En el 2021, el costo de construir una vivienda de clase media aumentó de ¢37,5 millones a ¢42 millones, debido especialmente al incremento en los costos de los materiales de construcción, según una estimación que hizo el Centro del Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (Cenfi), con base en los datos que publica el Banco Central.
La autoridad monetaria hace mensualmente un presupuesto detallado del costo de construcción de varios tipos de vivienda –de interés social, de clase media y de clase alta, así como de otro tipo de edificaciones– y los publica en su página web.
En diciembre pasado, el presupuesto para construir una vivienda de clase media era de ¢42.026.213, un 12% más que en el mismo mes del año anterior. Este tipo de vivienda tiene un área de 115 metros cuadrados y un costo por metro cuadrado de ¢365.445.
En el 2021, respecto al año anterior, 22 insumos de la construcción mostraron un aumento anual superior al 30%. Incluso, tres registraron un alza superior al 60%; estos fueron el alambre de hierro o acero, los tubos EMT y los tubos estructurales, según calculó el Cenfi con datos del Banco Central.
Impacto de guerra
Los precios de los materiales se incrementaron en el 2021 por la mayor demanda que se dio tras el rebote económico en los países, al recuperarse de la pandemia. Este rebote también generó un problema de logística que se reflejó en los costos de los fletes marítimos.
Este año, la invasión de Rusia a Ucrania ha puesto mayor presión sobre dichos costos porque estos países producen metales que han subido de precio (por ejemplo, hierro, níquel, aluminio y cobre), y en el caso de Rusia, también petróleo, del cual se derivan algunos plásticos para la construcción.
Además, el conflicto agrava aún más los problemas del transporte marítimo que ya existían, explicó Melizandro Quirós, director ejecutivo del Cenfi.
Según una presentación del Centro, de acuerdo con el índice internacional de costos de transporte marítimo, al 4 de marzo pasado, un flete de China o del este de Asia a la costa oeste de Norteamérica costaba $16.155, aproximadamente un 212% más caro que lo reportado el año anterior a esa misma fecha ($5.185).
Respecto a la fecha de inicio de la invasión a Ucrania (24 de febrero), el índice reporta un ajuste de cerca del 1,61%, que proyectaría una tasa de aumento anual del 72,5%, lo que supondría que este tipo de flete podría costar $23.448 a finales de este año.
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El costo de la materia prima, por otra parte, ha venido creciendo significativamente desde el 2020. Así, por ejemplo, el 7 de marzo del presente año, el índice de materia prima de Bloomberg (compuesto por 23 contratos negociados en la Bolsa de New York) había aumentado casi un 57% versus el promedio de los últimos tres años.
“Si analizáramos la variación para los primeros dos meses del 2022, el aumento en el costo de las materias primas sería del 29,7%, lo que, de seguir reproduciéndose en los restantes meses del año a la misma velocidad, podría llevar a un aumento anual de un 178% en estos insumos de la producción”, estimó el Cenfi.
Según una simulación elaborada por este centro, si el aumento anual de costos en el 2022 fuera del 12,20% (el mismo porcentaje del 2021), una vivienda de clase media, a diciembre de este año, aumentaría en ¢5,1 millones, frente a diciembre del 2021. Por su parte, un alza del 20% en los costos de construcción provocaría que el valor de este tipo de inmueble subiera ¢8,4 millones.
¿Hasta dónde?
De acuerdo con Cenfi, se podría estar a las puertas de un “superciclo de costos” caracterizado por una creciente demanda y un faltante estructural de proveedores.
La diferencia clave entre un aumento cíclico y un superciclo es la magnitud en que la demanda supera la oferta, y la cantidad de tiempo que demora llevar más oferta al mercado.
“El problema ahora, y es la parte más complicada que tenemos, es la velocidad. Por ejemplo, aumentar el volumen de una acería para que produzca lo que no produce Ucrania, no se logra ni en cinco meses”, comentó el director ejecutivo del Cenfi.
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Tanto la Mutual Cartago de Ahorro y Préstamo (Mucap) como la Fundación Costa Rica Canadá, la cual apoya el desarrollo de programas de vivienda, indicaron que el fuerte incremento en los precios complica las posibilidades de los hogares de tener casa propia.
“El incremento de precios de los materiales de construcción implicará que el comprador de una vivienda deba pagar un precio mayor, el cual deberá ser cubierto por una prima más alta o por un incremento en el monto del préstamo a obtener para su adquisición.
“En aquellos casos en que el comprador requiera de un incremento en el monto del crédito, esta situación podría afectar su capacidad de pago, al tener que (cancelar) una cuota mensual y, por consiguiente, (se dificultaría) la adquisición de la vivienda”, indicó Guillermo Bolaños, director de Corto Plazo de Mucap.
José Umaña, gerente general de la Fundación Costa Rica Canadá, añadió que el incremento también afecta la vivienda de interés social.
“Definitivamente, estos aumentos afectarán la vivienda de interés social. Por ejemplo, el acero es un componente muy utilizado en sus estructuras, así como otros elementos de las instalaciones eléctricas y mecánicas que ya sufren incrementos y, si agregamos el efecto en el costo de los combustibles, todo suma hacia arriba”, comentó.
En este caso, añadió, se podría excluir a algunas familias que necesitan del bono para tener casa propia, pues puede ser que este subsidio estatal no suba en la misma proporción de los aumentos, por lo que se podría requerir de una mayor proporción de crédito para compensar el nuevo valor de la vivienda, y si los ingresos de las familias tampoco crecen, se limitaría el acceso.