La ley 9.635 del 3 de diciembre de 2018, denominada Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, reformó la Ley del Impuesto sobre la Renta, creándose la cédula de impuesto sobre “Rentas de Capital y Ganancias y Pérdidas de Capital”.
Con esto, la venta de bienes inmuebles quedó sujeta al impuesto de ganancias de capital, otorgándose un beneficio en cuanto a la primera venta de los bienes que el contribuyente ya tenía en su patrimonio antes de la vigencia de la nueva ley.
En ese sentido, el artículo 31 de la Ley del Impuesto sobre la Renta establece dos tarifas aplicables sobre el precio de enajenación del bien, a saber, la tarifa general del 15% o la tarifa especial del 2,25% cuando se trate de esa primera venta del bien.
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La duda que han manifestado algunos contribuyentes es la siguiente: en caso de que una finca se segregue en cabeza propia, es decir, se divida en varios terrenos que seguirán todos inscritos a nombre del dueño de la finca original, ¿la segregación cuenta como primera venta o la primera venta se daría cuando se venda cada uno de esos lotes a un tercero?
Sobre el particular, el criterio de la Dirección General de Tributación, contenido en el oficio de consulta DGT-541-2021 del 6 de mayo de 2021, es que la segregación en cabeza propia no constituye el hecho generador del impuesto, dado que dividir materialmente una finca no produce ninguna ganancia de capital en tanto todas las fincas segregadas permanezcan en patrimonio del mismo dueño.
En tal caso, el impuesto a las ganancias de capital deberá aplicarse cuando se realice la respectiva venta de cada lote o resto de la finca original, siendo que cada una de esas ventas pueden recibir el tratamiento legal de “la primera venta” y podrá aplicarse en tal caso la tarifa especial del 2,25%.
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En otras palabras, la segregación de lotes en cabeza propia, por sí misma, no implica una transferencia de dominio o transmisión de estos bienes; por lo tanto, en la segregación de lotes no se produce la ganancia de capital realizada, que es el hecho generador de este impuesto. Ello sucede en la venta de los lotes segregados; de forma que la primera venta de cada lote está sujeta a una tarifa del 2,25% y para las ventas posteriores de estos lotes, la tarifa aplicable es del 15%.