El Fondo de Inversión Inmobiliario no Diversificado, administrado por BCR Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (BCR SAFI), tiene importantes obligaciones crediticias a corto plazo (hasta tres años), que ascienden a $142,4 millones.
BCR SAFI confirmó que el Fondo de Inversión Inmobiliario mantiene al día sus obligaciones, aunque reconoce que realizan constantes negociaciones de las condiciones con sus acreedores en procura de disminuir el gasto financiero y mejorar la rentabilidad.
Los estados financieros, a marzo del 2023, muestran préstamos con tres entidades financieras: el Banco de Costa Rica (BCR), el Banco Internacional de Costa Rica (Bicsa) y Davivienda.
La línea de crédito por $119 millones con el BCR es la deuda más grande de las tres. A marzo anterior, el saldo era de $77,6 millones, unos $19 millones menos que a finales de diciembre del 2022, cuando estaba en $96,5 millones, según muestran los estados financieros auditados.
En el caso de Davivienda, el segundo crédito más grande en términos absolutos, el saldo se mantiene sin cambios entre diciembre del 2022 y marzo del 2023, con $44,8 millones. Lo mismo el préstamo con Bicsa, que es de $20 millones y no registró variación en el primer trimestre del año.
De acuerdo con la explicación brindada por la subsidiaria del BCR, los créditos del fondo inmobiliario están estructurados para ser pagados mediante la emisión de participaciones o la venta de activos, según sean las condiciones del mercado, por lo que los ingresos mensuales y el flujo operativo no inciden en el pago de las obligaciones crediticias.
De la operación de venta del Hospital La Católica, la SAFI del BCR obtuvo $36,7 millones, de los cuales destinó $19,2 millones a amortizar el crédito con el BCR, de $119 millones, gestionado en el 2018. Con los $16,8 millones restantes se canceló el otro préstamo con el Banco Nacional.
Con corte a la segunda quincena de junio, el Fondo Inmobiliario No Diversificado tenía un nivel de endeudamiento del 36% (deuda sobre activo total), según los datos publicados por la Superintendencia General de Valores (Sugeval).
Caída en ingresos del PEP
En los últimos dos años, los ingresos por el arrendamiento del Parque Empresarial del Pacífico (PEP), ubicado en Caldera, Puntarenas, registran una cuantiosa merma. Desde el año pasado, un grupo de inversionistas del Fondo y el BCR SAFI están enfrentados a raíz de la compra del inmueble, en el 2020, por un monto de $70,8 millones, la cual es investigada por el Ministerio Público y la Sugeval.
En el 2022, el inmueble produjo ingresos por $686.000. Sin embargo, en el 2020, fueron $5,6 millones, en el que fue el primer año de operación de la obra bajo la figura de fondo de inversión inmobiliario. Mientras, en el 2021, la cifra fue de $2,1 millones.
BCR SAFI alegó que la baja en los ingresos y rendimientos obedece a la afectación general que sufren los inmuebles desde el 2019, con la entrada en vigor de la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, que pasó la tasa impositiva de los fondos inmobiliarios de un 5% a un 15%, y que gravó los arrendamientos con el impuesto sobre el valor agregado (IVA).
La subsidiaria del BCR añadió que esto causó una renegociación de precios a la baja en los arrendamientos, que se juntó con los efectos de la pandemia de covid-19, que tuvo como consecuencia una merma en los precios, la ocupación y la demanda de espacios de oficina.
Pese a este panorama, BCR SAFI considera que el inmueble posee potencial para recuperar los ingresos, debido a su ubicación estratégica, su cercanía al puerto de Caldera y la posibilidad de desarrollar nuevas estructuras dentro del PEP, si fuera necesario.
Rendimientos del fondo
De acuerdo con los datos disponibles en el sitio web de BCR SAFI, el rendimiento líquido para el Fondo de Inversión Inmobiliario No Diversificado pasó, en los últimos 12 meses, del 3,1% al 2,1%, es decir, se redujo en un punto porcentual (p. p.).
El rendimiento líquido es lo que se deposita al inversionista en la cuenta, con una periodicidad pactada, por los ingresos que generen los inmuebles que son propiedad del fondo de inversión, normalmente por alquiler.
Según la subsidiaria del BCR, los rendimientos también se han visto afectados por la entrada en vigor de la regla fiscal y el impacto de la pandemia de covid-19. Además, niega que la caída en los ingresos del PEP tenga repercusión directa en los rendimientos.
De acuerdo con la administradora, los rendimientos son producto del desempeño de todos los inmuebles que componen su portafolio, lo que permite mitigar la afectación que los ingresos de un inmueble, como el PEP, puedan tener sobre el rendimiento total del fondo.