es meramente un compromiso de la entidad de revelar al público el valor máximo de ajuste anual al monto de arrendamiento.
El presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Inmuebles añadió que costos asociados al alquiler, como el mantenimiento, no se ajustan al mismo ritmo que la inflación y no experimentan reducciones equiparables. Por lo tanto, aunque el índice sea negativo, los precios no disminuyen.
No obstante, el abogado explicó que ambas partes pueden llegar a un acuerdo en el que los dos queden satisfechos. Según Guier, esta es una de las mejores opciones pues un arrendatario de viviendas no querría perder un buen inquilino y viceversa.
“La gente que vive de alquileres, lo que menos les interesa es perder un buen inquilino por un aumento desproporcionado (...) Es una cuestión de lógica y razonamiento, aunque la ley establezca algo, siempre hay momentos que no están convenidos. Ahí es donde las buenas relaciones entre las partes abren la posibilidad de ponerse de acuerdo para subsanar cualquier situación que esté haciendo mella”, comentó.
Quirós añadió que una reducción es factible —sí y solo sí-— las partes hubiesen acordado “interpretar” que un posible IPC negativo implica una reducción. Agregó que, de no existir este acuerdo contractual entre las partes, aunque la inflación sea negativa, no obligaría al arrendador a una posible baja.
La citada ley establece que el reajuste regirá a partir del periodo de pago siguiente a aquel en que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste de su pago.
Presión del mercado
En cuanto a los ajustes al finalizar el plazo del contrato, el dueño del inmueble puede establecer una nueva renta base, lo cual puede afectar el precio final del alquiler.
Quirós afirmó que no existe regulación específica para estos ajustes, dejando la negociación a discreción de las partes, donde el arrendador suele tener mayor poder de negociación.
El Índice de Precios de Alquiler de Vivienda calculado mensualmente por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) refleja la presión del mercado de alquileres, mostrando los aumentos experimentados por aquellos que alquilan por primera vez, renuevan contratos o tienen acuerdos mutuos con sus arrendadores.
El índice se establece comparando los montos que pagan de alquiler una muestra de 70 viviendas en diferentes provincias y estratos de ingreso.
Para enero de este año, por ejemplo, este indicador se situó en 4,5%. A pesar de la inflación negativa, este índice se ha mantenido por encima del 4% desde enero del 2023, alcanzando su punto máximo en ese lapso en junio del 2023, con el 6,39%.
Sin embargo, el director ejecutivo del Cenfi sugirió la necesidad de un nuevo indicador que refleje mejor la presión del mercado de alquileres en el país, dando mayor peso a las zonas con mayor actividad en este ámbito.
Según el informe Radiografía de la Tenencia de Vivienda en Costa Rica 2023, elaborado por el Cenfi con base en datos de la Encuesta Nacional de Hogares publicada por el INEC, en Costa Rica existen 380.883 viviendas alquiladas.